[SBC부동산정보] 오피스 대란 다가오고 있다

오피스 대란 다가오고 있다

 

⨁대형빌딩 공실률 8% 육박⨁ ⨁동시다발 공급에 도심 대형빌딩 공실률 고공비행⨁ ⨁임대료 하락세. 임차인 모시기 경쟁 `치열`⨁ ⨁매년 63빌딩 8개씩 쏟아진다⨁ ⨁올해부터 공급이 수요 초과. 향후 꾸준히 격차 확대⨁

 

아파트시장 침체에 이어 오피스 시장에도 불안감이 드리우고 있다. 수요는 한정돼 있는데 공급이 계속 늘어나면서 임차인을 구하지 못한 빈 사무실이 급증하는 등  '오피스 대란' 조짐이 보이고 있다.

 

◇서울지역 오피스 빌딩 공실률 증가

 

도심 대형 오피스빌딩(10층 이상 또는 연면적 1만㎡ 이상) 공실률은 지난해 4분기 7.7%로 치솟은데 이어 올 1분기말에도 7.5%의 고공비행을 지속했다.

서울에서 빈 사무실 없이 완전히 임대된 건물의 비율도 2011.03월 말 기준으로 47.1%로 지난해 말의 54.5%보다 크게 줄었다. 임차인을 구하지 못해 일부 사무실을 비워둔 빌딩이 전체의 절반 이상이라는 것이다.

공실률은 대형 오피스빌딩 준공 시점에 따라 진폭이 비교적 크게 나타나는데, 분기별 공실률이 이만큼 올라간 것은 지난 2000년 1분기(8.2%) 이후 11년만이다.

 

◉주요빌딩 공실률현황

빌딩	공실률	비고
서울스퀘어(옛 대우빌딩)	11%	2011.03
광화문 교보빌딩	30%	2011.03
STX남산타워	28%	2011.03
한국경제신문사옥	16%	2011.03
삼성생명 태평로빌딩	17%	2011.03
중구 수하동 `센터원`(32층)	70~80%	2011.05
종로구 중학동 `트윈트리`(17층)		2011.05
인의동 `종로플레이스`(14층)		2011.05
중림동 센트럴플레이스 빌딩	60%	2011.05

 

 

◇오피스임대료 하락추세

 

빈 사무실이 늘면서 임대료도 하락추세다. 서울 도심권역 오피스 빌딩 임대료는 지난해 1분기 ㎡당 22만7700원에서 4분기 24만1500원으로 올랐다. 공실률은 높아졌지만 새로 지은 건물들이 늘어나면서 임대료 상승을 견인했기 때문이다. 하지만 올 들어서는 지난 1분기 ㎡당 23만8500원 정도로 다시 떨어졌다.

 

▲ 도심(CBD) 대형오피스빌딩 기준(자료: R2코리아)

알투코리아에 따르면 CBD 기준 대형 오피스빌딩의 ㎡당 임대료는 3월말 기준 보증금 23만8500원에 월세 2만3700원을 기록했다. 전분기 대비 각각 1.2%와 0.8% 내린 값이다. 월세는 지난해 2분기 소폭 반등한 이후 줄곧 내림세다.

도심 임대료가 전반적으로 하락하는 경향을 보이고 있는 것은 임차인을 한번 빼앗기면 다시 모집하기 쉽지 않기 때문이다. 한편 새 대형 빌딩들이 임대료를 낮춰 공실을 메우려 하면 중소형 빌딩은 타격을 피하기 위해 따라 낮추거나 리모델링에 나서고 있는 상황이다.

 

 

    <자료: 이데일리>


◇오피스 공실률 증가이유

 

오피스 공실률 증가의 가장 큰 이유는 수급 불균형이다. 경기 침체 등으로 기업활동은 부진한데 새로운 오피스 빌딩은 속속 들어서고 있는 것이다.

 

빌딩정보업체 교보리얼코에 따르면 서울의 오피스 총 면적은 지난해 2730㎡에서 오는 2015년 3160㎡ 16% 정도 늘어날 전망이다. 지난해에만 약 177만1000㎡의 오피스 공간이 새롭게 공급됐으며, 올해와 내년에도 각각 71만9000㎡, 85만4000㎡의 오피스가 늘어날 것으로 예상된다.

◇공급부족 때 막 지어. 초대형 쏟아진다

오피스시장 관계자들에 따르면 2011. 7월 중구 수표동에 `시그니쳐타워`(지상 17층 2개동, 10만m²)가 공사를 마치고, 8월에는 을지로2가 `101파인에비뉴`(지상 25층 2개동, 13만m²)가 준공 후 임차인 모집에 나설 예정이다.

부동산 전문가들은 서울 오피스빌딩의 공급 과잉이 향후 수년 내 더욱 심각한 상황에 이를 것으로 보고 있다. 3~4년 전 경기 상황이 좋을 때 계획한 빌딩들이 줄줄이 준공을 앞두고 있기 때문이다.

 

종합부동산서비스회사 교보리얼코와 빌딩업계에 따르면 올해 서울지역에 준공 예정인 10만㎡이상 오피스빌딩은 총 5개동에 연면적은 94만㎡에 달한다. 내년에는 4개동 119만㎡으로 더 많아지고, 2013년에는 5개동 164만㎡, 2015년에는 3개동 169만㎡ 등 4년간 531만㎡가 공급될 예정이다.

 

여의도 63빌딩의 연면적이 16만㎡인 것을 감안하면 서울에 63빌딩 8개동 안팎이 매년 쏟아지는 셈이다.

 

◇ 향후 전망

 

프라임급(5만㎡ 초과) 중심 오피스빌딩의 급격한 공급 증가로 가장 큰 타격이 우려되는 곳은 낡은 중소형 빌딩들이다. 새 빌딩들이 최신 시설을 무기로 임차인을 모집하면, 임대료를 깎아주는 방법 밖에 달리 유출을 막을 길이 없기 때문이다.

프라임급 빌딩의 경우 대기업 같은 대형 임차인을 안정적으로 유치할 수 있어 공실 위험이 비교적 적지만, 이같은 수요를 확보할 수 없는 중소형 빌딩은 곧바로 타격을 입을 수 있다.

 

하지만 중소형→프라임급으로 이어지는 임대료 하락 악순환이 나타날 경우 프라임급 빌딩 역시 충격을 피해가기 어렵다.

 

임대료가 전반적으로 하락하는 경향이 나타나고 있어 현 추세대로라면 프라임급 빌딩과 중소형 빌딩 간 가격차이가 예전처럼 벌어지지 않아 프라임급 역시 공실 위험으로부터 안전지대가 될 수 없을 것이다.