[SBC금융컨설팅] 재테크는 청약통장가입으로 시작

재테크는 청약통장가입으로 시작

 

 

[청약통장제도 정리]

 

최근 부동산이슈로 다시 떠오른 보금자리주택과 청약전략에 대해 정리해 보겠습니다. 무주택자로 5년 이상 넘었고 청약통장에 가입하여 1순위(2 년 이상 납입 자)자에게 보금자리주택이 좋은 기회가 됩니다.

 

 

1. 청약통장에 대하여 알아보겠습니다.

 

구분	청약저축	청약부금	청약예금	주택청약 종합저축
대상지역	전 국	시 군 지역(103곳)	좌 동	전 국
가입대상	무주택세대주	20세 이상 개인	좌 동	자격 조건 없음
저축방식	매월 일정액불입	매월 일정액 불입	일시불 예치	일시불예치 또는 일정액불입
저축금액	월 2~10만원	월 5~50만원	200~1500만원	월 2~50만원
대상주택	1) 85㎡이하 공공기관 건설주택 등 2) 민간건설기금 지원중형주택 (60~85㎡)	1) 85㎡이하 민영 주택 2) 민간건설 기금지원중형주택	1) 모든 민영주택 2) 민간건설기금지원 중형주택(60~85㎡)	모든 주택
1순위 자격	가입 2년이상 24회이상 납입	청약예금상당액불입	가입2년이상 (지역별 예치금 예치)	주택청약 때 해당주택에 해당하는 규정적용

 

1) 청약저축 가입자는 주택공사에서 건설하는 아파트와 국민주택기금을 지원받아 건설하는 민간건설업체의 60~85㎡이하 아파트에 청약이 가능합니다.

또한 청약저축에 가입한 사람에게 임대주택신청은 당연합니다.

 

<특징> 청약저축의 특징은 무주택세대주라는 것입니다. 이번 보금자리주택의 수혜자는 청약저축가입자라는 것을 의미합니다.

2) 청약부금 가입자는 국민주택기금을 지원받아 건설하는 민간건설 아파트로 60~85㎡의 아파트와 민영주택 60~85㎡이하의 아파트에 청약할 수 있습니다.

민영이든 상관없이 32평형 이하 주택청약을 할 수 있습니다.

 

<특징> 32평이상 청약을 할 수 없습니다.

- 갈아타고 싶다구요? 다시 2년이 있어야 1순위가 됩니다.

3) 청약예금 가입자는 국민주택기금을 지원받아 건설하는 민간건설 60~85㎡이하의 아파트와 면적 제한 없이 일반민영아파트에 청약할 수 있습니다.

 

<특징> 33평형 이상이니 중산층이상이 주로 가입하는 통장이라는 것을 알 수 있습니다.

 

2. 2007년에 신설된 청약 가점 제는 어떤 주택에 적용되는지 살펴보겠습니다.

 

- 청약부금과 청약예금 가입자가 청약가점제대상입니다.

아파트공급면적이 85㎡이하의 민영주택에서 청약가점제가 적용되니, 중산층이상이 선호하는 86㎡이상의 아파트에는 적용되지 않는다는 것을 알 수 있습니다.

 

표로 다시 요약해봅시다.

주택종류	청약가능주택	대상	청약제도	1순위
청약저축	전용85㎡이하 공공주택	무주택세대주	추첨제 100%	2년경과, 24회납부
청약부금	전용85㎡이하 민영주택	만 20세이상개인	가점제 75% 추첨제 25%	상 동
청약예금	전용85㎡이하 민영주택	상 동	가점제 75% 추첨제 25%	상 동
	전용 85㎡초과 민영주택		1)채권매입예정액 많은자 우선 선정 2) 동일 매입예정금액 경쟁시 가점제,추첨제 각 50%	2년 경과
만능통장	모든 주택	자격요건 없음	해당주택별 기준적용

청약가점 제는 모든 주택에 적용되는 것이 아니고 85㎡이하의 민영주택에만 적용됩니다. 즉, 33평형이상 주택공급에는 청약가점제가 상관없습니다.

 

 

다음은 청약 가점 제는 어떻게 산출하는 건지 알아보겠습니다.

가점항목	가점기준	점수	비 고
무 주 택 기 간 (32점)	1년미만	2	입주자모집공고일 현재 세대주 및 세대원전원이 무주택자여야함 * 현재 20㎡이하 단독주택소유시 무주택기간으로 인정 * 60㎡이하이고 공시가격 5천만원이하 주택한채를 10년이상 보유한자가 60㎡초과주택을 청약하는 경우에는 소형주택 한 채보유기간을 무주택기간으로 인정함. * 무주택기간은 세대주(가입자)와 그 배우자의 무주택기간으로 산정 -만30세부터 계산하되, 30세이전 혼인한 경우 혼인한 날부터 계산
	1년이상 2년미만	4
	1년늘때마다 2점가산	~
	14년이상 15년 미만	30
	15년이상	32
부양 가족수 (35점)	0명	5	* 부양가족은 동일한 주민등록등본에 등재된 직계존,비속 (배우자의 직계존속)으로 구성 -다만, 직계존속을 부양하는 경우에는 세대주로서 3년이상 계속 부양해야함. 자녀는 미혼자녀로 한정
	1명	10
	1명늘때마다 5점식 가산	~
	5명	30
	6명이상	35
가입기간 (17점)	6개월미만	1	* 입주자모집 공고일 현재 청약신청자와 청약통장가입기간
	6~1년미만	2
	6개월늘때마다 1점가산	~
	14년이상~ 15년미만	16
	15년 이상	17
감점			* 2주택이상을 소유한 가구는 1순위 청약이 제한되고 2순위에서 가점제로 신청할 경우 각각의 주택마다 5점씩 감점 * 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속포함)이 2주택이상을 소유한 경우에는 1주택을 초과하는 주택마다 5점씩 감점

 

3. 새로 도입된 청약종합저축통장(만능통장)은 무엇인지 알아보겠습니다.

 

기존에 주택청약제도에는 주택청약저축, 주택청약부금, 주택청약예금 세 가지가 있었는데

 

- 기존 청약통장(청약저축, 청약부금, 청약예금)과 달리 가입대상이 나이, 무주택, 또는 세대주여부와 관계없이 누구나 가입할 수 있다.(만20세 미만 자녀명의로 가입가능 (단, 청약은 20세 이후 가능)

 

- 공공주택, 민영주택을 가리지 않고 통장 하나로 모든 주택에 청약이 가능하다.

(단. 이때에도 주택공사가 짓는 공공주택은 무주택세대주에 한함.)

 

- 통장가입 시 주택규모를 정하는 기존통장과 달리 최초청약 때 주택규모를 정한다.

( 다만, 이때에도 최초청약 시 주택규모를 변경하여 1순위자격이 주어지려면 다시 2년경과 해야 함)

 

- 매월 일정액을 납부한 금액이 기존 청약 예ㆍ부금의 지역별 예치금이상이 돼야 예치금으로 인정한다.

 

<표> 지역별 청약예치금 단위 : 만원

면적제한 (전용면적기준)	서울, 부산	기타광역시	기타 시군
85㎡ 이하	300	250	200
102㎡ 이하	600	400	300
135㎡ 이하	1,000	700	400
135㎡ 초과	1,500	1,000	600

 

- 기존청약가입자는 종합저축통장으로 전환가입이 불가능하지만, <청약가점제>는 그대로 적용된다.

즉, 갈아타기 여부를 판단하기 위해서는 기존청약통장의 가입기간과 액수로 청약가점을 따져보아 계속 보유하는 것이 더 유리한지 따져 보아야한다.

 

- 청약종합저축통장 가입자가 1,000만 명을 넘었습니다.

호응이 그토록 뜨거웠던 이유를 두 가지 정도로 요약하면 다음과 같습니다.

 

첫째, 청약종합저축통장으로 갈아타고 2년(24회 납입)이 지나면 주택소유, 세대주와 상관없이 1순위자격이 주어지고, 모든 주택(평형에 상관없이)에 청약할 수 있다는 장점을 가지고 있다.

(기존 청약저축, 청약부금, 청약예금은 통장 간 넓은 평수에 청약하기 위해 갈아타기 하면 다시 2년이라는 기간이 지나야 1순위가 되었음.)

 

둘째, 나이와 상관없이 1인 1통장이므로 가족구성원 모두가 들 수 있고, 이자가 시중은행보다 높다.(2년이 경과하면 연 4.5%의 금리 적용)

 

 

4. 청약통장의 가입현황

 

(자료 : apt2you )

[2010년 12월 31일] 기준	(단위 : 좌)
구분		지역	1순위	2순위	3순위	계
종합저축		서울	0	2,050,074	1,398,914	3,448,988
		수도권	0	2,062,471	1,328,087	3,390,558
		5대광역시	0	870,054	805,765	1,675,819
		기타지역	0	1,160,442	863,550	2,023,992
		계	0	6,143,041	4,396,316	10,539,357
청약저축		서울	506,974	40,824	48,076	595,874
		수도권	467,589	43,363	41,897	552,849
		5대광역시	168,368	24,551	39,625	232,544
		기타지역	227,508	29,580	38,582	295,670
		계	1,370,439	138,318	168,180	1,676,937
청약예금	85㎡이하	서울	285,920	1,695	266	287,881
		수도권	113,982	1,260	197	115,439
		5대광역시	73,783	1,051	1,842	76,676
		기타지역	21,504	472	388	22,364
		계	495,189	4,478	2,693	502,360
	85㎡초과	서울	246,835	1,590	244	248,669
	102㎡이하	수도권	427,216	5,191	682	433,089
		5대광역시	61,571	677	729	62,977
		기타지역	61,710	1,290	1,154	64,154
		계	797,332	8,748	2,809	808,889
	102㎡초과	서울	157,235	1,241	161	158,637
	135㎡이하	수도권	233,461	3,257	262	236,980
		5대광역시	28,422	338	302	29,062
		기타지역	32,071	435	188	32,694
		계	451,189	5,271	913	457,373
	135㎡초과	서울	56,339	362	37	56,738
		수도권	91,345	1,256	103	92,704
		5대광역시	12,044	195	67	12,306
		기타지역	17,071	221	89	17,381
		계	176,799	2,034	296	179,129
	소계		1,920,509	20,531	6,711	1,947,751
청약부금		서울	213,453	1,107	45,675	260,235
		수도권	178,480	2,833	51,948	233,261
		5대광역시	61,486	1,019	30,889	93,394
		기타지역	38,231	1,306	20,467	60,004
		계	491,650	6,265	148,979	646,894
총계			3,782,598	6,308,155	4,720,186	14,810,939

 

<요약정리>

1. 청약저축가입자는 보금자리주택을 적극 공략할 필요성이 있다.

2. 주택청약종합저축이 1순위가 되는 2011년 5월이 되면 지금보다 더 높은 청약전쟁을

치루어야 되니 청약가점제가 적용되는 85㎡ 민영주택을 제외한 기존청약통장의 희소가치가 사라질 것이다.

따라서 청약부금과 청약예금 등에 가입한 사람은 2년 내에 당첨이 되지 못한다면, 청약통장을 활용한 내집마련 기회가 훨씬 줄어든다고 볼 때 내집마련전략을 다시 세울 필요가 있다.

3. 종합통장을 보유한 사람들은 모든 주택에 청약 가능 하니, 부동산투자가치분석을 통한 청약정보에 좀 더 적극적으로 임할 필요가 있다.

5. 보금자리주택에서 시행되는 사전예약제를 살펴보겠습니다.

 

구분	사전예약제도	현행 청약제도
단지선정	보금자리주택지구계획승인 받은 택지 내 단지	주택사업계획 승인받은 택지
모집공고	수개의 단지를 묶어서 공표	1개단지를 공표, 입주자모집
분양정보	개략적 정보 -위치,공급면적,추정분양가격,개략설계도,본청약시기,입주예정월등	확정된 정도 - 단지배치도,세대평면도,조감도,세부옵션,분양가격,분양일정등
신청접수	사전예약제 홈페이지 인터넷접수 1~3지망 단지까지 예약신청	주택공사 홈페이지 인터넷접수원칙 1개단지만 청약가능
신청자격	-무주택세대주 -청약저축 또는 주택청약종합저축 가입자 -지역우선>지망>순위 기준으로 선정 -순위 : 현행청약저축입주자 선정기준적용	무주택기간, 납입횟수, 저축액의 순차제적용
당첨자관리	-사전예약권 양도 불인정원칙 -예약포기자/부적격자 예약참여제한 -예약당첨자는 다른 단지 사전예약제한	분양권전매 예외적 허용 재당첨기간 제한(과밀억제권역 5년, 기타 3년)
본 청약	사전예약물량(80%)+ 본 청약물량(20%)	본 청약 물량 (100%)

6. 2010년 달라진 청약제도

 

“주택공급에 관한 규칙” 주요개정내용

변경사항	주요내용
특별공급비율조정 및 통합	3자녀 및 노부모부양 우선공급을 특별공급으로 흡수 및 비율 조정 (공공: 특별. 우선70%→특별65%/ 민영: 특별43%→23%)
특별공급 청약통장	국가유공자, 철거민, 장애인을 제외한 모든 특별공급, 청약 통장 있어야 청약가능
신혼부부주택	-신혼부부특별공급대상주택 전용60㎡이하에서 85㎡이하로 확대 -소득요건: 전년도 도시근로자 소득80%에서 100%로 상향 -공급대상에 임신 중인 부부를 포함
우선공급비율조정	수도권 대규모택지개발지구에 적용하는 우선공급비율을 50%로 조정(단, 경기도는 해당건설지역30%, 경기도 20%로 배정)
청약가점제 완화	전국적으로 시행중인 청약가점제를 수도권 외의 지역은 해당 시도지사가 폐지여부 또는 적용비율을 자율결정 (주택거래신고, 투기과열지구 제외)
청약1순위 완화	수도권 외의 지역 청약1순위 요건6개월로 단축(청약과열이 우려되면 시도지사가 24개월까지 연장가능)