[SBC부동산컨설팅] 부동산직거래 확실하게 하는 방법

부동산직거래 확실하게 하는 방법

 

 

◇부동산직거래 부작용 속출

 

부동산 매매

▶매물을 보고 접근해 서류 대행비를 요구하거나, 빨리 팔아 주겠다며 광고비를 요구하는 사기를 주의해야 한다. “집을 사실 분이 있는데 시세확인증이 필요하다”며 서류비 명목으로 비용을 요구하거나, 유명 일간지에 광고하여 빨리 팔릴 수 있게 광고비를 요구하는 경우는 최근까지 자주 발생하는 부동산 사기사건이다.   ▶`곧 개발이 돼 큰돈을 벌수 있다’며 매수 강요하는 사례다. 조만간 땅값이 확실히 상승하므로 미리 헐값에 사두라는 식으로 있지도 않은 개발계획을 인용해 매수를 강요하거나 권유하는 행위, 대박을 운운하며 매수를 강요하면 99% 거짓이다. 대박 날 땅 있으면 내가 사지 남 주겠는가?

 

 

◇부동산매매 직거래 방법

1. 매도인과 매수인이 매매대금 등 일반적인 합의가 이루어지면 부동산 매매계약서를 작성하게 되는데 이 때 권리분석과 진정한 소유자임을 확인하는 일이 중요하다.

 

2. 대법원 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr) 사이트에 접속해서 해당 지번과 물건의 토지, 건물 등의 등기부등본을 발급, 열람하여 권리 관계를 파악한다.

 

3. 부동산매개계약서는 부동산직거래 사이트에서 다운로드 한다.

 

4. 등기부등본을 통하여 권리관계를 확인하고 신분증을 통해서 본인 확인 절차를 거친다.

 

5. 매매금액 지급방법과 매매 부동산의 인도 방법을 명확히 한다. 필요한 경우 계약위반시 배상문제(위약금 등)를 특약조항에 추가한다.

 

6. 부동산매개계약서를 작성 매도인, 매수인 모두 서명 날인하고 계약금을 주고받는다.

 

7. 상호 날인한 부동산매매계약서를 3부 작성, 1부는 시군구청에 부동산실거래가 신고를 하고, 매도인과 매수인이 각각 1부씩 보관한다.

 

8. 중도금 날짜에 중도금을 통장으로 주고받는다.

 

9. 매수인이 중도금 및 잔금을 모두 지급한 경우 이와 동시에 매도인은 등기권리증과 매도용 인감증명서 등 소유권이전서류를 교부받아 소유권 이전등기 절차를 밟는다.

 

◇매도인, 매수인의 계약시 준비사항

 

1. 매도인 준비사항 : 본인일 경우 주민등록증이나 면허증, 대리인일 경우 위임장 및 주민등록증, 도장

 

2. 매수인 준비사항 : 도장, 계약금

 

3. 권리관계 확인에 필요한 사항 : 등기부등본, 토지대장, 건물대장, 공시지가확인원, 토지이용계획확인원 등

◇부동산매매 계약시 주의할 사항

 

1. 꼼꼼하게 현장 확인을 해야 한다.

전화통화 만으로, 소개만 믿고 계약을 해서는 안 된다. 반드시 현장을 확인하여 Rh꼼꼼하게 하자여부와 장단점을 살펴야 한다. 현장 방문 할 때에는 되도록 낮에 가도록 하고 방문 전 꼭 확인해야 할 체크리스트를 미리 작성하도록 한다.

2. 해당 지번 및 지적을 확인 실물과 일치하는지를 확인한다.

 

▶부동산을 사고자 하는 사람은 먼저 사고자 하는 부동산의 해당지번을 확인하고 그 지번에 따른 토지대장, 건축물관리대장을 직접 발급받아 실물과 위 공부상의 위치가 맞는지를 반드시 확인해야 한다.

 

▶토지대장으로 실제면적과 일치여부, 그리고 건축물관리대장으로 불법건축물, 미등기 건물이 아닌지 확인한다.

 

▶토지의 경우 해당지역이 토지거래허가지역으로 고시되어 있지 않은 지도 확인해야 하고, 건축과 관련하여 토지를 구입할 경우에는 해당지역이 도시계획상, 지목 등의 이유로 건축 장애사유는 없는 지 확인해야 한다. (도시계획확인원, 토지이용계획확인원)

 

3. 권리관계를 철저히 확인한다.

 

▶등기부등본을 발급 공부상 소유자와 실제 팔려고 하는 사람이 맞는 지를 확인하되 계약직전, 중도금, 잔금 지급시 마다 권리변동 여부를 확인한다. 대급지급시 영수증을 반드시 받아야 한다.

 

▶등기부등본이나 공부도 전문토지사기단들은 쉽게 위조해 속일 수 있으므로 부동산을 사려는 사람은 반드시 자신이 직접 등기부등본 등을 발급받아 보아야 한다.

 

▶등기부등본을 검토한 결과 단기간에 소유자가 많이 바뀌었거나 근저당권 설정 등 권리변동이 많은 부동산은 주의할 필요가 있으며, 담보물권이나 예고등기, 가등기가 되어 있는 부동산은 특별한 사정이 없으면 피하는 것이 좋다.

 

 

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