[SBC주택정보] 전월세 속지 않고 직거래하는 방법

전월세 속지 않고 직거래하는 방법

 

 

◇전월세직거래 부작용 속출

 

부동산 임대차

최근 중개수수료를 아끼려는 수요자를 대상으로 한 전·월세 직거래 알선 인터넷 사이트와 카페 등이 늘어나, 전·월세 직거래를 알선하는 인터넷 사이트와 카페(가입자 500명 이상)는 120여개로 추산된다. 2009년 50여개에 불과했음을 고려하면 두 배 넘게 증가한 것이다. 또한 실제 거래가 이뤄지는 사례도 증가하면서 피해도 속출하고 있다. 경매로 넘어가기 직전의 집이 전세 직거래 매물로 나오는가 하면 올해 초에는 세입자가 직거래를 통해 다시 전세를 놓는 방법(이중계약)으로 전세사기를 치는 등 피해 유형이 다양해지고 있다.

 

 

◇전월세 직거래 방법

 

1. 꼼꼼하게 현장 확인을 해야 한다.

 

임대차 같은 경우에는 하자가 있는 부분을 미리 집주인에게 통보하여 문서화 한다. 간혹 전부터 있었던 하자를 새로운 임차인의 과실로 하여 손해배상을 요구하는 경우도 있다.

 

2. 계약자가 집의 소유자인지 확인한다.

 

계약당사자의 확인은 부동산등기부(대법원 인터넷등기소에서 확인 www.iros.go.kr)를 통해 계약자가 집의 소유자인지 확인하는 것이다. 통상 주민등록증으로 당사자를 확인하는데 주민등록증의 위조여부는 대한민국전자정부(www.egov.go.kr)에 가면 '주민등록진위확인'이라는 항목을 이용하여 진위여부를 파악할 수 있다.

 

가족이나 부동산 중개업자가 대리하는 경우가 있는데 이 경우는 반드시 본인에게 임대의사를 전화 등을 통해 확인하고 계약금 및 잔금은 본인의 통장으로 입금하도록 한다. 본인이 대리인에게 임대할 권한을 주었다는 뜻이 적힌 위임장과 위임장 상의 도장이 인감증명서상의 인감과 일치하는지를 확인하고 인감증명서를 받아 두어야 한다.

 

3. 권리관계를 확인한다.

 

등기부를 발급받아 보면 소유권자과 저당금액 등을 알 수 있다. 일반적으로 저당금액이 세 들어갈 집의 20~30%선이면 안전하다. 그 이상일 경우는 경매할 때 경락대금은 통상 시세의 70~80%이므로 이 금액에서 저당권으로 잡혀있는 금액과 자신의 보증금을 반환 받을 수 있는지 확인하여 보아야 한다.

 

4. 임차인의 대항력을 갖춘다.

 

임차인은 주택의 열쇠를 인도받고 동사무소에서 주민등록과 전입신고를 한 후 임대차계약서상에 확정일자를 받아 임차인의 권리확보에 만전을 기하고 위의 임대차계약서를 잘 보관하여 둔다. 전입신고시 주민등록은 반드시 임차인 본인의 것만을 요구하지 않고 배우자나 가족의 주민등록도 포함한다. 참고로 상가건물 임대차의 경우는 확정일자를 세무서에서 받는다.

 

5. 묵시적 갱신.

 

임대차기간이 끝나 가는데 1개월 전 상호간에 아무런 말이 없다면 계약은 자동적으로 갱신된 것으로 보며 계약기간의 존속에 있어 상호 정한 것이 없는 것으로 본다. 임대인은 2년의 임대차기간에 구속되나 임차인은 언제든지 해지할 수 있고 임차인은 해지한다는 통고를 임대인이 받은 날로부터 3월이 지나면 임대차는 해지되므로 서로 보증금반환과 건물의 명도의무를 지게 된다.

 

6. 임차권의 승계

 

임차주택의 양수인(매수인이나 경락인 등)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 임차기간 중 집주인이 변경되었다 하여 계약서를 다시 작성할 필요는 없다.

 

임대차보증금의 반환의무도 주택의 소유권과 같이 이전하므로 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸한다. 다만 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차주택의 양도사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하므로써 임대차관계를 끝낼 수 있고 이때는 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸하지 않는다.

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