창업전략아카데미

도시형생활주택 알고 투자하자

 

우리나라 가구 구성이 핵가족화를 넘어서 1인 가구가 급증하는 단계로 진입하면서 부동산 시장의 판도도 바뀌고 있다. 1980년 2% 안팎이던 서울의 1인 가구 비율이 2010년 23.8%로 늘어났다. 30년 만에 10배 정도 늘어난 것이다. 이러한 '나홀로 가구'를 겨냥한 오피스텔과 도시형생활주택이 높은 흥행 성적을 거두고 있다.

 

◇“도시형 생활주택”이란?

 

“도시형 생활주택”이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역 내에서 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 얻어, 국민주택규모(1세대당 주거전용면적 85㎡이하)에 해당하는 주택을 20세대 이상 150세대 미만의 규모로 건설하는 주택을 말하며, 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택으로 유형을 구분(주택법 제2조제4호 및 주택법 시행령 제3조제1항)하지만 기숙사형주택은 2010년 7월 주택법 시행령에서 삭제됐다.

 

◇“도시형 생활주택”의 특징

 

늘어나는 1~2인 가구와 서민의 주거 안정을 위하여 필요한 곳에 신속하고 저렴하게 주택을 공급할 수 있도록 각종 주택건설 기준과 부대시설 등의 설치 기준을 적용하지 않거나 완화한 주택정책이다.

 

'주택공급에 관한 규칙'에서 입주자 모집 시기와 모집 승인 신청 및 승인, 모집 공고와 공고 내용, 공급 계약의 내용 등 일부 규정만 적용받고, 입주자저축과 주택청약자격, 재당첨 제한 등의 규정은 적용받지 않는다.

 

건축물의 용도는 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택)에 해당하지만, 주택법에서 규정한 감리 대상에서 제외되고 분양가상한제도 적용받지 않으며, 어린이놀이터와 관리사무소 등 부대시설 및 복리시설, 외부소음과 배치, 조경 등의 건설기준도 적용받지 않는다.

 

하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그밖의 주택을 함께 건축할 수 없고, 단지형 다세대주택과 그 밖의 도시형 생활주택을 함께 건축할 수 없다. 단, 준주거지역이나 상업지역에서는 원룸형과 기숙사형(삭제)을 함께 건축할 수 있으며, 단지형 다세대주택을 제외한 그 밖의 주택도 함께 건축할 수 있다.

 

◇“도시형 생활주택”의 유형

 

<단지형 다세대주택>

단지형 다세대주택은 세대당 주거 전용면적 85㎡ 이하인 주거 형태로서 주거층은 4층 이하, 연면적은 660㎡ 이하로 건축하되 건축위원회의 심의를 받으면 1개 층을 추가하여 5층까지 건축할 수 있다. 건축물의 용도는 다세대주택에 해당한다.

 

<원룸형>

원룸형은 세대별 주거 전용면적이 12㎡ 이상 50㎡ 이하인 주거 형태로서 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하되 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성하여야 하며, 세대를 지하층에 설치하는 것은 금지된다. 원룸형은 용도를 아파트·연립주택·다세대주택으로 건축할 수 있다.

 

◇“도시형 생활주택” 건설업자

 

해당 도시지역의 특별시장·광역시장·특별자치도지사 또는 시장·군수로부터 사업계획을 승인받아야 하고, 자본금 3억 원(개인은 6억 원) 이상, 건축 분야 기술자 1인 이상, 사무실 면적 33㎡ 이상의 요건을 갖추어 주택건설사업자로 등록하여야 한다.

 

다만, 30가구 미만까지는 주택건설사업 등록증이 없는 개인이라도 건축이 가능하다. 하지만 신축 시 건설기준이나 인·허가 기준 등 투자와 관련된 내용을 확인하는 것은 필수다. 기존 주택을 허물어 사업하는 경우 대지 비용을 아낄 수 있기 때문이다. 최근 거주하던 단독주택이나 다세대, 다가구 주택 등을 재건축해 도시형생활주택을 신축하는 사례가 늘고 있는 것도 이 때문이다.

 

◇“도시형 생활주택”의 적용

 

도시형생활주택 건설기준은 주거환경과 안전 등을 고려해 일반 공동주택과 동일하게 적용된다. 하지만 최근 분양되는 도시형생활주택은 소형 주택상품인 만큼 오피스텔과 함께 건축되는 경우가 많다. 이는 용적률을 높이기 위해서다. 즉 일반상업지역에서 공동주택을 건축할 경우 용적률은 최대 600%를 적용받는데 반해 근린생활시설 등을 포함하면 공동주택 비율이 감소해 800%까지 높아진다. 저층에는 업무시설인 오피스텔을 넣고 그 이상에는 도시형생활주택을 넣어 용적률을 올리고 있는 셈이다.

 

◇“도시형 생활주택” 인허가 및 자금 확보

 

도시형생활주택 인·허가는 그만큼 까다롭다. 사업주체의 개인 여부에 따라 규모나 비용 등에서 차이가 크게 나는 이유다. 더욱이 임차수요를 고려했을 때에는 도심 역세권지역의 수익성이 높지만 토지매입 비용이 큰 만큼 추후 분양가가 높아져 계산하기가 까다로워진다. 착공 이후 임대 혹은 분양 여부에 따라 입주자 모집 시 필요한 서류도 다르다. 결국 사업의 전반적인 절차를 이해하는 것이 우선이다.

 

특히 도시형생활주택 신축 시 억 단위의 초기 비용이 발생해 현금마련이 어려운 경우가 많다. 이렇다보니 대지를 담보로 대출 받는 경우도 발생한다. 하지만 추후 입주자 모집 시에 해당 대지에 저당권이 설정돼 있으면 입주자 모집신청이 불가능하다. 즉 도시형생활주택을 신축해 투자하는 경우에는 임차인 확보를 위한 입지선정 외에 자금을 확보하는 것이 기본적으로 필요하다.

 

◇“도시형 생활주택” 수익구조

 

서울에 위치한 도시형생활주택의 평균 면적은 20㎡(전용)로 분양가는 1억~1억5000만 원선이다. 예를 들어 보증금 1000만원에 월 60만원의 임대수입을 올린다면 연 수익률은 6% 이상이 된다. 최근 금리와 주택시장 침체를 감안하면 투자처로서 손색이 없다.

 

정부의 공급 장려 정책으로 세금감면 혜택도 뛰어나다. 임대사업자로 등록할 경우 전용 60㎡의 취·등록세 면제는 물론 청약통장 없이 분양도 가능하다. 전용 20㎡이하는 주택 수에 포함되지 않아 다주택 규제에서도 자유롭다.

 

◇“도시형 생활주택” 주의사항

 

일반적인 투자자들은 1가구2주택의 중과세 과세대상에 해당되지 않는다는 광고 문구를 접하게 되는데 무조건 면제라고 투자하는 것은 성급한 판단이며 도시형생활주택 세제혜택과 관련된 내용은 아파트 청약에 참여할 때에 1가구2주택이 미 적용된다는 의미로 세법상으로 주택으로 간주되지만 양도세 중과에 대해서는 일반주택과 동일하게 적용 된다.

 

또한 묻지마식 투자로는 수익률을 기대할 수 없다. 최근에는 일부 사업장에서 미분양이 발생하는가 하면 할인분양마저 등장했다. 입지가 나쁜 곳에서도 물량이 쏟아지는 등 공급과잉도 우려되는 부분이다. 결국 투자시에는 배후수요와 인근 생활·교통권 등 입지를 정확히 파악해야 한다.

 

지급명령과 강제집행에 대응하는 방법

 

 

◇ 지급명령 (支給命令)이란?

 

대출금, 상거래채권 등의 상환을 목적으로 하는 채권자의 청구에 대하여, 법원은 채권자의 일방적인 신청이 있으면 채무자를 심문하지 않고 채무자에게 그 지급을 명하는 재판인 지급명령을 할 수 있습니다(민사소송법 462조).

채무자는 법원의 지급명령이 송달된 날로부터 2주일 내에 이의신청을 할 수 있습니다(민사소송법 469조2항).

채무자의 이의신청이 있으면 지급명령은 이의의 범위 안에서 그 효력을 잃습니다(민사소송법 470조). 이의신청이 부적법한 경우에는 법원은 이를 결정으로 각하하고, 적법한 이의신청이 적법하면 독촉절차(지급명령)는 보통의 소송절차로 변경하여 진행하게 됩니다.

 

 

◇ 지급명령, 강제집행 Q&A

 

1. 지급명령 이의신청을 할 경우 답변서에는 어떤 내용으로 작성해야 하나요?

아니면 이의신청을 할 수 없는 경우도 있나요?

 

답변) 지급명령서를 받은 날로부터 14일 이내에 이의신청서를 접수하지 않으면 모두 인정하는 것이 되어 바로 채권자가 집행을 합니다. 시간을 벌기위해서라도 송달받은 날로부터 14일 이내에 여러가지 사정, 즉 현재 경제적 사정이 좋지 않아 기한의 유예를 원한다는 내용으로 이의서를 작성하여 법원에 제출하세요, 그렇게 하시면 재판절차를 거치므로 그 돈을 지급할 기한이 늘어납니다. 특별한 양식은 없으며, 내용만 기재하여 제출하면 됩니다. 답변서는 1개월 이내 따로 제출하셔도 됩니다.(법원에 가셔도 민원창구에 이의신청서 양식이 있으며, 답변서양식은 대법원이나 대한법률구조공단 사이트에 가면 있습니다.)

 

2. 이의신청을 못하고 지급명령이 확정되면 강제집행절차는 어떻게 되나요?

 

답변) 채권자가 소송을 통하여 확정판결(지급명령 포함)을 받으면 채무자의 재산에 압류 및 경매신청 가능합니다. 조건은 채무자 명의로 되어있어야 한다는 거죠 가족이나 부모 이름으로 된 재산은 불가능합니다.

 

- 부동산이 있다면 강제경매신청 가능하고요

 

- 채무자가 채권(은행통장, 월급, 전세금, 물품판매대금, 공사대금 등)이 있다면 압류 가능합니다. 이 경우에는 제3채무자(은행, 회사, 집주인, 거래처 등 채무자에게 지급할 채무가 있는 자를 말합니다)에게 법원에서 압류 결정문을 보내고 받는 즉시 효력이 발생하게 되어 지급이 정지되게 되죠.

 

다만 이 경우, 월급이 120만원이 넘어야 하고요, 전세금, 공사대금 등은 지급기일이 경과되어야 하죠. 지급기일이란 전세금의 경우 채무자가 집을 비워 주어야만 제3채무자(집주인)가 전세금을 내줄 의무가 발생하고 미납된 월세가 있다면 그걸 제하고 지급하게 되겠죠. 그리고 제3채무자(집주인)의 이름과 주소는 알아야 신청 가능합니다.

 

- 유체동산(가전제품, 사무실집기류 등)에 압류 가능합니다. 소위 말하는 빨간딱지 붙이는 거죠. 이때 집에 아무도 없으면 집행관이 열쇠업자와 입회자(관리사무소 등)입회하에 열쇠를 따고 들어올 수도 있습니다. 일반 가정(가재도구 등)의 경우 특별한 사유가 없으면 부부 공동재산으로 보아 1/2를 채무자의 재산으로 보아 처리합니다.

 

3. 유체동산(가재도구, 집기 등) 강제집행 시 어떻게 대응해야 하나요?

 

답변) 우선 감정가격 평가가 끝나면 집행관의 주재 하에 낙찰자가 결정될 때까지 경매가 속개되는데 그때마다 일일이 집을 방문해서 열쇠를 따지는 않습니다. 집행관 사무실내지 법원 동산경매정보를 검색하여보고, 그 가격에 응찰하는 사람이 있으면 집행관이 대동한 후 현장을 방문해서 가격을 결정하게 됩니다.

 

예전에는 해당 물품을 취급하는 중고업자들의 주 무대였지만 최근에는 일반 중고 매니아들도 관심을 보이므로 오히려 낙찰될 가능성은 더 높아졌으므로 느긋하게 기다리시면 됩니다. 물론 몇 개월 걸릴 수도 있습니다.

 

경매시 경매물품에 대하여 우선하여 채무자의 배우자가 매수할 수 있는 권리 및 낙찰금의 50%를 내고 현장에서 환수를 요구할 수 있습니다.

 

 

신용카드 포인트는 돈이다

 

▣ 신용카드 포인트 이렇게 달라집니다.

 

2005년부터 2009년까지 총 7조1천억원의 신용카드 적립 포인트 가운데 사용되지 않고 소멸된 포인트는 6천100억원에 달합니다. 국세청이 2011.06.14일 국회 기획재정위원회에 제출한 업무보고에 따르면 적립된 신용카드 포인트로 세금을 납부할 수 있는 `신용카드 포인트 국세납부제'가 올해 안에 시행될 예정입니다.

 

▲ 납부대상세금

 

신용카드 포인트를 활용해 종합소득세, 부가가치세 등 모든 국세를 납부할 수 있고, 개인뿐 아니라 법인도 법인카드에 쌓여있는 포인트를 활용해 법인세 등의 세금을 낼 수 있습니다.

 

▲ 참여하는 카드회사

 

 

참여 의사를 밝힌 신용카드 회사는 KB국민, 비씨, 신한, 삼성, 롯데, NH농협, 씨티, 하나SK, 외환, 제주은행 등 10개사며, 현대카드는 기술적인 문제로 참여하지 않았습니다.

 

 

▣ 신용카드 포인트 이렇게 사용 하세요.

▲ 적립률 높은 신용카드 우선 사용하기

 

신용카드 포인트는 보유한 카드의 종류와 사용처, 전월 카드이용실적 등에 따라 적립률이 달라집니다. 자신의 소비패턴에 적합한 신용카드를 몇 장 선택한 뒤 결제할 때 포인트 적립률이 높은 카드를 사용하는 것이 합리적입니다.

 

▲ 포인트 자주 확인하기

 

자신의 신용카드 포인트가 얼마나 적립돼 있는지 알고 있어야 결제금액과 비교해 포인트 사용 여부를 판단할 수 있습니다. 카드사 홈페이지, ARS, 이용대금명세서 등에서 확인할 수 있습니다.

 

▲ 포인트 사용처 확인하기

 

사용처가 현금과는 달리 한정돼 있어 사용처를 꼼꼼히 확인하는 것이 필요합니다. 신용카드 포인트 사용이 가능한 곳에서는 자신의 포인트 적립액을 고려해 포인트로 결제하는 것이 좋습니다.

 

▲ 유효기간 반드시 확인하기

 

적립된 포인트는 보통 적립일로부터 5년 동안만 사용할 수 있습니다. 그러나 일부 포인트의 유효기간은 2년 또는 3년인 경우가 있습니다. 신용카드를 발급할 때부터 포인트 유효기간을 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

 

▲ 카드 해지 전 포인트 모두 사용하기

 

신용카드를 해지할 때 적립된 포인트를 고려하지 않는 경우가 많습니다. 포인트 적립액을 확인해 사용할 수 있는 포인트는 모두 사용하는 것이 바람직합니다.

 

▲ 기부로 활용하기

 

사용처가 마땅치 않으면 포인트로 기부할 수 있습니다. 기부한 포인트는 기부영수증 발급을 통해 연말정산에서 절세 혜택을 받을 수도 있습니다.

 

 

▣ 카드포인트 선지급서비스

 

`선(先)포인트'나 `세이브포인트' 같은 신용카드 포인트 선지급서비스 이용이 늘고 있습니다. 금융감독원에 따르면 2010년 말 카드 포인트 선지급서비스 규모는 456만 회원에 이용잔액 1조7천600억원으로 집계. 1년 전보다 회원수는 20.3%, 이용잔액은 9.9% 증가했습니다.

 

포인트 선지급서비스란 물건을 살 때 카드사가 최대 70만원까지 포인트를 미리 줘 돈처럼 쓸 수 있게 하는 상품입니다. 대신 일정 기간 안에 카드이용 실적만큼 쌓이는 포인트로 이를 채워 넣거나, 할부 방식으로 매월 일정 포인트를 갚아야 합니다.

 

<선지급서비스 주의사항>

▲ 선지급 포인트는 `빚'이다

 

당장 물건을 살 때는 전액 또는 일부를 카드사가 내 주니 좋지만 결국 신용카드를 써 포인트로 채워 넣거나, 모자라면 현금으로 갚고, 못 갚으면 연체료를 물어야 하는 `빚'이 됩니다.

 

▲ `분수에 맞게' 써야

 

평소 카드이용 규모, 앞으로 예상되는 이용 규모를 따져 갚을 수 있는 범위에서 쓰는 게 좋습니다. 가령 선지급 포인트 70만원을 썼다면 앞으로 36개월 동안 월평균 156만원~170만원의 카드를 사용해야 포인트를 메울 수 있습니다.

 

▲ 카드사 중복이용은 금물

 

2개 이상 카드사에서 포인트 선지급서비스를 이용하면 카드이용 실적이 미치지 못해 결국 현금으로 메울 수밖에 없습니다.

 

▲ 다른 카드 사용도 제약

 

포인트 선지급서비스를 이용하면 포인트를 상환하는 기간 해당 카드 외에 다른 카드를 사용하는 데 제약이 따릅니다. 카드사들은 3개월 연속 해당 카드의 이용실적이 없으면 모자란 포인트를 일시에 청구합니다.

 

▲ 신청취소도 가능

 

순간적인 충동으로 불필요하게 선지급서비스를 신청했다면 계약을 해지하거나 상품 구매를 취소할 수 있습니다.

 

▲ 안내장·약정서 꼭 챙겨야

포인트 적립 기준, 적립 대상, 제한 조건 등을 담은 상품 안내장이나 약관 또는 약정서를 챙겨 꼼꼼히 확인하는 게 바람직합니다

 

 

 

 

해외진출기업 ‘K팝’ 전략을 배워야 한다

 

 

아이돌그룹의 인기는 폭발적이었습니다. 소녀시대와 동방신기 슈퍼주니어 샤이니 f(x) 등 SM엔터테인먼트 소속 가수들의 유럽 공연은 K팝이 세계적으로 경쟁력 있는 상품이라는 것을 다시한번 확인시켜줬습니다. 신나는 음악과 화려한 춤을 혼합한 한국 아이돌그룹의 댄스팝은 음악을 시각으로 소비하는 이 시대 최고의 영상콘텐츠로 자리 잡았습니다. K팝의 경쟁력은 우연히 이루어진 것이 아닙니다. 철저한 계획과 훈련, 그리고 현지화를 바탕으로 이루어진 결과로 분야는 다르지만 수많은 해외진출기업들이 철저하게 밴치마킹 해야 할 좋은 지표가 되었습니다.

 

 

◆ 현지화를 통한 철저한 트레이닝 시스템

 

SM은 가수로 데뷔하기까지 각 과정을 분업화해 가르칩니다. 아티스트 개발팀은 안무，보컬，연기，언어 등 네 가지를 중심으로 교습하며, 획일화된 교육보다는 '맨투맨' 형식으로 맞춤형 트레이닝을 철저하게 실시합니다.

 

수업은 분야별로 세분화돼 있어, 재즈댄스 힙합 비보잉 등 다양한 장르를 교육하고，보컬에서도 팝과 랩 솔 재즈 등의 감성을 불어넣는 방법을 가르칩니다.

외국어도 영어뿐만 아니라 중국어 일본어 교습을 주간별로 진행합니다.
SM 측은 이들에게 연간 교육비로 10억~20억원을 투입하고 있습니다.

 

이와 같이 해외진출을 원하는 기업들은 먼저 현지의 특성을 철저히 파악하고 현지에 맞는 요소들을 찾아서 체계적인 교육과 적응훈련이 필요합니다.

 

◆ 글로벌 네트워크 구축

 

SM은 2011.06.11일 파리에서 유럽 작곡가 70여명을 모아 콘퍼런스를 가졌습니다. 세계 시장을 공략하는 네트워크를 구축하기 위해 매년 2~3차례 해외에서 이러한 행사를 개최하였습니다. SM은 유럽출신 해외 음악가는 300여명과 제휴하고 있습니다. 보아의 '허리케인 비너스'와 소녀시대의 일본 데뷔곡 '소원을 말해봐'도 유럽 작곡팀이 만들었습니다.

 

슈퍼주니어 샤이니 등 SM 소속 가수들의 노래를 관통하는 강렬한 테크노사운드와 쿵쿵거리는 하우스비트는 유럽팝의 특징입니다. 프랑스인들이 우리 공연에 열광하는 것도 그들의 감성에 맞는 음악을 유럽 작곡가와 제휴해 만들어냈기 때문입니다.

 

SM 음악은 주로 유럽 작곡가의 곡과 미국 안무가의 춤, 한국 프로듀싱을 결합해 만들었습니다. 해외에서 만든 안무도 최종 프로듀싱 단계에서 수정해 완성하고 전문가들이 세계 각국 소비자들의 기호를 반영해 고쳐가며 월드와이드 콘텐츠를 만든 것입니다.

해외진출기업들도 이처럼 현지와 결합된 인프라를 구축해야 합니다. 당장 현지인과의 제휴가 어렵다면 KOTRA 등을 통해서 현지인프라 구축에 필요한 자료와 자문을 받을 수 있을 것입니다.

 

 

◆ 유튜브 시대에 맞는 마케팅전략

 

유튜브가 문을 열기 이전에는 일반 컴퓨터 사용자들이 온라인에 동영상을 올려 다른 사람들에게 보여주기 위한 쉬운 방법이 많지 않았습니다. 유튜브를 사용하기 쉬운 환경으로 컴퓨터를 사용하는 누구나 동영상을 올릴 수 있도록 해 몇 분 안에 수백만 명이 볼 수 있도록 하였고, 유튜브에서 다루는 넓은 범위의 주제로 비디오 공유를 인터넷 문화의 중요한 한 부분으로 자리잡게 했습니다.

 

예를 들면 2006년에는 일렉트로닉 기타로 캐논 변주곡을 연주한 동영상이 'funtwo'라는 사용자명을 사용하는 누군가 유튜브에 올렸고, 즉시 많은 방문자가 이 비디오를 보기 위해 유튜브를 찾았습니다. 나중에 뉴욕 타임스는 그 해 8월 27일, 연주에 대한 극찬과 함께 이 동영상에서 나오는 이가 23살 대한민국에 사는 무명 기타리스트 임정현이라는 것을 알렸습니다

 

SM은 이번 공연이 끝난 직후 하이라이트 영상을 유튜브 에스엠타운채널을 통해 공개했고, 페이스북 에스엠타운에도 동방신기와 소녀시대 등 아티스트들의 입출국 장면, 파리에서의 다양한 모습과 리허설 장면 등을 담은 사진을 올렸습니다. 예상대로 폭발적인 반응을 불러오며 접속자가 쇄도하고 있습니다.

 

SM 소속 가수들의 뮤직비디오는 유튜브를 통해 지난해 6억건의 조회 수를 기록했으며, 올 1월부터 4월까지 조회 수만 4억건에 이르고 올 연말까지는 작년보다 두 배 많은 12억건을 기록할 전망입니다.

 

CD 시대에는 800만장 정도 팔려야 세계적인 가수로 여겨졌으나 지금의 유튜브 시대에서는 한 곡으로 1억 다운로드도 가능한 세상이 되었습니다. 아이폰을 통해 세계 70여개국에서 신곡을 동시에 출시할 수 있게 된 것입니다.

 

우리 기업들도 이제는 유튜브시대에 맞는 마케팅전략으로 전환해야 합니다. 유튜브, 페이스북, 현지에서 인기있는 콘텐츠 등을 활용해 기업의 이미지를 높이는 전략을 세워야 할 것입니다.

신용카드 없이 스마트폰으로 결제한다.

◆ NFC 기반 모바일 결제 인프라 공동구축

이제 신용카드가 없어도 스마트폰만 갖다 대면 자동 결제가 된다. 전국 대형마트와 주유소, 편의점 및 유명 커피전문점에서 이 같은 서비스를 이용할 수 있습니다. 모바일결제 시장의 본격 활성화를 위해서 정부, 통신 및 금융계 사업자들이 대단위로 참여해 협력을 맺었습니다.

■ 용어설명

NFC(Near Field Communication) : 근거리 무선통신 기술로 물건을 살 때 카드결제칩이 내장된 휴대폰을 계산대 리더기 10~15㎝ 이내에 갖다대면 자동으로 결제가 이뤄진다. 휴대폰이 신용카드를 대신할 수 있게 해준다.

■ 공동제휴(MOU) 체결(2011.06.13)

정부: 방송통신위원회

협회: 한국인터넷진흥원, 한국무선인터넷사업자연합회

통신3사: KT와 SK텔레콤, LG유플러스

카드사업자(9개): 신한카드 현대카드, KB국민카드, 롯데카드, 하나SK카드, BC카드, 비자카드, 마스터카드, 삼성카드

3대 VAN사: KICC, NICE, KS넷

◆ NFC 기반 모바일 결제사업의 부진이유

우리나라 모바일 결제 서비스는 2000년 초부터 추진되었으나, 사업자간 주도권 다툼으로 인해 표준화와 인프라 확산 미흡, 중복투자 등으로 활성화되지 못했습니다.

◆ 공동제휴 이유

모바일결제 관련 기능으로 최근 근거리 무선통신 기술(NFC)를 활용하고 있습니다. 하지만 NFC는 그동안 상용화됐던 금융USIM이나 RFID 기술과 동일한 한계를 안고 있었습니다. NFC를 갖다 대면 이를 인식해 결제를 해주는 '결제인프라'가 충분치 않다는 점이 문제점이었습니다.

‘결제 인프라'가 부족해 모바일 결제가 한계에 부딪치는 일이 없도록 하기위해서 정부와 통신업계 및 금융업계는 이 같은 결제 인프라를 공동 구축하기로 뜻을 모았습니다.

◆ 공동제휴 합의내용

1. 통신 3사가 공동으로 대형마트, 편의점, SPC 프랜차이즈, 주유소, 커피 전문점 등 7대 전략가맹점을 중심으로 기존 신용카드와 NFC 모바일 카드가 동시에 이용 가능한 복합결제기 약 5만여대를 2011년 안에 신규로 구축키로 하였습니다.

2. VAN사는 일반 가맹점을 대상으로 기존에 구축된 결제기를 대·개체 할 때 NFC 모바일 카드를 사용할 수 있는 복합결제기 약 7만~10만대를 금년 중 신규 구축하기로 하였습니다.

◆ 공동제휴 장점

1. 각 회사들은 자사 서비스를 위해 해당 인프라를 개별 구축해야 했지만, 그러면 중복 투자가 발생하고 인프라 확산도 쉽지 않습니다.

2. 소비자 입장에서도 어떤 편의점에서는 신한카드만, 어떤 마트에서는 롯데카드만, 어떤 주유소에서는 SK카드만 인식되면 그것도 불편한 점입니다.

◆ NFC결제...2012년부터 본격 활성화

관련사업자들은 연말까지 500만대 이상의 NFC폰이 공급될 것으로 전망했습니다. 방통위 측은 "NFC 관련 시장은 아직 초기단계라 우리 네트워크 인프라와 기술 경쟁력을 잘 활용하고, 선도적인 응용서비스 모델을 만들어 낸다면 국내서비스 활성화는 물론 우리 제조·서비스 업체들도 글로벌 시장에서 경쟁력을 확보할 수 있을 것으로 기대된다"고 밝혔습니다.

1. 버스, 지하철, 택시 등 교통 분야에 설치돼 있는 모바일 결제기 등은 일부 POS 개발 및 업그레이드 등을 통해 재활용 할 수 있기 때문에 한국스마트카드가 나서서 NFC 기능을 해당 단말기에 포함시키기로 했습니다.

이에 따라 서울·경기지역의 버스·지하철 등에서 활용중인 약 2만대의 결제 인프라와 전국 택시에 기 구축되어 활용중인 약 13만대를 포함해 약 15만대의 결제 인프라가 NFC 기능을 지원하게 된다.

2. 스타벅스의 기존 결제기(비자카드만 사용, 약 600대), 롯데마트의 기존 결제기(롯데카드만 사용, 3천500대), LG25시 등 편의점에 설치되어 있는 기존 결제기(한국스마트카드의 선불서비스만 가능, 약 5만대)에서도 카드사 구분 없이 모든 모바일 카드가 공동 사용 할 수 있도록 개방하기로 했습니다.

3. 방통위는 NFC모바일 결제 인프라에는 동 협의체에 참여하는 관계사들이 합의하는 국내 공동규격 뿐만 아니라 외국 관광객, 국제 업무가 많은 내국인 등을 위한 글로벌 규격을 병행해 이 협의체를 지원하기로 했습니다.

4. 카드업계는 이러한 인프라 구축에 발맞추어 적극적으로 모바일 카드 발급 및 확산을 추진해 나가기로 했습니다. 이를 위해 기존 카드대비 모바일 카드에 대한 추가할인율 적용 등 카드사별로 다양한 프로모션을 진행할 계획입니다.

5. 삼성전자, LG전자, 팬택 등 휴대폰 제조업계는 통신사, 부품공급사 등과 NFC 단말 보급방안을 논의해 올 하반기부터 신규 출시되는 스마트폰에는 NFC 기능을 기본으로 탑재해 나갈 예정입니다. 이미 삼성전자는 갤럭시S2에, 팬택은 베가레이서에 NFC 기능을 기본탑재한 바 있습니다.

◆ 모바일결제시대의 모습

■ 지갑에 신용카드 멤버십카드 현금카드 회사출입증 등 10장이 넘는 카드를 갖고 다니다가 이제 휴대폰 하나에 담을 수 있게 된다.

■ 출근길 버스정류장에서 버스 노선도에 휴대폰을 가까이 갖다 대는 것만으로 도착 시간을 확인한다.

■ 버스요금은 휴대폰을 단말기에 대서 결제한다. 회사 입구에서는 출입증 대신 휴대폰을 찍고 통과한다.

■사무실에 도착하여 남자친구 사진이 담긴 액자에 휴대폰을 갖다 대자 바로 남자친구에게 전화가 걸린다.

■ 퇴근 후 친구들을 만나러 명동을 걷다가 광고판에 휴대폰을 갖다 대니 쿠폰이 발급된다.

■ 저녁식사를 하고 나서 친구들과 휴대폰을 맞대 식사비용을 한 명에게 송금해준다. 계산 후 휴대폰에 포인트도 적립할 수 있다.

◆ 문제점

각 사는 큰 틀에서 '협력'을 다짐했지만 미묘한 입장 차이를 보이고 있습니다. 이동통신사는 찬성을 하고 있지만, 카드사는 통신사 들어오는 데 불안함을 느끼면서 단기적 손익악화를 우려하고 있어 이를 극복할 수 있을지가 문제입니다.

부동산 등기이전 나홀로 하기

 

 

◇ 먼저 매도인에게 다음의 서류를 받아야합니다.

 

① 주민등록초본(주소변경 내용이 모두 나와야 합니다.)

 

② 등기필증(권리증)

 

③ 인감증명서(부동산매도용)

 

④ 위임장(대법원 인터넷등기소 양식)에 반드시 매도자 인감도장 날인 받아야합니다.

 

◇ 중개업소에서 다음 서류를 받으시기 바랍니다.

 

① 매매계약서 : 우체국 등에서 수입인지 구입(1억 이하: 면제, 1억이상: 15만원, 10억초과: 35만원)

 

② 부동산거래계약신고필증

 

 

 

◇ 그리고 본인(매수인)이 다음의 서류를 작성, 준비합니다.

 

① 토지대장(구청)

 

② 건축물관리대장(구청)

 

③ 주민등록초본(주민센터)

 

⇒ 공인인증서 있을 경우 모두 인터넷에서 발급 가능합니다.

http://www.minwon.go.kr/

 

④ 이전등기신청서 작성

 

⑤ 위임장 작성

 

⇒대법원 인터넷등기소사이트 파일양식 다운로드가능하며 견본을 보시고 작성하시면 됩니다.

http://www.iros.go.kr/pos1/pfrontservlet?cmd=PFrmGetRegistryFormC

 

 

◇ 다음으로 구청에 가서 취등록세 신고 바랍니다.

 

담당공무원에게 매매계약서와 실거래신고필증 제출 관할구청(세무과)에서 → 취등록세 신고 및 자진납부서계산서 작성→ 취등록세 고지서를 받습니다.

 

 

 

◇ 은행에서 세금납부 및 국민주택채권 매입하시면 됩니다.

 

① 취득세(등록세와 통합) 납부 : 납부 영수증, 영수필확인통지서를 받습니다.

 

② 국민주택채권구입: 토지 , 건물 시가표준액(등록세고지서에 표기되어 있음)에 따라 채권 금액이 달라집니다.

 

☑ 채권금액은 시가표준액의 약2.1%정도, 채권할인(매도)시 전일 채권할인율에 의해 계산한 금액만 부담하시면 됩니다.(채권금액의 약11%정도)

 

 

◇ 위 서류를 모두 갖추어 등기소에 제출하시고 등기필증(권리증)을 교부받으시면 끝납니다.

 

① 소유권이전등기신청서

 

② 등록세영수필확인서

 

③ 등기수입증지

 

④ 위임장

 

⑤ 인감증명서

 

⑥ 주민등록초본(매수자, 매도자 각1부)

 

⑦ 토지대장, 건축물대장 각1부

 

⑧ 매매계약서

 

⑨ 부동산거래계약신고필증

 

⑩ 등기필증(매도인)

 

 

 

 

 

면접시 거짓말 1위 “연봉 액수는 별로 중요하지 않습니다.”

기업 인사담당자 10명 중 6명은 면접에서 지원자의 거짓말을 알아차리고 있는 것으로 조사됐다. 취업포털 사람인(www.saramin.co.kr)이 최근 기업 인사담당자 362명을 대상으로 ‘면접시 지원자의 거짓말 파악 여부’를 조사한 결과 64.4%가 ‘알아차린다’라고 답했다. 거짓말로 판단되는 말로는 “연봉 액수는 별로 중요하지 않습니다”(66.1%·복수응답)가 1위를 차지했다.

 

 

◇ 거짓말로 판단되는 말

순위	거짓말 내용	응답율
1	연봉 액수는 별로 중요하지 않습니다	66.1%
2	뽑아만 주신다면 무엇이든 하겠습니다	50.6%
3	이직 없이 이 회사에 뼈를 묻겠습니다	46.8%
4	야근·주말 근무도 상관 없습니다	40.3%
5	저의 최우선순위는 회사입니다	29.2%
6	회사의 비전이 제 이상적인 회사상입니다	21%
7	긴장해서 능력의 반 밖에 못 보여드렸습니다	12.9%
8	귀사를 목표로 했기에 떨어져도 재지원할겁니다	11.2%

 

 

◇ 지원자 말을 거짓으로 판단한 이유

순위	이유	응답율
1	이미 많이 들어본 답변이라서	42.5%
2	답변에 일관성이 없어서	36.1%
3	제시하는 근거가 빈약해서	34.3%
4	표정이나 태도가 불안해 보여서	27.5%
5	말투나 목소리에 확신이 없어서	23.6%
6	추가 질문에 답변을 하지 못해서	22.7%
7	외워서 말하는 티가 나서	22.3%

 

 

 

 

◇ 지원자 거짓말에 대한 대응 방법

순위	이유	응답율
1	지나치지만 않으면 그냥 넘어간다	47.6%
2	추가 질문 등으로 진실을 밝혀낸다	27.5%
3	감점이나 불이익을 준다	17.6%
4	신경 쓰지 않는다	7.3%

 

◇ 기업 측이 한 거짓말

순위	거짓말 내용	응답율
1	조만간 연락드리겠습니다	72.2%
2	곧 다시 뵙겠습니다	19.4%
3	이 정도 실력이면 다른 곳이 낫지 않나요?	17.6%
4	성별·연령 등의 차별이 전혀 없습니다	13.9%
5	인상이 정말 좋습니다	13.0%
6	뛰어난 실력을 갖추고 있군요	11.1%
7	저희는 스펙을 전혀 보지 않습니다	11.1%
8	저희는 가족 같은 분위기에서 일합니다	10.2%

 

 

▣ 대기업 면접시 주의할 사항

 

◆외운듯한 자기소개는 금물입니다.

 

면접관은 미리 외우고 짜맞춘 답변을 선호하지 않습니다. 실제로 집에서 준비한 자기소개를 줄줄 외다가 면접관에게 제지당한 경우도 있습니다. 구직자는 예상 질문에 대한 답변을 키워드 중심으로 정리하는 게 좋습니다. 면접 시는 키워드를 중심으로 즉석에서 생각하며 차분히 말하는 자세가 필요합니다. 면접을 암기가 아닌 면접관과의 대화로 풀어가야 합니다.

 

◆단답형 대답은 피해야합니다.

 

면접관은 지원자의 경험과 관련된 역량과 능력을 파악하고자 합니다. ‘가장 힘들었던 경험이 무엇입니까?’는 질문에 ‘대학입시 공부할 때 입니다’는 식으로 답하는 것은 반드시 삼가 해야 합니다.

답변에는 힘든 상황을 극복하고자 노력한 점, 이를 통해 배운 점, 입사 후 힘든 일이 생길 때 대처할 방안 등을 함께 연결할 수 있어야 한다. 면접관의 의도를 파악해 자신의 역량이 드러나도록 서술형으로 대답하는 것이 바람직합니다. 그러나 지나치게 시간이 길어지면 역효과를 가져옵니다.

 

◆면접관의 비판에 감정적 대응을 하지 말아야합니다.

 

면점관은 의도적으로 압박질문을 할 수 있습니다. 이런 면접관의 공세에 밀려 대답을 얼버무리거나 실수를 하는 경우가 생깁니다. 이 때 눈물을 보이거나 화를 내는 등 감정적으로 대응하는 건 불합격으로 가는 지름길입니다. 자신의 의견에 대한 명확한 근거를 제시하되 실수를 지적 받은 부분에 대해서는 ‘제가 미처 생각하지 못한 부분이며, 추후 보완하도록 하겠습니다. 지적해주셔서 감사합니다.’처럼 여유 있게 대처해야 합니다.

 

◆토론면접에서 혼자 떠들어서는 안 됩니다.

 

팀워크를 보기 위해서 토론면접을 합니다. 아무리 주장이 조리 있다고 해도 혼자만 열심히 발언한 지원자는 뽑히기 어렵습니다. 조직에서는 얼마나 남의 의견을 경청하고 자신의 의견을 논리적으로 잘 전달할 수 있는지가 관건이라는 점을 명심해야 합니다. 다른 사람의 의견을 듣고 난 후에는 ‘좋은 의견 잘 들었습니다.’ 라는 호응의 멘트를 달아 주는 것이 좋습니다. 또 반대 입장의 지원자에게 인신공격성 발언을 하는 것은 피해야 합니다.

 

 

나홀로 상속등기절차

 

 

◇ 상속으로 인한 소유권이전

사망자 소유인 부동산의 소유권을 상속인에게 이전하는 등기입니다. 등기 기한은 없지만(취득세는 6개월 이내에 신고, 납부해야 합니다) 부동산 처분을 위해서나 상속인들 사이의 지분 합의를 분명히 하려면 바로 상속등기를 할 필요가 있습니다.

 

1. 먼저 상속을 받을 사람과 소유 지분을 결정합니다.

 

상속인이 여러 명일 때 법에 정해진 지분대로 상속등기를 할 수도 있지만, 법정지분과 다르게 소유 지분을 정할 수도 있고 한 사람의 소유로 할 수도 있습니다.

법정지분과 다르게 소유 지분을 정하기 위해서는 상속인 전원의 인감도장이 찍힌 상속재산분할협의서를 작성해야 합니다.

 

2. 공동상속인을 확정해야 합니다.

 

상속등기에서 가장 중요한 점은 누가 상속인 자격이 있는가를 확정하는 문제입니다. 당사자들은 너무 당연하다고 생각할 수 있지만 사실은 그렇지 않은 경우가 많습니다. 과거의 혼인관계에 따른 자녀의 존재 여부, 양자의 존재 여부, 공동상속인 중 사망자가 있을 때의 그 대습상속인의 확정 등에 대한 입증자료로서 추가적으로 제적등본을 제출해야 하는 경우가 있습니다.

 

☑ 대습상속인이란?

상속인이 될 직계비속 또는 형제자매(피대습인)’가 상속개시 전에 사망하거나 결격자가 된 경우에 사망하거나 결격된 사람의 순위에 갈음하여 상속인이 되는 ‘피대습인의 직계비속 또는 배우자’를 말합니다(「민법」 제1001조 및 「민법」 제1003조제2항).

 

3. 상속지분을 결정합니다.

 

법정상속지분대로 공동 소유하는 상속등기를 할 때는 사망 시점의 민법 규정에 따라 상속지분을 계산해야 합니다. 상속지분에 대한 민법 규정은 3회에 걸친 개정이 있었습니다.

 

◇ 상속등기 절차

1. 상속재산 분할협의서를 작성합니다.

 

①상속인들 중 누가 어떤 부동산에 얼마의 지분을 취득할지 결정하는 협의서를 작성합니다. 법정상속지분대로 등기하는 경우에는 필요 없습니다.

②분할협의서는 등기소에 제출하는 서류입니다. 구청(시청)에서 취득세를 낼 때도 사본제출을 요구합니다.

 

2. 국민주택채권을 매입합니다.

 

①정해진 매입율대로 국민주택채권을 매입합니다.

②국민주택채권취급은행(우리, 신한, 기업, 하나, 농협)에 가시면 당일 할인율에 의한 할인된 금액으로 구입하고 매입확인서를 받아 오시면 됩니다.

 

3. 등록세 신고 및 납부를 합니다.

 

관할 행정청에 등록세 및 취득세 신고를 하여 고지서를 받아 납부합니다.

 

4. 등기신청서 작성합니다.

 

인터넷등기소 서식자료를 참조하여 등기신청서와 그 부속서류를 작성합니다.

 

5. 등기신청서를 접수합니다.

 

작성된 등기신청서를 관할 등기소에 접수합니다.

 

6. 등기필증을 수령합니다.

 

등기가 완료되면 등기소로부터 등기필증을 수령합니다.

 

◇ 상속등기 준비서류

 

준비서류는 행정관서 및 등기소에 따라 다소 차이가 있으니 정확하게 물어보시는 것이 좋습니다.

1. 법정상속지분에 따른 상속

 

피상속인(망자)의 말소자 주민등록초본

피상속인의 제적등본(2008년 이전 사망)

피상속인의 원적지 제적등본(망자의 선대 제적등본)

피상속인의 가족관계증명서 및 기본증명서(2008년 이후 사망)

상속인의 기본증명서

상속인의 주민등록등(초)본

상속인의 도장

대장(토지,건축물)등본

 

2. 상속재산분할협의에 의한 상속

 

피상속인(망자)의 말소자 주민등록초본

피상속인의 제적등본(2007년 이전 사망)

피상속인의 원적지 제적등본(망자의 선대 제적등본)

피상속인의 가족관계증명서 및 기본증명서(2008년 이후 사망)

피상속인의 혼인관계증명서

상속인의 인감증명서(상속재산분할협의서를 작성한 경우)

상속인의 기본증명서

상속인의 주민등록등(초)본

상속인의 인감 도장

대장(토지,건축물)등본

상속재산분할협의서(법정상속분과 다르게 상속하는 경우)

 

 

◇ 부동산상속등기 실무

 

1) 상속세신고는 공동상속인 경우 연대하여 상속개시지(피상속인의 주소지)를 관할하는 세무서에 신고 납부합니다. 상속등기는 각자의 지분에 대해 각각 상속 등기 이전합니다.

 

 

◇ 상속등기 첨부 서류

 

ㅇ.등기신청서

ㅇ.위임장(등기신청을 법무사 등 대리인에게 위임하는 경우에 첨부)

 

① 등록세영수필확인서(구청)

② 토지․건축물대장등본

③ 상속을 증명하는 서면

피상속인의 사망한 사실 및 상속권자와 상속인을 확인할 수 있는 제적등본(필요한 경우에 구 호적법상 전적전 제적등본 포함), 가족관계증명서, 기본증명서, 친양자입양관계증명서 등(발행일로부터 3월 이내)을 첨부합니다.

 

④ 주민등록표등(초)본

 

◇ 등기신청서류 편철순서

 

신청서, 등록세영수필확인서, 등기수입증지, 위임장, 제적등본, 가족관계증명서, 기본증명서, 친양자입양관계증명서, 주민등록표등(초)본, 토지․건축물대장등본 등의 순으로 편철해 주시면 업무처리에 편리합니다.

 

◇ 상속등기 하는 순서

 

“대법원홈페이지-(왼편)인터넷등기 클릭-(왼편)신청서양식및 작성하기클릭-6번 소유권이전등기(상속)클릭”하여 작성요령과 등기신청요령을 알아볼 수 있습니다.

 

◇ 등기신청서 작성시 유의할 점

 

-신청서 제목 : 소유권이전등기신청(협의분할에 의한 상속)

-부동산 표시 : (예)경기 00시 00읍 00리 345 전 500㎡

-등기원인과 연월일: 등기원인은 협의분할에 의한 상속, 등기원인일자는 피상속인의 사망일자

-등기의 목적 : 소유권이전

-상속인의 표시: 상속인 전원을 상속인으로 표시 하여야 하는지에 다툼이 있으나 표시하시고 지분도 함께 기재하시길 권유합니다.

-피상속인의 표시 : 실무상 성명, 주민등록번호, 주소 기재

-시가표준액의 기재 및 채권매입액의 산정: 시가표준액이 1,000만원 이상인 경우에만 해당

-세액합계 : 농지인지 기타인지에 따라 세율이 달라지는데 구청에 가시면 뽑아 줍니다.

-등기신청수수료 : 14,000원

-등기신청일: 접수하는 날

-신청인 표시

 

 

 

재테크는 청약통장가입으로 시작

 

 

[청약통장제도 정리]

 

최근 부동산이슈로 다시 떠오른 보금자리주택과 청약전략에 대해 정리해 보겠습니다. 무주택자로 5년 이상 넘었고 청약통장에 가입하여 1순위(2 년 이상 납입 자)자에게 보금자리주택이 좋은 기회가 됩니다.

 

 

1. 청약통장에 대하여 알아보겠습니다.

 

구분	청약저축	청약부금	청약예금	주택청약 종합저축
대상지역	전 국	시 군 지역(103곳)	좌 동	전 국
가입대상	무주택세대주	20세 이상 개인	좌 동	자격 조건 없음
저축방식	매월 일정액불입	매월 일정액 불입	일시불 예치	일시불예치 또는 일정액불입
저축금액	월 2~10만원	월 5~50만원	200~1500만원	월 2~50만원
대상주택	1) 85㎡이하 공공기관 건설주택 등 2) 민간건설기금 지원중형주택 (60~85㎡)	1) 85㎡이하 민영 주택 2) 민간건설 기금지원중형주택	1) 모든 민영주택 2) 민간건설기금지원 중형주택(60~85㎡)	모든 주택
1순위 자격	가입 2년이상 24회이상 납입	청약예금상당액불입	가입2년이상 (지역별 예치금 예치)	주택청약 때 해당주택에 해당하는 규정적용

 

1) 청약저축 가입자는 주택공사에서 건설하는 아파트와 국민주택기금을 지원받아 건설하는 민간건설업체의 60~85㎡이하 아파트에 청약이 가능합니다.

또한 청약저축에 가입한 사람에게 임대주택신청은 당연합니다.

 

<특징> 청약저축의 특징은 무주택세대주라는 것입니다. 이번 보금자리주택의 수혜자는 청약저축가입자라는 것을 의미합니다.

2) 청약부금 가입자는 국민주택기금을 지원받아 건설하는 민간건설 아파트로 60~85㎡의 아파트와 민영주택 60~85㎡이하의 아파트에 청약할 수 있습니다.

민영이든 상관없이 32평형 이하 주택청약을 할 수 있습니다.

 

<특징> 32평이상 청약을 할 수 없습니다.

- 갈아타고 싶다구요? 다시 2년이 있어야 1순위가 됩니다.

3) 청약예금 가입자는 국민주택기금을 지원받아 건설하는 민간건설 60~85㎡이하의 아파트와 면적 제한 없이 일반민영아파트에 청약할 수 있습니다.

 

<특징> 33평형 이상이니 중산층이상이 주로 가입하는 통장이라는 것을 알 수 있습니다.

 

2. 2007년에 신설된 청약 가점 제는 어떤 주택에 적용되는지 살펴보겠습니다.

 

- 청약부금과 청약예금 가입자가 청약가점제대상입니다.

아파트공급면적이 85㎡이하의 민영주택에서 청약가점제가 적용되니, 중산층이상이 선호하는 86㎡이상의 아파트에는 적용되지 않는다는 것을 알 수 있습니다.

 

표로 다시 요약해봅시다.

주택종류	청약가능주택	대상	청약제도	1순위
청약저축	전용85㎡이하 공공주택	무주택세대주	추첨제 100%	2년경과, 24회납부
청약부금	전용85㎡이하 민영주택	만 20세이상개인	가점제 75% 추첨제 25%	상 동
청약예금	전용85㎡이하 민영주택	상 동	가점제 75% 추첨제 25%	상 동
	전용 85㎡초과 민영주택		1)채권매입예정액 많은자 우선 선정 2) 동일 매입예정금액 경쟁시 가점제,추첨제 각 50%	2년 경과
만능통장	모든 주택	자격요건 없음	해당주택별 기준적용

청약가점 제는 모든 주택에 적용되는 것이 아니고 85㎡이하의 민영주택에만 적용됩니다. 즉, 33평형이상 주택공급에는 청약가점제가 상관없습니다.

 

 

다음은 청약 가점 제는 어떻게 산출하는 건지 알아보겠습니다.

가점항목	가점기준	점수	비 고
무 주 택 기 간 (32점)	1년미만	2	입주자모집공고일 현재 세대주 및 세대원전원이 무주택자여야함 * 현재 20㎡이하 단독주택소유시 무주택기간으로 인정 * 60㎡이하이고 공시가격 5천만원이하 주택한채를 10년이상 보유한자가 60㎡초과주택을 청약하는 경우에는 소형주택 한 채보유기간을 무주택기간으로 인정함. * 무주택기간은 세대주(가입자)와 그 배우자의 무주택기간으로 산정 -만30세부터 계산하되, 30세이전 혼인한 경우 혼인한 날부터 계산
	1년이상 2년미만	4
	1년늘때마다 2점가산	~
	14년이상 15년 미만	30
	15년이상	32
부양 가족수 (35점)	0명	5	* 부양가족은 동일한 주민등록등본에 등재된 직계존,비속 (배우자의 직계존속)으로 구성 -다만, 직계존속을 부양하는 경우에는 세대주로서 3년이상 계속 부양해야함. 자녀는 미혼자녀로 한정
	1명	10
	1명늘때마다 5점식 가산	~
	5명	30
	6명이상	35
가입기간 (17점)	6개월미만	1	* 입주자모집 공고일 현재 청약신청자와 청약통장가입기간
	6~1년미만	2
	6개월늘때마다 1점가산	~
	14년이상~ 15년미만	16
	15년 이상	17
감점			* 2주택이상을 소유한 가구는 1순위 청약이 제한되고 2순위에서 가점제로 신청할 경우 각각의 주택마다 5점씩 감점 * 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속포함)이 2주택이상을 소유한 경우에는 1주택을 초과하는 주택마다 5점씩 감점

 

3. 새로 도입된 청약종합저축통장(만능통장)은 무엇인지 알아보겠습니다.

 

기존에 주택청약제도에는 주택청약저축, 주택청약부금, 주택청약예금 세 가지가 있었는데

 

- 기존 청약통장(청약저축, 청약부금, 청약예금)과 달리 가입대상이 나이, 무주택, 또는 세대주여부와 관계없이 누구나 가입할 수 있다.(만20세 미만 자녀명의로 가입가능 (단, 청약은 20세 이후 가능)

 

- 공공주택, 민영주택을 가리지 않고 통장 하나로 모든 주택에 청약이 가능하다.

(단. 이때에도 주택공사가 짓는 공공주택은 무주택세대주에 한함.)

 

- 통장가입 시 주택규모를 정하는 기존통장과 달리 최초청약 때 주택규모를 정한다.

( 다만, 이때에도 최초청약 시 주택규모를 변경하여 1순위자격이 주어지려면 다시 2년경과 해야 함)

 

- 매월 일정액을 납부한 금액이 기존 청약 예ㆍ부금의 지역별 예치금이상이 돼야 예치금으로 인정한다.

 

<표> 지역별 청약예치금 단위 : 만원

면적제한 (전용면적기준)	서울, 부산	기타광역시	기타 시군
85㎡ 이하	300	250	200
102㎡ 이하	600	400	300
135㎡ 이하	1,000	700	400
135㎡ 초과	1,500	1,000	600

 

- 기존청약가입자는 종합저축통장으로 전환가입이 불가능하지만, <청약가점제>는 그대로 적용된다.

즉, 갈아타기 여부를 판단하기 위해서는 기존청약통장의 가입기간과 액수로 청약가점을 따져보아 계속 보유하는 것이 더 유리한지 따져 보아야한다.

 

- 청약종합저축통장 가입자가 1,000만 명을 넘었습니다.

호응이 그토록 뜨거웠던 이유를 두 가지 정도로 요약하면 다음과 같습니다.

 

첫째, 청약종합저축통장으로 갈아타고 2년(24회 납입)이 지나면 주택소유, 세대주와 상관없이 1순위자격이 주어지고, 모든 주택(평형에 상관없이)에 청약할 수 있다는 장점을 가지고 있다.

(기존 청약저축, 청약부금, 청약예금은 통장 간 넓은 평수에 청약하기 위해 갈아타기 하면 다시 2년이라는 기간이 지나야 1순위가 되었음.)

 

둘째, 나이와 상관없이 1인 1통장이므로 가족구성원 모두가 들 수 있고, 이자가 시중은행보다 높다.(2년이 경과하면 연 4.5%의 금리 적용)

 

 

4. 청약통장의 가입현황

 

(자료 : apt2you )

[2010년 12월 31일] 기준	(단위 : 좌)
구분		지역	1순위	2순위	3순위	계
종합저축		서울	0	2,050,074	1,398,914	3,448,988
		수도권	0	2,062,471	1,328,087	3,390,558
		5대광역시	0	870,054	805,765	1,675,819
		기타지역	0	1,160,442	863,550	2,023,992
		계	0	6,143,041	4,396,316	10,539,357
청약저축		서울	506,974	40,824	48,076	595,874
		수도권	467,589	43,363	41,897	552,849
		5대광역시	168,368	24,551	39,625	232,544
		기타지역	227,508	29,580	38,582	295,670
		계	1,370,439	138,318	168,180	1,676,937
청약예금	85㎡이하	서울	285,920	1,695	266	287,881
		수도권	113,982	1,260	197	115,439
		5대광역시	73,783	1,051	1,842	76,676
		기타지역	21,504	472	388	22,364
		계	495,189	4,478	2,693	502,360
	85㎡초과	서울	246,835	1,590	244	248,669
	102㎡이하	수도권	427,216	5,191	682	433,089
		5대광역시	61,571	677	729	62,977
		기타지역	61,710	1,290	1,154	64,154
		계	797,332	8,748	2,809	808,889
	102㎡초과	서울	157,235	1,241	161	158,637
	135㎡이하	수도권	233,461	3,257	262	236,980
		5대광역시	28,422	338	302	29,062
		기타지역	32,071	435	188	32,694
		계	451,189	5,271	913	457,373
	135㎡초과	서울	56,339	362	37	56,738
		수도권	91,345	1,256	103	92,704
		5대광역시	12,044	195	67	12,306
		기타지역	17,071	221	89	17,381
		계	176,799	2,034	296	179,129
	소계		1,920,509	20,531	6,711	1,947,751
청약부금		서울	213,453	1,107	45,675	260,235
		수도권	178,480	2,833	51,948	233,261
		5대광역시	61,486	1,019	30,889	93,394
		기타지역	38,231	1,306	20,467	60,004
		계	491,650	6,265	148,979	646,894
총계			3,782,598	6,308,155	4,720,186	14,810,939

 

<요약정리>

1. 청약저축가입자는 보금자리주택을 적극 공략할 필요성이 있다.

2. 주택청약종합저축이 1순위가 되는 2011년 5월이 되면 지금보다 더 높은 청약전쟁을

치루어야 되니 청약가점제가 적용되는 85㎡ 민영주택을 제외한 기존청약통장의 희소가치가 사라질 것이다.

따라서 청약부금과 청약예금 등에 가입한 사람은 2년 내에 당첨이 되지 못한다면, 청약통장을 활용한 내집마련 기회가 훨씬 줄어든다고 볼 때 내집마련전략을 다시 세울 필요가 있다.

3. 종합통장을 보유한 사람들은 모든 주택에 청약 가능 하니, 부동산투자가치분석을 통한 청약정보에 좀 더 적극적으로 임할 필요가 있다.

5. 보금자리주택에서 시행되는 사전예약제를 살펴보겠습니다.

 

구분	사전예약제도	현행 청약제도
단지선정	보금자리주택지구계획승인 받은 택지 내 단지	주택사업계획 승인받은 택지
모집공고	수개의 단지를 묶어서 공표	1개단지를 공표, 입주자모집
분양정보	개략적 정보 -위치,공급면적,추정분양가격,개략설계도,본청약시기,입주예정월등	확정된 정도 - 단지배치도,세대평면도,조감도,세부옵션,분양가격,분양일정등
신청접수	사전예약제 홈페이지 인터넷접수 1~3지망 단지까지 예약신청	주택공사 홈페이지 인터넷접수원칙 1개단지만 청약가능
신청자격	-무주택세대주 -청약저축 또는 주택청약종합저축 가입자 -지역우선>지망>순위 기준으로 선정 -순위 : 현행청약저축입주자 선정기준적용	무주택기간, 납입횟수, 저축액의 순차제적용
당첨자관리	-사전예약권 양도 불인정원칙 -예약포기자/부적격자 예약참여제한 -예약당첨자는 다른 단지 사전예약제한	분양권전매 예외적 허용 재당첨기간 제한(과밀억제권역 5년, 기타 3년)
본 청약	사전예약물량(80%)+ 본 청약물량(20%)	본 청약 물량 (100%)

6. 2010년 달라진 청약제도

 

“주택공급에 관한 규칙” 주요개정내용

변경사항	주요내용
특별공급비율조정 및 통합	3자녀 및 노부모부양 우선공급을 특별공급으로 흡수 및 비율 조정 (공공: 특별. 우선70%→특별65%/ 민영: 특별43%→23%)
특별공급 청약통장	국가유공자, 철거민, 장애인을 제외한 모든 특별공급, 청약 통장 있어야 청약가능
신혼부부주택	-신혼부부특별공급대상주택 전용60㎡이하에서 85㎡이하로 확대 -소득요건: 전년도 도시근로자 소득80%에서 100%로 상향 -공급대상에 임신 중인 부부를 포함
우선공급비율조정	수도권 대규모택지개발지구에 적용하는 우선공급비율을 50%로 조정(단, 경기도는 해당건설지역30%, 경기도 20%로 배정)
청약가점제 완화	전국적으로 시행중인 청약가점제를 수도권 외의 지역은 해당 시도지사가 폐지여부 또는 적용비율을 자율결정 (주택거래신고, 투기과열지구 제외)
청약1순위 완화	수도권 외의 지역 청약1순위 요건6개월로 단축(청약과열이 우려되면 시도지사가 24개월까지 연장가능)

 

수익형 상가투자 꼼꼼히 따져야한다

 

 

부동산 투자자들 사이에서 상가 투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 베이비붐 세대의 은퇴와 조기 퇴직, 기대 수명 증가 등으로 노후에 대한 불확실성이 늘어나면서 매달 안정적인 임대수입을 얻을 수 있는 상가 투자에 관심이 높아지고 있고, 최근 아파트 가격의 하락세로 인해 투자자들이 수익형 부동산으로 몰리면서 상가투자에 관심이 높아지고 있습니다. 또 은퇴를 앞둔 중장년층에게 매달 일정한 임대료가 나오는 상가는 저금리 시대에 노후대비 재테크 상품으로 각광을 받고 있습니다. 그리고 점포를 얻어 자신의 사업을 하는 사람에게도 상가에 대한 안목이 없으면 좋은 아이템을 가졌더라도 성공할 수 없습니다.

 

상가에 투자할 때는 수익성과 안전성을 동시에 고려해야 합니다. 겉만 보고 판단했다가는 실패하기 십상입니다. 역세권이나 중심지에 위치해 있어도 상가로서는 제구실을 못하는 경우가 많습니다. 또한 아파트나 주택을 투자할 때의 체크포인트와는 차이가 있습니다.

 

◇ 상가투자 시 이런 점을 주의해야 합니다

 

▶수익률보다 입지조건 먼저

 

상가 투자 시에는 수익률 계산에 앞서 상권과 입지가 뛰어나 임차수요가 많은 상가를 찾는 일이 우선입니다. 특히 신규 상권이라면 더더욱 발품을 팔아 상권과 입지분석에 신경을 써야 합니다. 수요층 범위와 상가 구성에 따른 동선 예측, 교통과 연계된 수요층 발생 등을 구체적으로 따져보는 것이 중요합니다.

 

▶안정적인 자기자본 비율

 

불경기라도 상가가격은 만만치 않습니다. 인기 지역이라면 거품이 끼어 수익 확보에 어려움을 겪을 수 있습니다. 지나치게 차입에 의존해 투자했다가 세가 나가지 않거나 예상 임대 수입보다 낮게 임대가 되면 수익성이 급락하기도 합니다. 특히 지금과 같이 금리 상승기에는 차입금 비율 조정이 더욱 중요합니다. 상가 투자 시 자기자본 비율은 70% 이내가 적정 수준입니다.

 

◇ 단지내 상가

 

우선 초보자가 가장 접근하기 쉬운 안정적인 투자처로 최근 인기를 끌고 있는 단지내 상가는 배후수요인 아파트단지의 공급유형 및 입주율부터 따져봐야 합니다. 분양가를 비롯해 임대주택 규모가 얼마나 되는지 등을 파악하면 입주자들의 소비수준을 가늠할 수 있습니다. 그리고 상가 독점력과 공급량, 배치 현황 등이 함께 고려할 항목입니다.

 

배후 세대 수가 1000세대 이상 넘는다면 비교적 안정적인 매출을 기대할 수 있습니다. 단지 내 상가를 투자할 때는 평형대를 눈여겨봐야 합니다. 대형 평형은 백화점이나 할인점·대형마트와 경쟁해야 하기 때문에 66~110 ㎡ 정도가 적당하며, 가급적 단지의 주 출입구에 있는 상가를 택하는 것이 유리합니다.

 

특히 단지내 상가의 든든한 수요를 수익으로 환산시키기 위해서는 특수업종 보다는 세탁소나 미용실, 부동산, 편의점 등 생활필수업종에 초점을 맞춰 임차인을 구하거나 상가를 운영해야 합니다.

 

◇ 신도시 근린상가

 

신도시(택지지구)내 근린상가 역시 단지내 상가와 비슷한 조건에서 투자가치를 판단해야 합니다. 근린상가의 경우에는 또 층별 업종선택이 수익과 직결될 수 있는 만큼 층별 소비자 동선에 따른 업종선택에 주의를 기울일 필요가 있습니다.

 

근린상가는 안경점·제과점·약국·편의점·병원 등 실생활과 밀접한 시설이 주로 입주해 있습니다. 근린상가는 단지 내 상가나 쇼핑몰에 비해 공급가격이 상대적으로 저렴하고 업종 선택의 폭도 넓습니다. 동일 업종이 중복될 수 있어 독점적 상권을 보장받기 어렵다는 게 단점으로 꼽히기 때문에 유동인구가 많고 상업용지 비율이 낮은 곳을 선택하는 것이 좋습니다.

 

 

◇ 역세권 상가

 

풍부한 유동인구를 기반으로 하는 역세권 상가는 권리금을 포함한 가격적 부담이 크기 때문에, 최대한 보수적인 접근이 필요하다는 게 전문가들의 분석입니다. 역세권임에도 저조한 수익률을 내는 상가가 의외로 많다는 점을 알아야 합니다. 투자 규모가 크고 출구별로 상권형성 단계 또한 다르므로 역세권이라는 키워드에만 후한 점수를 주고 무리한 투자를 해서는 안 되며, 접근성과 환경적요소 등을 함께 고려해야 합니다. 다만 유동인구의 강제 동선이 닿는 입지라면 남들 보다 한발 앞선 투자는 큰 수익으로 이어질 가능성도 있습니다.

 

◇ 테마 상가(쇼핑몰)

 

테마상가는 의류·보석·한방·혼수 등과 같이 특화된 테마 위주로 구성되는 상가를 말합니다. 비교적 소액으로 접근할 수 있고 임대차관리나 관리·홍보 등을 전문 업체에서 위탁 관리해주기도 해 소액 투자자에게 인기가 높지만, 공급과잉과 경기침체로 개업조차 못하는 경우가 생겨나기도 하고 공실도 많아 주의가 필요합니다. 테마상가가 성공하기 위해서는 멀리서도 올 수 있도록 교통이 편리해야 합니다. 그리고 쇼핑몰은 핵심점포 입점 유무와 상권 활성화 방안 등을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

 

◇ 주상복합 상가

 

주상복합 상가는 입주민들만을 상대로 할 경우 수지타산이 맞지 않으므로 배후 수요를 끌어들일 수 있는 위치에 있는지 따져봐야 합니다. 일반상가에 비해 전용률이 떨어지고 관리비가 비싸기 때문에 분양을 받을 경우 병원이나 은행 등의 입점이 확정된 상가를 계약하는 것이 안정적인 수익률을 올리는 지름길입니다. 그리고 최근 공실률이 증가하고 있는 만큼 접근성이 뛰어난 저층부를 공략하는 것이 좋습니다.

 

◇ 상가주택

 

상가주택은 저층은 상가로, 상층부는 주택으로 사용되는 건물을 말합니다. 건물주가 주거를 해결하면서 일정한 임대수익을 올릴 수 있는 데다 건물 관리가 상대적으로 쉬운 장점이 있습니다. 목이 좋지 않을 경우 기대한 임대수익을 올리지 못할 수도 있으므로 주거가치보다는 상가로서의 이용가치에 더욱 비중을 두고 골라야 할 것입니다.

 

◇ 기타상가

 

아파트형공장 상가의 경우에는 편의점과 구내식당 등 독점적 상권이 보장되는 지정 업종 투자가 가장 안정적이다. 이밖에 최근 할인폭이 늘어나고 있는 준공 후 미분양 상가의 경우에는 가격적 이점에 현혹되지 않아야 기대수익률을 충족시킬 수 있습니다. 미분양 상가를 통해 최소한의 투자로 최대한의 이익을 얻는 사람들도 더러 있지만 이는 매우 드문 경우로, 직접 점포를 운영할 수 없다면 신중할 필요가 있습니다.