창업전략아카데미

전월세 속지 않고 직거래하는 방법

◇전월세직거래 부작용 속출

◇전월세 직거래 방법

1. 꼼꼼하게 현장 확인을 해야 한다.

임대차 같은 경우에는 하자가 있는 부분을 미리 집주인에게 통보하여 문서화 한다. 간혹 전부터 있었던 하자를 새로운 임차인의 과실로 하여 손해배상을 요구하는 경우도 있다.

2. 계약자가 집의 소유자인지 확인한다.

계약당사자의 확인은 부동산등기부(대법원 인터넷등기소에서 확인 www.iros.go.kr)를 통해 계약자가 집의 소유자인지 확인하는 것이다. 통상 주민등록증으로 당사자를 확인하는데 주민등록증의 위조여부는 대한민국전자정부(www.egov.go.kr)에 가면 '주민등록진위확인'이라는 항목을 이용하여 진위여부를 파악할 수 있다.

가족이나 부동산 중개업자가 대리하는 경우가 있는데 이 경우는 반드시 본인에게 임대의사를 전화 등을 통해 확인하고 계약금 및 잔금은 본인의 통장으로 입금하도록 한다. 본인이 대리인에게 임대할 권한을 주었다는 뜻이 적힌 위임장과 위임장 상의 도장이 인감증명서상의 인감과 일치하는지를 확인하고 인감증명서를 받아 두어야 한다.

3. 권리관계를 확인한다.

등기부를 발급받아 보면 소유권자과 저당금액 등을 알 수 있다. 일반적으로 저당금액이 세 들어갈 집의 20~30%선이면 안전하다. 그 이상일 경우는 경매할 때 경락대금은 통상 시세의 70~80%이므로 이 금액에서 저당권으로 잡혀있는 금액과 자신의 보증금을 반환 받을 수 있는지 확인하여 보아야 한다.

4. 임차인의 대항력을 갖춘다.

임차인은 주택의 열쇠를 인도받고 동사무소에서 주민등록과 전입신고를 한 후 임대차계약서상에 확정일자를 받아 임차인의 권리확보에 만전을 기하고 위의 임대차계약서를 잘 보관하여 둔다. 전입신고시 주민등록은 반드시 임차인 본인의 것만을 요구하지 않고 배우자나 가족의 주민등록도 포함한다. 참고로 상가건물 임대차의 경우는 확정일자를 세무서에서 받는다.

5. 묵시적 갱신.

임대차기간이 끝나 가는데 1개월 전 상호간에 아무런 말이 없다면 계약은 자동적으로 갱신된 것으로 보며 계약기간의 존속에 있어 상호 정한 것이 없는 것으로 본다. 임대인은 2년의 임대차기간에 구속되나 임차인은 언제든지 해지할 수 있고 임차인은 해지한다는 통고를 임대인이 받은 날로부터 3월이 지나면 임대차는 해지되므로 서로 보증금반환과 건물의 명도의무를 지게 된다.

6. 임차권의 승계

임차주택의 양수인(매수인이나 경락인 등)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 임차기간 중 집주인이 변경되었다 하여 계약서를 다시 작성할 필요는 없다.

임대차보증금의 반환의무도 주택의 소유권과 같이 이전하므로 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸한다. 다만 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차주택의 양도사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하므로써 임대차관계를 끝낼 수 있고 이때는 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸하지 않는다.

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◎ 부동산매매 확실하게 직거래하는 방법도 확인하세요!

부동산직거래 확실하게 하는 방법

◇부동산직거래 부작용 속출

◇부동산매매 직거래 방법

1. 매도인과 매수인이 매매대금 등 일반적인 합의가 이루어지면 부동산 매매계약서를 작성하게 되는데 이 때 권리분석과 진정한 소유자임을 확인하는 일이 중요하다.

2. 대법원 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr) 사이트에 접속해서 해당 지번과 물건의 토지, 건물 등의 등기부등본을 발급, 열람하여 권리 관계를 파악한다.

3. 부동산매개계약서는 부동산직거래 사이트에서 다운로드 한다.

 

4. 등기부등본을 통하여 권리관계를 확인하고 신분증을 통해서 본인 확인 절차를 거친다.

 

5. 매매금액 지급방법과 매매 부동산의 인도 방법을 명확히 한다. 필요한 경우 계약위반시 배상문제(위약금 등)를 특약조항에 추가한다.

 

6. 부동산매개계약서를 작성 매도인, 매수인 모두 서명 날인하고 계약금을 주고받는다.

 

7. 상호 날인한 부동산매매계약서를 3부 작성, 1부는 시군구청에 부동산실거래가 신고를 하고, 매도인과 매수인이 각각 1부씩 보관한다.

 

8. 중도금 날짜에 중도금을 통장으로 주고받는다.

 

9. 매수인이 중도금 및 잔금을 모두 지급한 경우 이와 동시에 매도인은 등기권리증과 매도용 인감증명서 등 소유권이전서류를 교부받아 소유권 이전등기 절차를 밟는다.

 

◇매도인, 매수인의 계약시 준비사항

 

1. 매도인 준비사항 : 본인일 경우 주민등록증이나 면허증, 대리인일 경우 위임장 및 주민등록증, 도장

 

2. 매수인 준비사항 : 도장, 계약금

 

3. 권리관계 확인에 필요한 사항 : 등기부등본, 토지대장, 건물대장, 공시지가확인원, 토지이용계획확인원 등

◇부동산매매 계약시 주의할 사항

 

1. 꼼꼼하게 현장 확인을 해야 한다.

전화통화 만으로, 소개만 믿고 계약을 해서는 안 된다. 반드시 현장을 확인하여 Rh꼼꼼하게 하자여부와 장단점을 살펴야 한다. 현장 방문 할 때에는 되도록 낮에 가도록 하고 방문 전 꼭 확인해야 할 체크리스트를 미리 작성하도록 한다.

2. 해당 지번 및 지적을 확인 실물과 일치하는지를 확인한다.

 

▶부동산을 사고자 하는 사람은 먼저 사고자 하는 부동산의 해당지번을 확인하고 그 지번에 따른 토지대장, 건축물관리대장을 직접 발급받아 실물과 위 공부상의 위치가 맞는지를 반드시 확인해야 한다.

 

▶토지대장으로 실제면적과 일치여부, 그리고 건축물관리대장으로 불법건축물, 미등기 건물이 아닌지 확인한다.

 

▶토지의 경우 해당지역이 토지거래허가지역으로 고시되어 있지 않은 지도 확인해야 하고, 건축과 관련하여 토지를 구입할 경우에는 해당지역이 도시계획상, 지목 등의 이유로 건축 장애사유는 없는 지 확인해야 한다. (도시계획확인원, 토지이용계획확인원)

 

3. 권리관계를 철저히 확인한다.

 

▶등기부등본을 발급 공부상 소유자와 실제 팔려고 하는 사람이 맞는 지를 확인하되 계약직전, 중도금, 잔금 지급시 마다 권리변동 여부를 확인한다. 대급지급시 영수증을 반드시 받아야 한다.

 

▶등기부등본이나 공부도 전문토지사기단들은 쉽게 위조해 속일 수 있으므로 부동산을 사려는 사람은 반드시 자신이 직접 등기부등본 등을 발급받아 보아야 한다.

 

▶등기부등본을 검토한 결과 단기간에 소유자가 많이 바뀌었거나 근저당권 설정 등 권리변동이 많은 부동산은 주의할 필요가 있으며, 담보물권이나 예고등기, 가등기가 되어 있는 부동산은 특별한 사정이 없으면 피하는 것이 좋다.

 

 

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금융소득 세금을 알아야 한다

◇ 금융상품별 과세전략 필요

지금까지는 종자돈이 준비되면 대출을 받아서라도 부동산을 사들여 부동산가치의 증가로 노후에 대비했지만, 이러한 투자 방법은 베이비붐세대의 은퇴 등 인구구조의 변화, 1~2인 가구의 급격한 증가로 인한 거주형태의 변화 등으로 부동산 불패 신화가 무너지면서 쉽지 않아졌다. 더 이상 예금을 통해 목돈을 마련하고 수익형 부동산이나 주거용 부동산을 보유하는 전략은 최고의 재테크가 아닌 듯 보인다.

그렇다고 부동산을 대체할만한 확실한 투자대상이 있는 것도 아니다. 우선 투자 포트폴리오를 적용 분산투자를 통하여 투자리스크를 최소화해야 한다. 다음으로 기대수익률을 낮춰야 한다. 그리고 꼭 챙겨야할 것은 투자상품에 대한 세금확인과 절세방안이다.

 

왜냐하면 다양한 금융상품을 통해 높은 수익을 실현했다고 해도 금융소득종합과세 대상에 해당돼 다른 소득과 합산해 누진세율이 적용되면 실제수익률은 더 낮아진다. 이러한 문제점을 해결하기 위해서는 금융상품별 세금이 어떻게 부과되는지 확인하고 투자 목적에 따라 활용하는 전략이 필요하다.

 

◇ 금융소득종합과세 [金融所得綜合課稅]

낮은 세율로 분리 과세하던 이자소득과 배당소득을 근로소득·사업소득 등의 다른 종합소득에 합산하여 누진세율을 적용함으로써 부의 재분배를 촉진하고 조세 형평성을 실현하기 위한 제도이다. 1996년부터 실시되었으나 1997년 말에 발생한 외환위기 등으로 전면 유보하였다가 2001년 1월 1일부터 다시 실시되었다.

 

2001년 시행된 이 제도의 골자는 부부의 금융소득을 합산하여 연간 4천만 원이 넘는 경우에 누진적으로 종합 과세하는 것이었으나 2002년 8월 헌법재판소의 위헌판결에 따라 부부합산은 폐지되고 개인별 과세로 변경되었다.

 

분리과세와 종합과세 중에서 많은 금액 쪽의 세금을 부과하는 것을 원칙으로 한다.

금융소득이 4천만 원 이하인 경우에는 원천징수 세율 14％(주민세 포함 15.4%)를 적용한다. 개인연금저축·장기주택마련저축·장기저축성보험차익 등 비과세 금융상품의 소득, 비실명 금융소득·10년 이상의 장기채권 이자·15년 이상 SOC채권 이자, 장기보유주식 배당, 세금우대저축 이자 배당등 분리과세 대상, 직장공제회의 초과 반환금, 임의단체 대표자 개인명의의 예금이자 등은 금융소득종합과세 대상에서 제외된다.

 

금액	세금	비고
1천200만원 이하	세율 8％	누진 종합세율은 4천만 원을 넘는 금액에 따라 8~35％가 적용된다.
1천200만원 이상 4천600만원 이하	1천200만원을 초과한 금액의 세율 17％에 96만 원을 더한 금액
4천600만원 이상 8천800만원 이하	4천600만원을 초과한 금액의 세율 26％에 674만 원을 더한 금액
8천800만원 이상	8천800만원을 초과한 금액의 세율 35％에 1,766만 원을 더한 금액

 

◇금융소득 절세를 위해 꼭 알아야할 내용

 

 

1	이자소득은 중도해지나 만기 해지할 때 원천징수돼 과세연도를 가입자가 조정할 수 있다.

 

2	펀드 투자 수익은 배당소득으로, 매년 결산시 과세하는 것을 원칙으로 하고 있다.

 

3	해외 펀드 투자는 국내에서 설정한 주식형펀드의 경우 2009년까지 비과세 혜택을 받았지만 지금은 주식형펀드나 채권형펀드나 배당소득세 과세 대상이다.

 

4	주가연계증권(ELS)의 소득 귀속 시기는 소득을 지급 받는 시점이 속하는 연도의 금융소득이 된다. 보통 ELS 상품이 3년 만기 6개월마다 상환 가능 조건으로 구성돼 있어 3년 만에 수익청산돼 금융소득종합과세 대상이 될 수 있으므로 적정하게 분산투자 하는 것이 좋다.

 

5	이자와 배당소득의 발생 시기를 분산해야 한다. 펀드는 환매가 자유로우므로 수익률과 환매수수료 등을 확인하고 필요한 시점에 일부 환매, 전액 환매하는 방법으로 과세시점을 투자자가 정할 수 있다.

 

6	국내 펀드 투자시 주식매매 차익과 주식평가 차익은 과세되지 않으므로 주식 편입 비중이 큰 주식형 펀드는 세금이 거의 없다. 반면 채권형 펀드는 채권 매매 차익과 이자수입을 포함한 투자수익에 대해 과세된다.

 

7	상장지수펀드(ETF)는 펀드이기 때문에 배당소득으로 과세되지만 수익 구성 중 90% 이상을 차지하는 주식 매매 차익이 비과세되므로 절세 효과가 탁월하다. 주식이 아니기 때문에 증권거래세도 면제돼 절세상품으로는 그만이다.

8	금융소득만 있는 경우 대략 9천700만 원까지는 금융소득 종합과세로 종합소득신고를 해도 추가로 부담할 세금은 거의 없다. 따라서 금융소득 종합과세 대상자가 된다고 해서 너무 걱정 할 필요는 없다.

 

9	건강보험법상 건강보험료 부담이 늘어난다. 즉 직장가입자의 피부양자인 가정주부라 하더라도 금융소득종합과세 대상자가 되면 별도로 건강보험료를 납부해야 한다. 또 지역가입자의 경우도 건강보험료 납부액이 추가로 발생하게 된다.

 

10	금융소득 종합과세대상에 해당되면 국세청의 관심대상이 된다. 다시 말해 금융소득 종합과세대상자는 국세청이 별도로 관리하게 된다. 비록 탈세 등의 잘못을 저지르지 않았더라도 누군가가 나를 지켜본다는 부담스러운 일이 발생할 수 있다.

 

11	금융소득 종합과세에서 제외되는 절세형 금융상품을 적극 활용할 필요가 있다. 이유는 모든 금융소득이 종합과세 대상이 되는 것은 아니다. 예컨대 비과세상품, 세금우대상품, 분리과세상품, 10년 이상 장기 저축성보험, 주식 매매차익에서 발생한 소득 등은 금융소득종합과세 대상에서 제외되기 때문이다.

 

12	배우자나 자녀 등에 대한 사전증여방법을 활용, 명의를 분산해 투자 할 필요도 있다. 금융소득 종합과세는 개인별로 과세되며, 사전증여를 할 경우 향후 자산가치가 증가한 후 증여하는 것보다 증여세를 줄일 수 있기 때문이다.

 

 

 

 

 

 

 

자문형 투자상품 시중 자금 빨아들이는 '블랙홀'

펀드자금 320조 자문형상품으로 옮긴다

◇ 자산관리시장 500조원

은행과 증권업계가 자산관리시장을 놓고 한판 격돌을 준비하고 있다. 경쟁무대는 펀드의 대체 투자대상으로 떠오른 자문형 투자상품이다.

은행과 증권이 격돌하고 있는 자산관리 시장은 500조원에 육박한다. 펀드가 320조원, 특정금전신탁 120조원, 랩어카운트 40조원이다. 양 측 모두 물러설 수 없는 거대 시장이다.

자문형 투자상품은 증권사의 자문형 랩과 은행에서 취급하는 자문형신탁이 있다. 자문형 랩은 '랩어카운트(wrap account)'의 일종이며 고객이 맡긴 재산을 하나의 계좌로 묶어 통합적으로 관리해주는 종합금융서비스로 외부 투자자문사의 자문을 기초로 고객 자산을 운용하는 상품을 자문형 랩이라고 한다. 대비되는 개념으로 투자 판단까지 전문가에게 일임하는 '일임형 랩'이 있다.

◇ 랩어카운트(Wrap Account)의 개념

투자자들이 주식시장에서 투자하는 방법은 크게 세 가지로 나눌 수 있다. 즉 자기가 직접 종목을 골라 투자하는 직접투자와, 랩어카운트를 이용하는 방법, 그리고 펀드를 이용하는 방법이 그것이다.

랩어카운트는 고객이 맡긴 재산에 대해 자산구성부터 운용, 투자자문까지 통합적으로 관리해주는 종합금융서비스로 주식 등을 사고팔 때 마다 수수료를 받는 위탁계좌와 달리 고객이 맡긴 자산을 기준으로 일정률의 수수료(fee)를 내고 상담과 운용을 해주는 개인별 자산관리계좌다.

Wrap(포장하다)과 Account(계좌)의 합성어인 랩어카운트는 고객이 맡긴 재산에 대해 자산구성부터 운용, 투자자문까지 통합적으로 관리해주는 종합서비스로, 선진국 투자은행들의 일반적인 영업형태이다.

증권사는 고객이 위탁하는 자산평가금액에 따라 일정비율의 수수료(Wrap Fee;통상 3%이하)를 받고 고객에게 가장 적합한 투자전략 및 유가증권 포트폴리오 구축에 대한 상담서비스를 제공할 뿐 아니라 부수적인 업무를 일괄 처리해 준다.

투자자들은 1년 단위 등 기간을 정해 일정한 수수료를 한꺼번에 지급하는 대신 증권사들은 수수료 수입을 위해 회전율을 억지로 늘릴 필요가 없어진다. 수수료의 산정기준이 자산잔고에 있는 만큼 실적개선을 위해 치열한 투자 상담이 이뤄지게 된다.

◇ 자문형 신탁과 자문형 랩의 차이

자문형 신탁과 자문형 랩은 모두 자문사에서 투자 자문을 받는다는 점에서 상품 내용에는 별반 차이가 없다. 자문형 랩은 증권사 상품이고 자문형신탁은 주로 은행에서 판매한다는 점이 다르다. 자문형 랩은 고객 명의로 투자하는 반면 자문형 신탁은 은행이 고객의 자산을 넘겨받아 직접 소유권을 갖는다.

◇ 은행 "밀리면 죽는다" 자문형 시장 속속 진출

증권업계가 펀드 시장 위축에도 불구하고 자문형랩으로 시장자금을 빨아들이자 위기감에 빠진 은행들은 똑같은 구조의 자문형신탁을 만들어 맞대응하고 있다.

은행들은 법적으로 자문형 랩을 팔 수 없다. 하지만 신탁계정을 통해 투자자문사의 자문을 받아 자금을 운용할 수 있다. 이게 자문형신탁이다. 고객의 자산을 넘겨받아 직접 소유권을 갖는다는 점을 빼고 자문형 랩과 큰 차이가 없다.

은행들이 자문형상품 시장에 속속 발을 들여 놓는 까닭은 자산관리시장의 판도가 올해를 기점으로 확 바뀔 것이란 판단에서다. 지난해 펀드 자금은 18조원 가까이 빠져 나갔지만 증권사의 자문형 랩은 '돌풍'을 일으키며 자금을 빨아들이고 있기 때문이다.

국민은행은 2011.06.01일부터 증권사의 ‘자문형 랩’과 비슷한 ‘자문형 신탁’(자문형 특정금전신탁)을 본격적으로 판매한다. 국민은행은 “자문형 신탁은 증권사 자문형 랩과 차이가 없으며 최저 가입 금액을 5000만원으로 정해 국민은행 VIP 고객을 포함한 거액 자산가들을 집중 공략할 계획”이라고 말했다.

이어 우리, 신한, 하나, 외환은행 등도 6월 중순부터 자문형 신탁 판매에 들어갈 예정이다. 전문가들은 증권사(1900개)의 4배에 이르는 7500여개 점포를 거느린 은행들이 랩어카운트 시장 공략에 나섬에 따라 은행과 증권 간 ‘랩 전쟁’이 뜨겁게 달아오를 것으로 전망하고 있다.

◇ 자문형상품 절세방안

자녀에게 증여할 자금으로 자문형 투자신탁상품에 가입하면 자문사의 자문을 받아 운용하는 것은 물론 증여신고부터 세금정산까지 일괄처리 해주는 것이 특징이다. 자산가들의 가장 큰 고민 중 하나가 증여 또는 상속이라는 점에 착안해 만든 일종의 특화상품이다.

증여할 자금을 미리 세무서에 신고하고 운용하면 증여세 혜택(19세 미만 1500만원, 20세 이상 2000만원 세금 면제)은 물론 이후 운용수익은 세금을 내지 않아도 된다.

압류방지 전용통장 “우체국행복지킴이통장” 나왔다

저 소득층 생활안정 및 경제활동 지원 도모를 위해 개발된 "압류방지 전용통장" 예금상품으로, 기초생활수급자에게 지급되는 급여에 한해 입금이 가능함 기초생활보장법 제35조에 의해 기초생게비는 압류할 수 없는 상품 (단, 생계비가 예금계좌에 입금된 경우 법원은 통상적으로 채권ㆍ채무관계가 확인되면 압류를 승인함)

- 가 입 대 상 : 실명의 개인으로 국민기초생활보장법에서 정하는 기초생활수급자 - 가 입 금 액 : 제한없음 - 가 입 기 간 : 제한없음

지식경제부 우정사업본부는 2011년 6월1일부터 기초생활수급자의 급여가 압류되지 않는 ‘우체국 행복지킴이 통장’을 전국 우체국에서 판매한다.

이 통장은 기초생활급여 전용통장으로 급여 외 다른 돈은 입금할 수 없다. 다른 통장에서의 이체나 송금도 불가능하다.

이는 기초생활급여가 국민기초생활보장법에 따라 기초생활급여의 압류는 법으로 금지하고 있지만 일반 예금에 넣어둔 급여가 다른 돈과 섞여 압류되는 경우가 빈번하게 일어난데 따른 것이다.

통장에 가입하면 전자금융과 자동화기기 이용, 출금은 자유롭게 할 수 있다. 인터넷 뱅킹의 타행이체, 자동화기기에서의 현금인출, 우체국 계좌 간 이체 등의 수수료는 무료다.

대상은 기초생활수급자로 국민기초생활수급자 증명서와 신분증을 갖고 우체국에 가면 가입할 수 있다.

오피스 대란 다가오고 있다

아파트시장 침체에 이어 오피스 시장에도 불안감이 드리우고 있다. 수요는 한정돼 있는데 공급이 계속 늘어나면서 임차인을 구하지 못한 빈 사무실이 급증하는 등  '오피스 대란' 조짐이 보이고 있다.

◇서울지역 오피스 빌딩 공실률 증가

도심 대형 오피스빌딩(10층 이상 또는 연면적 1만㎡ 이상) 공실률은 지난해 4분기 7.7%로 치솟은데 이어 올 1분기말에도 7.5%의 고공비행을 지속했다.

서울에서 빈 사무실 없이 완전히 임대된 건물의 비율도 2011.03월 말 기준으로 47.1%로 지난해 말의 54.5%보다 크게 줄었다. 임차인을 구하지 못해 일부 사무실을 비워둔 빌딩이 전체의 절반 이상이라는 것이다.

공실률은 대형 오피스빌딩 준공 시점에 따라 진폭이 비교적 크게 나타나는데, 분기별 공실률이 이만큼 올라간 것은 지난 2000년 1분기(8.2%) 이후 11년만이다.

◉주요빌딩 공실률현황

◇오피스임대료 하락추세

빈 사무실이 늘면서 임대료도 하락추세다. 서울 도심권역 오피스 빌딩 임대료는 지난해 1분기 ㎡당 22만7700원에서 4분기 24만1500원으로 올랐다. 공실률은 높아졌지만 새로 지은 건물들이 늘어나면서 임대료 상승을 견인했기 때문이다. 하지만 올 들어서는 지난 1분기 ㎡당 23만8500원 정도로 다시 떨어졌다.

▲ 도심(CBD) 대형오피스빌딩 기준(자료: R2코리아)

알투코리아에 따르면 CBD 기준 대형 오피스빌딩의 ㎡당 임대료는 3월말 기준 보증금 23만8500원에 월세 2만3700원을 기록했다. 전분기 대비 각각 1.2%와 0.8% 내린 값이다. 월세는 지난해 2분기 소폭 반등한 이후 줄곧 내림세다.

도심 임대료가 전반적으로 하락하는 경향을 보이고 있는 것은 임차인을 한번 빼앗기면 다시 모집하기 쉽지 않기 때문이다. 한편 새 대형 빌딩들이 임대료를 낮춰 공실을 메우려 하면 중소형 빌딩은 타격을 피하기 위해 따라 낮추거나 리모델링에 나서고 있는 상황이다.

 

 

    <자료: 이데일리>


◇오피스 공실률 증가이유

 

오피스 공실률 증가의 가장 큰 이유는 수급 불균형이다. 경기 침체 등으로 기업활동은 부진한데 새로운 오피스 빌딩은 속속 들어서고 있는 것이다.

 

빌딩정보업체 교보리얼코에 따르면 서울의 오피스 총 면적은 지난해 2730㎡에서 오는 2015년 3160㎡ 16% 정도 늘어날 전망이다. 지난해에만 약 177만1000㎡의 오피스 공간이 새롭게 공급됐으며, 올해와 내년에도 각각 71만9000㎡, 85만4000㎡의 오피스가 늘어날 것으로 예상된다.

◇공급부족 때 막 지어. 초대형 쏟아진다

오피스시장 관계자들에 따르면 2011. 7월 중구 수표동에 `시그니쳐타워`(지상 17층 2개동, 10만m²)가 공사를 마치고, 8월에는 을지로2가 `101파인에비뉴`(지상 25층 2개동, 13만m²)가 준공 후 임차인 모집에 나설 예정이다.

부동산 전문가들은 서울 오피스빌딩의 공급 과잉이 향후 수년 내 더욱 심각한 상황에 이를 것으로 보고 있다. 3~4년 전 경기 상황이 좋을 때 계획한 빌딩들이 줄줄이 준공을 앞두고 있기 때문이다.

 

종합부동산서비스회사 교보리얼코와 빌딩업계에 따르면 올해 서울지역에 준공 예정인 10만㎡이상 오피스빌딩은 총 5개동에 연면적은 94만㎡에 달한다. 내년에는 4개동 119만㎡으로 더 많아지고, 2013년에는 5개동 164만㎡, 2015년에는 3개동 169만㎡ 등 4년간 531만㎡가 공급될 예정이다.

 

여의도 63빌딩의 연면적이 16만㎡인 것을 감안하면 서울에 63빌딩 8개동 안팎이 매년 쏟아지는 셈이다.

 

◇ 향후 전망

 

프라임급(5만㎡ 초과) 중심 오피스빌딩의 급격한 공급 증가로 가장 큰 타격이 우려되는 곳은 낡은 중소형 빌딩들이다. 새 빌딩들이 최신 시설을 무기로 임차인을 모집하면, 임대료를 깎아주는 방법 밖에 달리 유출을 막을 길이 없기 때문이다.

프라임급 빌딩의 경우 대기업 같은 대형 임차인을 안정적으로 유치할 수 있어 공실 위험이 비교적 적지만, 이같은 수요를 확보할 수 없는 중소형 빌딩은 곧바로 타격을 입을 수 있다.

 

하지만 중소형→프라임급으로 이어지는 임대료 하락 악순환이 나타날 경우 프라임급 빌딩 역시 충격을 피해가기 어렵다.

 

임대료가 전반적으로 하락하는 경향이 나타나고 있어 현 추세대로라면 프라임급 빌딩과 중소형 빌딩 간 가격차이가 예전처럼 벌어지지 않아 프라임급 역시 공실 위험으로부터 안전지대가 될 수 없을 것이다.

 

 

 

젊은이여 해외로 가라

요즘 젊은이들, 영어도 잘하고 컴퓨터에도 능숙하기 때문에 세계 어디 가도 통할 수 있다. 이미 전반적인 산업이 포화상태인 국내에서 치열한 경쟁 속에 뛰어들기보다는 두려움을 버리고 해외로 나가야 한다. 우리보다 못사는 나라에 가면 성공의 기회가 널려 있다. 한국에 흔한 물건 중 현지엔 없는 물건만 찾아내면 큰돈 없이도 사업이 가능하다.

과감하게 해외로 나가 두 번의 실패 끝에 라오스의 1등 기업으로 자리매김하여 라오스 정부로부터 최고기업인상, 최고등급 공로훈장을 받은 오세영(48) 코라오그룹 회장의 성공스토리를 소개한다.

◇직장생활을 통한 경험

 

오 회장은 1988년 종합상사에서 직장생활을 시작할 때부터 기업(起業)의 꿈을 품었다. 유럽 수출부서에 배치된 그는 책상 앞에 ‘3년 수출 경험, 3년 내수 경험, 이후 독립한다’는 문구를 붙여 놓고 일했다. 목표를 실현하려면 열심히 일해야 한다는 생각에 ‘가장 먼저 출근, 가장 늦게 퇴근’ 원칙을 지켰다.

 

“저녁 회식 후에도 사무실에 들렀다 퇴근하고 어김없이 6시30분쯤 출근했습니다. 괴짜 취급을 받았지만 윗사람 눈에 들었죠. 입사 2년차에 신사업 발굴팀으로 발령 났습니다. 여기서 베트남에 출장 다니며 연구하다 내 사업을 앞당겨 하게 됐어요.”

 

◇베트남에서의 실패

 

그는 90년 말 베트남 호찌민상공회의소 소개로 만난 현지 임가공업체와 손잡고 봉제 수출업에 뛰어들었다. 퇴직금 등으로 마련한 3000만원을 투자하고 기술지도를 하면서 해외 일감을 따왔다. 임가공업체가 직접 수출을 하니 수익이 크게 늘었다. 그렇게 1년 남짓 잘나가자 욕심이 생긴 현지인 사장이 배신을 했다. “내가 가진 기술이나 노하우가 특별한 게 없다고 본 것이죠. 결국 한 푼 못 건지고 회사를 정리해야 했습니다.”

 

◇두 번째 실패

 

그는 실패의 아픔을 딛고 93년 중개무역업에 나섰다. 말이 사업이지 베트남 거처에 전화·팩시밀리를 놓고 1인 회사로 출발했다. 당시 베트남 도로를 일제 중고차가 점령한 것을 보고 값싼 한국 중고차를 수입해 팔면 승산이 있다고 판단했다. 그의 판단은 적중했다. 중고차뿐만이 아니었다. 물자가 워낙 부족하다 보니 그에게 수입해 달라는 폼목이 쏟아졌다. 한국 대기업이 베트남에 진출하기 전이라 그는 ‘대한민국이 나의 생산공장’이란 생각이 들 정도로 온갖 제품을 수입해 팔 수 있었다. 캄보디아·라오스로 사업을 확대해 연간 거래규모를 1억 달러 넘게 키웠다. 하지만 무리한 확장은 위기를 자초했다. 베트남이 아세안에 가입하면서 자동차·기계 등의 중고품을 수입금지할 것이란 소식을 듣고도 무시한 채 수입을 늘려간 게 화근이 됐다. 결국 96년 사업을 접어야 했고, 다시 빈털터리 신세가 됐다.

 

◇다시 일어서다

 

참담한 실패를 두 번이나 한 그는 한국에 돌아올 수 없었다. 그는 이듬해 베트남보다 더 경제사정이 열악한 라오스로 가 재기에 도전한다. 다시 중고차 수입업을 시작했다. 역시 한국산 중고차는 인기리에 팔렸다. 그는 99년 큰 모험을 감행한다. 한 한국 대기업이 라오스 시니바켓에 자동차 공장을 설립했다가 외환위기로 매각하고 철수한다는 소식을 듣고 여기저기서 수억원의 빚을 내 인수한 것이다. 중고차 수입 관세는 100%지만 부품 수입 관세는 40%여서 한국산 중고차를 부품 상태로 들여와 현지에서 조립 생산하면 큰돈을 벌 수 있다고 본 것이다. 이 사업 모델은 그에게 엄청난 수익을 안겨줬다. 이후 사업은 탄탄대로였다. 계열사도 하나 둘 늘려갔다.

 

◇한국증시 상장

 

오 회장은 21년 전 혈혈단신 동남아에 진출해 라오스에서 최대 기업을 일군 주인공이다. 지난해 코라오그룹 매출은 3억4000만 달러(약 3700억원). 라오스의 2009년 국내총생산(GDP)이 56억 달러인 것을 감안하면 코라오의 비중을 가늠할 수 있다. 코라오는 자동차·오토바이 조립·판매업을 하는 코라오디벨로핑을 필두로 건설사·은행 등 6개 계열사를 두고 있다. 특히 코라오디벨로핑은 지난해 11월 지주회사 코리아홀딩스를 통해 한국 증시에 상장했다. 오 회장은 인도차이나 반도로 사업을 넓혀나가 투명·신뢰 경영과 철저한 현지화 원칙을 지켜나감으로써 언젠가는 세계에 우뚝 서는 기업이 되겠다는 포부를 키우고 있다.

 

파생상품 세계금융위기 부른다

◇파생상품 (derivatives)이란?

통화, 금리, 주식, 신용, 실물 등 기초자산의 가치 변동에 따라 가격이 결정되는 금융상품이다. 거래기법이나 기초자산의 복잡한 이합집산을 통해 기상천외한 상품들이 존재하며 본질적으로 고수익을 추구하는 대신 고위험이 수반된다. 한편, 파생상품의 지나친 개발로 인한 그림자금융(shadow banking)은 미국 발 금융위기의 주범으로 지목되기도 했다.

예를 들면 최근 일반인들이 많이 접하고 있는 ELS도 특정 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품인데, 그 변동 폭에 따라 어떤 경우는 적금이자 보다 훨씬 높은 20~30%의 수익률을 보장해주지만, 반대의 경우 잘해야 원금 보장, 심지어 원금손실까지 감수해야 하는 상품이라고 할 수 있다.

이처럼 파생상품은 주가지수뿐 아니라 환율, 금리, 원자재 가격 등을 기초자산으로 그 변동 방향에 따라 고수익을 가져다주기도 하고 동시에 원금 이하의 손실을 감수하기도 하도록 설계된 금융상품이다.

◇파생상품의 종류

◇파생상품의 두 얼굴

선물과 파생상품이 처음 등장했을 때 많은 사람들은 칭찬을 아끼지 않았다. 그러나 2008년 금융위기 이후 위기의 주범으로 지목당할 정도로 악명 높게 됐다. 마치 인터넷이 처음 나왔을 때와 비슷하다. 잘 쓰면 좋지만 잘못 사용하면 재앙이 되는 것이다.

<사례>

역사적인 주요 20개국(G20) 서울회의가 열리는 날에 서울 여의도 증시의 주가는 2.7%나 폭락했다. 이날 장 마감 직전 동시호가 때 한국도이치증권 창구에서 시가총액 상위 종목을 중심으로 1조6000억 원의 매물이 쏟아지면서 급락한 것이다. 종합주가지수가 무려 53.12포인트나 하락했다. 이날 외국인 순매도, 프로그램 순매도, 코스피200 옵션계약 물량이 사상 최대치를 기록했다. 증시는 급락했지만 일부 폿옵션 투자자들은 대박을 터뜨렸다. 풋옵션이란 일정기간이 지나 약속한 가격에 주식을 팔 수 있는 권리다. 옵션에 따라 이날 최대 249배까지 수익이 났다.

◇파생상품 등장시기 및 규모?

1970년대 초 마이런 숄즈와 피셔 블랙이 개발한 '블랙 숄즈 옵션 가격 결정 모형'에 기초해서 옵션, 선물, 스왑과 같은 금융상품들이 개발되면서부터 파생상품이 본격 시작되었다고 본다. 특히 90년대 이후 폭발적으로 늘어났다. 그 결과 파생상품 시장은 전세계 GDP 의 10배에 달하는 약 500조 달러 규모로 커졌다.

◇미국금융위기의 주범 파생상품

Q> 미국 금융위기의 시작은 파생상품이 아니라 서브프라임 모기지라고 하는 주택담보 대출 부실이 커지면서 발생한 것 아닌가?

A> 그렇다. 2000년대 1% 수준의 초 저금리 상황에서 미국 국민들이 대량의 주택 담보 대출을 받아 주택을 구입했고 이게 주택가격 상승을 부추겨 상당한 거품을 만들어냈다. 이 과정에서 상환능력이 없는 사람들까지 대출을 받아 집을 샀는데 이게 서브프라임 모기지 대출이다. 그런데 금리가 오르고 주택가격 상승이 멈추자 곧바로 상환능력이 없는 사람들로부터 상황이 연체되고 주택을 차압당하고 부실이 생기면서 모기지 대출업체들이 연쇄적으로 파산하는 사태가 지난해 발생했고 이게 지금의 금융위기를 일으킨 진원지가 되었다.

Q> 그런데 주택담보대출 부실이 대출업체 파산에서 끝나지 않고 전체 금융위기로 번져간 원인이 파생금융상품에 있다는 말인가?

A> 그렇다. 파생상품이라는 게 개입되지 않았다면 미국의 주택담보 대출 부실은 대출자의 파산과 대출 금융기관의 파산으로 종결되었을 가능성이 높다. 문제는 주택담보 대출을 해준 금융기관들이 대출채권을 가지고 추가적인 자금을 확보하기 위해 이 채권을 유동화시켜 금융시장에 팔아 자금을 조달했다. 이 때 채권을 유동화 시킨 것이 바로 모기지담보부 증권이라는 MBS 증권, 즉 파생상품이다. 그리고 이 MBS 증권을 다시 조각을 나누고 조합하여 부채담보부 증권이라고 하는 좀 더 복잡한 CDO 파생상품을 만들어낸다. 여기에 이들 파생상품의 위험 손실을 보장받고자 일종의 보험 상품인 CDS 라는 파생상품까지 만들어진다. 올해 1/4분기 기준 미국에서 발행된 주택 모기지 증권 규모가 6조 6천억 달러라고 하니 그 규모를 짐작할 수 있다.

Q> 미국 주택담보대출을 기초자산으로 해서 만든 파생상품들이 전세계에 유통되었다는 것인데, 이게 왜 문제가 되나?

A> 파생상품의 기초자산, 즉 주택담보대출이 아무런 문제가 없으면 괜찮다. 그런데 기초자산이 부실화되면 파생상품의 연쇄고리를 따라 그 부실이 전파되는 문제가 발생한다. 사실 위험을 헤지하고자 파생상품을 설계한 건데 문제가 발생한 위험을 전염시키는 역할을 한 거다. 주택담보대출 부실이 확산되자 이를 기초로 만든 모든 파생상품이 부실에 빠졌고 이를 쥐고 있거나 여기에 대출을 해준 전세계 모든 금융기관이 막대한 손실을 입게 되었다.

거기에다가 이 파생상품을 주로 유통시켰던 헤지펀드들이 자기 자본의 몇 배에서 수십 배에 이르는 자금을 투자은행이나 상업은행으로부터 차입하여 파생상품을 유통시켰기 때문에 차입을 해준 대출기관들에게 손실이 늦게 알려지기도 했다. 더욱이 거대 상업은행들이나 투자은행들이 고위험 파생상품 거래의 규제를 피하기 위해 자회사를 만들어 회계 장부 외 거래를 했다. 회계장부에 남지 않으니 손실규모 파악이 안되는 거다. 지금도 총 손실규모가 1조 달러니, 그보다 더 크니 하는 논쟁이 분분하다.

◇또 다른 금융위기 임박

마크 모비우스 템플턴 자산운용 회장이 "또 다른 금융위기가 임박하고 있다"고 경고했다. 모비우스 회장은 2011.05.30일 일본 도쿄에서 열린 기자회견에서 "과거 금융위기를 유발한 문제점을 해결하지 못한 상황에서 또 다른 금융위기가 다가오는 것을 피할 수 없다"며 이 같이 밝혔다.

 

그가 가장 큰 문제점으로 지적한 것은 늘어나는 글로벌 파생상품 규모와 이에 대한 규제 미비. 그는 "전 세계 파생상품의 규모는 500억달러를 넘어서며 글로벌 국내총생산(GDP)의 10배만큼 커졌으나 이에 대한 규제는 미흡하다"고 주장했다.

 

거대한 규모의 파생상품 시장에서 서로 다른 방향의 전망과 투자가 이뤄지면 금융시장에 위기가 도래할 수 있다는 설명이다. 그는 아울러 금융위기를 초래한 미국의 대형 투자 은행들이 금융위기 이후 그 규모가 더 커진 점을 지적하며 `대마불사(too big to fail)`라고 비난했다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10명 중 3명은 암에 걸린다

아직까지 암 보험에 가입을 하지 않았다면 없어지거나 보장축소 되기 전에 가입하는 것이 절대적으로 유리하다.

암 보험이 점차 사라지고 있기 때문이다. 보통 상품이 사라진다면 수요가 없기 때문이지만 암보험의 경우는 다르다. 높은 발병률로 보험금 지급이 너무 많아졌기 때문이다. 보험개발원 자료에 따르면 암 보험 손해율이 약120%를 넘는다. 암 조기발견율이 높아지고 암 치료율도 높아지면서 보험료보다 보험금이 많아지게 됐고, 보험사들은 높은 손해율 때문에 갱신형으로 보장을 낮추거나 보험료를 인상했지만 보험지급금이 너무 많다보니 손해를 감당할 수 없게 되자 암 보험의 판매를 중지하거나 보장금액을 줄이고 있다.

2009년도 국가 암 등록 통계자료에 의하면 1999~2007년 동안 암 발생이 연간 2.9%씩 증가했으며, 우리나라 국민의 평균수명 80세를 가정 시 암 발생 확률은 32.6%에 이른 것으로 조사됐다. 10명 중 3명은 암에 걸린다는 얘기다. 남녀로 구분하여 살펴보면 남자의 평균수명이 76세일 때 3명 중 1명이, 여자평균수명이 83세일 때 4명 중 1명이 암에 걸린다는 것이다.

 

<암 보험 가입 시 핵심 포인트>

 

제목	내용
진단금과 보장기간은 최대로	진단금은 암 보험의 가장 핵심적인 부분이다. 암 발생시 진단자금의 형태로 가입자에게 보장을 하기 때문이다. 따라서 암 보험은 진단금이 최대로 높은 상품을 선택하는 것이 유리하다. 홈쇼핑에서 판매하는 보험료가 싸고 진단금이 낮은 상품은 계륵이 될 수 있다. 암은 치료비보다도 경제활동을 못하는 기간 동안의 생활비도 고려해야 하기 때문이다. 특히, 진단금은 상품별로 암 종류별 진단금이 다르니 반드시 비교해보고 가입해야 한다. 또, 고연령일 때 암이 발병을 하면 경제적인 부담이 배가 되기 때문에 보장기간은 최대한 길게 잡는 것이 좋다.
사망보장은 최소로 줄이고 순수보장형을 선택	암 보장 외에 추가로 전체사망 또는 암사망 등을 같이 가입해야만 보험 가입이 가능한 경우가 많은데 사망 보장은 종신보험이나 정기보험으로 대체하고 사망관련 보장금액을 적게 설계하는 것이 좋다. 또 대부분의 상품이 80세 만기임을 감안한다면 물가상승 때문에 만기환급금은 아무 의미가 없다. 환급형은 보험료가 비싸므로 순수형의 가입이 유리하다.
비갱신형 암 보험이 아직 남아있을 때 잡아라	비갱신형 암 보험의 경우 처음 가입시 보험료는 갱신형에 비해 비싸지만 암 보험의 위험률이 계속해서 높아진다고 보면 가입시 정해진 위험률을 고정해서 적용받기 때문에 갱신형보다 유리할 수 있다. 갱신이 될수록 보험료에서 이득을 볼 수 있고 갱신 전에 암이 발병을 하게 되면 갱신이 안 되는 문제를 피할 수 있기 때문이다. 문제는 보험사의 손해율로 비갱신형 암 보험이 극소수만 남았다는 것이다. 따라서 암 보험이 하나도 없는 소비자라면 비갱신형 암 보험이 아직 남아있을 때 가입하는 것이 매우 유리하다.
여성이라면 갑상샘암, 유방암의 보장금액 확인	여성에게 최근 발생률이 급격하게 높아지고 있는 암이 갑상샘암과 유방암이다. 발병률이 늘어나면서 보험사는 급히 보장금액을 축소 중이다. 여성이라면 아직 해당 암의 진단금이 높은 상품으로 가입하는 것이 좋다. 유방암의 경우에는 최저1,500만원부터 최고7,000만원으로 가장 많은 차이를 보이고 있으니 서두르자.
가입 시 전문가와의 상담	암 보험은 각각의 장단점을 서로 포함하고 있어서 어느 것에 주안점을 두느냐에 따라 비교 순위가 달라질 수 있고 가입 전 확인해야 하는 여러 가지 약관에 대한 세부적인 사항이 많다. 따라서 가입 시 전문가와의 상담을 통해 자신에게 안성맞춤인 보험을 선택해야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

“분리된 한국경제” 심각하다

영국 경제지 파이낸셜타임스(FT)가 “한국 경제가 좋아 보이지만, 실제로는 빈부가 뚜렷하게 분리돼 있다”고 지적했다.

2011.05.30일 FT는 “분리된 한국 경제(South Korea: An economy divided)”라는 기사에서 “한국이 과거 독일처럼 급속한 성장을 이루면서 성공적인 수출주도형 성장 모델로 떠올랐지만, 실제로는 부자와 빈민 간의 격차가 심하고 내수 경제가 불균형하다”고 지적했다.

<자료: 아시아투데이>

FT는 삼성전자와 현대자동차 같은 재벌 기업들이 2008년 금융위기 이후 빠른 경제 회복을 이끌면서 1997년 아시아 외환위기 때보다 훨씬 침체에 잘 대처할 수 있었다”고 했다. 그러나 “국가 경제의 급속한 성장이 중소기업 위기와 가계가 짊어져야 하는 부채 문제를 가렸다”면서 계층 간의 양극화가 더욱 악화하고 있다고 평가했다.

스위스 UBS증권의 던컨 울드리지 이코노미스트는 “한국 거시 경제지표를 보면 계층 간 양극화를 감지할 수 있다”면서 “환율과 인플레이션, 국제유가가 심하게 출렁이는 최근의 상황으로 비추어 볼 때 내수 경제 기반을 탄탄하게 갖춰놓지 않으면 지난 1997년과 2003년의 경제위기를 다시 겪을 위험이 있고, 장기적인 발전도 불가능하다”고 말했다.