[SBC점포컨설팅] 수익형 상가투자 꼼꼼히 따져야한다

수익형 상가투자 꼼꼼히 따져야한다

 

 

부동산 투자자들 사이에서 상가 투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 베이비붐 세대의 은퇴와 조기 퇴직, 기대 수명 증가 등으로 노후에 대한 불확실성이 늘어나면서 매달 안정적인 임대수입을 얻을 수 있는 상가 투자에 관심이 높아지고 있고, 최근 아파트 가격의 하락세로 인해 투자자들이 수익형 부동산으로 몰리면서 상가투자에 관심이 높아지고 있습니다. 또 은퇴를 앞둔 중장년층에게 매달 일정한 임대료가 나오는 상가는 저금리 시대에 노후대비 재테크 상품으로 각광을 받고 있습니다. 그리고 점포를 얻어 자신의 사업을 하는 사람에게도 상가에 대한 안목이 없으면 좋은 아이템을 가졌더라도 성공할 수 없습니다.

 

상가에 투자할 때는 수익성과 안전성을 동시에 고려해야 합니다. 겉만 보고 판단했다가는 실패하기 십상입니다. 역세권이나 중심지에 위치해 있어도 상가로서는 제구실을 못하는 경우가 많습니다. 또한 아파트나 주택을 투자할 때의 체크포인트와는 차이가 있습니다.

 

◇ 상가투자 시 이런 점을 주의해야 합니다

 

▶수익률보다 입지조건 먼저

 

상가 투자 시에는 수익률 계산에 앞서 상권과 입지가 뛰어나 임차수요가 많은 상가를 찾는 일이 우선입니다. 특히 신규 상권이라면 더더욱 발품을 팔아 상권과 입지분석에 신경을 써야 합니다. 수요층 범위와 상가 구성에 따른 동선 예측, 교통과 연계된 수요층 발생 등을 구체적으로 따져보는 것이 중요합니다.

 

▶안정적인 자기자본 비율

 

불경기라도 상가가격은 만만치 않습니다. 인기 지역이라면 거품이 끼어 수익 확보에 어려움을 겪을 수 있습니다. 지나치게 차입에 의존해 투자했다가 세가 나가지 않거나 예상 임대 수입보다 낮게 임대가 되면 수익성이 급락하기도 합니다. 특히 지금과 같이 금리 상승기에는 차입금 비율 조정이 더욱 중요합니다. 상가 투자 시 자기자본 비율은 70% 이내가 적정 수준입니다.

 

◇ 단지내 상가

 

우선 초보자가 가장 접근하기 쉬운 안정적인 투자처로 최근 인기를 끌고 있는 단지내 상가는 배후수요인 아파트단지의 공급유형 및 입주율부터 따져봐야 합니다. 분양가를 비롯해 임대주택 규모가 얼마나 되는지 등을 파악하면 입주자들의 소비수준을 가늠할 수 있습니다. 그리고 상가 독점력과 공급량, 배치 현황 등이 함께 고려할 항목입니다.

 

배후 세대 수가 1000세대 이상 넘는다면 비교적 안정적인 매출을 기대할 수 있습니다. 단지 내 상가를 투자할 때는 평형대를 눈여겨봐야 합니다. 대형 평형은 백화점이나 할인점·대형마트와 경쟁해야 하기 때문에 66~110 ㎡ 정도가 적당하며, 가급적 단지의 주 출입구에 있는 상가를 택하는 것이 유리합니다.

 

특히 단지내 상가의 든든한 수요를 수익으로 환산시키기 위해서는 특수업종 보다는 세탁소나 미용실, 부동산, 편의점 등 생활필수업종에 초점을 맞춰 임차인을 구하거나 상가를 운영해야 합니다.

 

◇ 신도시 근린상가

 

신도시(택지지구)내 근린상가 역시 단지내 상가와 비슷한 조건에서 투자가치를 판단해야 합니다. 근린상가의 경우에는 또 층별 업종선택이 수익과 직결될 수 있는 만큼 층별 소비자 동선에 따른 업종선택에 주의를 기울일 필요가 있습니다.

 

근린상가는 안경점·제과점·약국·편의점·병원 등 실생활과 밀접한 시설이 주로 입주해 있습니다. 근린상가는 단지 내 상가나 쇼핑몰에 비해 공급가격이 상대적으로 저렴하고 업종 선택의 폭도 넓습니다. 동일 업종이 중복될 수 있어 독점적 상권을 보장받기 어렵다는 게 단점으로 꼽히기 때문에 유동인구가 많고 상업용지 비율이 낮은 곳을 선택하는 것이 좋습니다.

 

 

◇ 역세권 상가

 

풍부한 유동인구를 기반으로 하는 역세권 상가는 권리금을 포함한 가격적 부담이 크기 때문에, 최대한 보수적인 접근이 필요하다는 게 전문가들의 분석입니다. 역세권임에도 저조한 수익률을 내는 상가가 의외로 많다는 점을 알아야 합니다. 투자 규모가 크고 출구별로 상권형성 단계 또한 다르므로 역세권이라는 키워드에만 후한 점수를 주고 무리한 투자를 해서는 안 되며, 접근성과 환경적요소 등을 함께 고려해야 합니다. 다만 유동인구의 강제 동선이 닿는 입지라면 남들 보다 한발 앞선 투자는 큰 수익으로 이어질 가능성도 있습니다.

 

◇ 테마 상가(쇼핑몰)

 

테마상가는 의류·보석·한방·혼수 등과 같이 특화된 테마 위주로 구성되는 상가를 말합니다. 비교적 소액으로 접근할 수 있고 임대차관리나 관리·홍보 등을 전문 업체에서 위탁 관리해주기도 해 소액 투자자에게 인기가 높지만, 공급과잉과 경기침체로 개업조차 못하는 경우가 생겨나기도 하고 공실도 많아 주의가 필요합니다. 테마상가가 성공하기 위해서는 멀리서도 올 수 있도록 교통이 편리해야 합니다. 그리고 쇼핑몰은 핵심점포 입점 유무와 상권 활성화 방안 등을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

 

◇ 주상복합 상가

 

주상복합 상가는 입주민들만을 상대로 할 경우 수지타산이 맞지 않으므로 배후 수요를 끌어들일 수 있는 위치에 있는지 따져봐야 합니다. 일반상가에 비해 전용률이 떨어지고 관리비가 비싸기 때문에 분양을 받을 경우 병원이나 은행 등의 입점이 확정된 상가를 계약하는 것이 안정적인 수익률을 올리는 지름길입니다. 그리고 최근 공실률이 증가하고 있는 만큼 접근성이 뛰어난 저층부를 공략하는 것이 좋습니다.

 

◇ 상가주택

 

상가주택은 저층은 상가로, 상층부는 주택으로 사용되는 건물을 말합니다. 건물주가 주거를 해결하면서 일정한 임대수익을 올릴 수 있는 데다 건물 관리가 상대적으로 쉬운 장점이 있습니다. 목이 좋지 않을 경우 기대한 임대수익을 올리지 못할 수도 있으므로 주거가치보다는 상가로서의 이용가치에 더욱 비중을 두고 골라야 할 것입니다.

 

◇ 기타상가

 

아파트형공장 상가의 경우에는 편의점과 구내식당 등 독점적 상권이 보장되는 지정 업종 투자가 가장 안정적이다. 이밖에 최근 할인폭이 늘어나고 있는 준공 후 미분양 상가의 경우에는 가격적 이점에 현혹되지 않아야 기대수익률을 충족시킬 수 있습니다. 미분양 상가를 통해 최소한의 투자로 최대한의 이익을 얻는 사람들도 더러 있지만 이는 매우 드문 경우로, 직접 점포를 운영할 수 없다면 신중할 필요가 있습니다.