[SBC컨설팅자료] 도시형생활주택 알고 투자하자

도시형생활주택 알고 투자하자

 

우리나라 가구 구성이 핵가족화를 넘어서 1인 가구가 급증하는 단계로 진입하면서 부동산 시장의 판도도 바뀌고 있다. 1980년 2% 안팎이던 서울의 1인 가구 비율이 2010년 23.8%로 늘어났다. 30년 만에 10배 정도 늘어난 것이다. 이러한 '나홀로 가구'를 겨냥한 오피스텔과 도시형생활주택이 높은 흥행 성적을 거두고 있다.

 

◇“도시형 생활주택”이란?

 

“도시형 생활주택”이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역 내에서 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 얻어, 국민주택규모(1세대당 주거전용면적 85㎡이하)에 해당하는 주택을 20세대 이상 150세대 미만의 규모로 건설하는 주택을 말하며, 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택으로 유형을 구분(주택법 제2조제4호 및 주택법 시행령 제3조제1항)하지만 기숙사형주택은 2010년 7월 주택법 시행령에서 삭제됐다.

 

◇“도시형 생활주택”의 특징

 

늘어나는 1~2인 가구와 서민의 주거 안정을 위하여 필요한 곳에 신속하고 저렴하게 주택을 공급할 수 있도록 각종 주택건설 기준과 부대시설 등의 설치 기준을 적용하지 않거나 완화한 주택정책이다.

 

'주택공급에 관한 규칙'에서 입주자 모집 시기와 모집 승인 신청 및 승인, 모집 공고와 공고 내용, 공급 계약의 내용 등 일부 규정만 적용받고, 입주자저축과 주택청약자격, 재당첨 제한 등의 규정은 적용받지 않는다.

 

건축물의 용도는 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택)에 해당하지만, 주택법에서 규정한 감리 대상에서 제외되고 분양가상한제도 적용받지 않으며, 어린이놀이터와 관리사무소 등 부대시설 및 복리시설, 외부소음과 배치, 조경 등의 건설기준도 적용받지 않는다.

 

하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그밖의 주택을 함께 건축할 수 없고, 단지형 다세대주택과 그 밖의 도시형 생활주택을 함께 건축할 수 없다. 단, 준주거지역이나 상업지역에서는 원룸형과 기숙사형(삭제)을 함께 건축할 수 있으며, 단지형 다세대주택을 제외한 그 밖의 주택도 함께 건축할 수 있다.

 

◇“도시형 생활주택”의 유형

 

<단지형 다세대주택>

단지형 다세대주택은 세대당 주거 전용면적 85㎡ 이하인 주거 형태로서 주거층은 4층 이하, 연면적은 660㎡ 이하로 건축하되 건축위원회의 심의를 받으면 1개 층을 추가하여 5층까지 건축할 수 있다. 건축물의 용도는 다세대주택에 해당한다.

 

<원룸형>

원룸형은 세대별 주거 전용면적이 12㎡ 이상 50㎡ 이하인 주거 형태로서 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하되 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성하여야 하며, 세대를 지하층에 설치하는 것은 금지된다. 원룸형은 용도를 아파트·연립주택·다세대주택으로 건축할 수 있다.

 

◇“도시형 생활주택” 건설업자

 

해당 도시지역의 특별시장·광역시장·특별자치도지사 또는 시장·군수로부터 사업계획을 승인받아야 하고, 자본금 3억 원(개인은 6억 원) 이상, 건축 분야 기술자 1인 이상, 사무실 면적 33㎡ 이상의 요건을 갖추어 주택건설사업자로 등록하여야 한다.

 

다만, 30가구 미만까지는 주택건설사업 등록증이 없는 개인이라도 건축이 가능하다. 하지만 신축 시 건설기준이나 인·허가 기준 등 투자와 관련된 내용을 확인하는 것은 필수다. 기존 주택을 허물어 사업하는 경우 대지 비용을 아낄 수 있기 때문이다. 최근 거주하던 단독주택이나 다세대, 다가구 주택 등을 재건축해 도시형생활주택을 신축하는 사례가 늘고 있는 것도 이 때문이다.

 

◇“도시형 생활주택”의 적용

 

도시형생활주택 건설기준은 주거환경과 안전 등을 고려해 일반 공동주택과 동일하게 적용된다. 하지만 최근 분양되는 도시형생활주택은 소형 주택상품인 만큼 오피스텔과 함께 건축되는 경우가 많다. 이는 용적률을 높이기 위해서다. 즉 일반상업지역에서 공동주택을 건축할 경우 용적률은 최대 600%를 적용받는데 반해 근린생활시설 등을 포함하면 공동주택 비율이 감소해 800%까지 높아진다. 저층에는 업무시설인 오피스텔을 넣고 그 이상에는 도시형생활주택을 넣어 용적률을 올리고 있는 셈이다.

 

◇“도시형 생활주택” 인허가 및 자금 확보

 

도시형생활주택 인·허가는 그만큼 까다롭다. 사업주체의 개인 여부에 따라 규모나 비용 등에서 차이가 크게 나는 이유다. 더욱이 임차수요를 고려했을 때에는 도심 역세권지역의 수익성이 높지만 토지매입 비용이 큰 만큼 추후 분양가가 높아져 계산하기가 까다로워진다. 착공 이후 임대 혹은 분양 여부에 따라 입주자 모집 시 필요한 서류도 다르다. 결국 사업의 전반적인 절차를 이해하는 것이 우선이다.

 

특히 도시형생활주택 신축 시 억 단위의 초기 비용이 발생해 현금마련이 어려운 경우가 많다. 이렇다보니 대지를 담보로 대출 받는 경우도 발생한다. 하지만 추후 입주자 모집 시에 해당 대지에 저당권이 설정돼 있으면 입주자 모집신청이 불가능하다. 즉 도시형생활주택을 신축해 투자하는 경우에는 임차인 확보를 위한 입지선정 외에 자금을 확보하는 것이 기본적으로 필요하다.

 

◇“도시형 생활주택” 수익구조

 

서울에 위치한 도시형생활주택의 평균 면적은 20㎡(전용)로 분양가는 1억~1억5000만 원선이다. 예를 들어 보증금 1000만원에 월 60만원의 임대수입을 올린다면 연 수익률은 6% 이상이 된다. 최근 금리와 주택시장 침체를 감안하면 투자처로서 손색이 없다.

 

정부의 공급 장려 정책으로 세금감면 혜택도 뛰어나다. 임대사업자로 등록할 경우 전용 60㎡의 취·등록세 면제는 물론 청약통장 없이 분양도 가능하다. 전용 20㎡이하는 주택 수에 포함되지 않아 다주택 규제에서도 자유롭다.

 

◇“도시형 생활주택” 주의사항

 

일반적인 투자자들은 1가구2주택의 중과세 과세대상에 해당되지 않는다는 광고 문구를 접하게 되는데 무조건 면제라고 투자하는 것은 성급한 판단이며 도시형생활주택 세제혜택과 관련된 내용은 아파트 청약에 참여할 때에 1가구2주택이 미 적용된다는 의미로 세법상으로 주택으로 간주되지만 양도세 중과에 대해서는 일반주택과 동일하게 적용 된다.

 

또한 묻지마식 투자로는 수익률을 기대할 수 없다. 최근에는 일부 사업장에서 미분양이 발생하는가 하면 할인분양마저 등장했다. 입지가 나쁜 곳에서도 물량이 쏟아지는 등 공급과잉도 우려되는 부분이다. 결국 투자시에는 배후수요와 인근 생활·교통권 등 입지를 정확히 파악해야 한다.