창업전략아카데미

◇주택시장에 또 찬물을 끼얹네요

주택업계 관계자는 대부분 5차 보금자리주택지구 선정 소식을 듣고 한숨부터 내쉬었다. 서울 고덕, 강일3, 강일4지구와 과천지식정보타운 등 5차 보금자리주택지구로 선정된 지역이 입지 면에서 탁월한 데다 분양가도 상대적으로 저렴하고 물량도 1만5000여가구나 돼 민간 주택시장이 상대적으로 타격을 받을 수밖에 없을 것이란 생각에서다.

이번에 지정된 5차 보금자리지구와 아직 사전예약을 하지 않은 4차 보금자리지구까지 하반기에 잇따라 분양을 하게 되면 상대적으로 입지나 분양가에서 열세인 민간 분양은 위축될 수밖에 없다.

◇무주택서민이 들어가기 부담

보금자리주택 청약을 준비하고 있는 수요자는 사실상 준강남권으로 통하는 강동구 및 과천에서 보금자리주택이 공급된다는 소식에 기뻐하면서도 한편으로는 분양가가 높아질 것으로 예상하면서 불만을 표시하기도 했다.

이날 인터넷 보금자리주택 동호회 게시판에는 “분양가를 시세의 80%로 한다면 꼭 혜택을 입어야 할 서민들이 들어가긴 더 어려울 것”이라고 한 숨 지었다.

실제로 5차 보금자리지구이 분양가는 상당히 높아질 수밖에 없을 전망이다. 주변의 어떤 아파트를 시세 기준으로 삼느냐에 따라 달라지겠지만 일반적인 주변 시세를 기준으로 따져볼 경우 예상분양가는 상당히 높을 수밖에 없다.

예컨대 국민은행 시세를 기준으로 3.3㎡당 평균 시세를 뽑아보면 강동구 고덕동은 2928만원, 강일동은 1466만원 수준이다. 또 과천시 별양동은 2780만원이나 되며 과천시 원문동은 3000만원이 넘는다.

이 시세의 80%로 분양한다고 할 경우 대부분 3.3㎡당 2000만원은 넘는다는 이야기다. 국민주택규모인 85㎡형을 분양받으려면 최소 5억원정도가 필요하다는 이야기다.

◇청약 대기수요 증가로 전세난 가중

싼 분양가가 주택 구매 심리를 더 위축시킬 수 있다. 게다가 보금자리주택 청약 대기수요가 늘면 전세난까지 가중된다.

5차 지구의 경우 정부가 향후 강남 로또 보금자리는 없다고 선언한 뒤 나온 강남권 물량으로 주택을 기다리는 대기 수요는 어느 때보다 커질 것으로 예상된다. 이는 주택 매매 수요를 더욱 감소시키고 전세 수요는 더욱 확대할 것으로 분석된다. 올 상반기와 같은 전세난이 올 가을 이사철 다시한번 발생할 수도 있다는 뜻이다.

◇시세차익 크지 않을 듯

강남권 보금자리주택처럼 시세의 절반에 나오는 '로또'는 이제 없다.

정부는 보금자리주택 분양가를 인근 시세의 80~85%로 정하기로 하고 지난 달 법안을 제출했다. 과도한 차익을 막고 ‘반값’ 분양가 때문에 주택 시장이 교란되는 것을 막기 위해서다.

때문에 분양가는 2년전 나온 강남지구(3.3㎡당 평균 1000만원 선)보다 훨씬 비싸진다. 현재 강동구 강일동 일대 아파트 값은 3.3㎡당 평균 1500만원 선, 과천은 3.3㎡당 평균 2500만원 정도다.

정부 계획대로 6월 임시국회에서 이 법안이 통과하면 과천지식정보타운의 경우 분양가가 3.3㎡당 2000만원 정도라는 얘기다.

◇인근 주택 가격 끌어내릴 가능성

기존의 강남권 보금자리주택처럼 분양가가 시세보다 확 낮아지진 않겠지만 주택시장에는 부정적 영향을 미칠 것으로 보는 견해가 많다. 주택 시장 침체와 맞물려 인근 주택 가격을 끌어내릴 가능성이 크다는 것이다.

주택건설업체들도 걱정이다. 한국주택협회 김동수 정책실장은 “보금자리주택과 경쟁하려면 민간 아파트는 분양가를 더 내리거나 품질을 높여야 할 것”이라고 주장했다.

◇보금자리 사전예약 사실상 폐지

국토해양부가 5차 보금자리주택을 발표했으나 사전예약 여부는 여전히 불투명하다.

국토부는 시장 상황에 따라 결정한다는 입장을 되풀이하고 있는데, 부동산 시장은 깨어날 기미를 보이지 않고 있는데다 민간 건설경기 살리기도 과제다. 사실상 사전예약 가능성은 낮아지고 있는 셈이다.

박민우 국토부 공공주택건설추진단장은 이날 5차 보금자리지구를 발표하면서 "연말께 지구계획이 확정되면 시장상황을 고려해 사전예약 여부와 시기를 결정하겠다"고 밝혔다.

◇거래 수요 급감 예고

박민우 공공주택건설추진본부 단장은 "사전예약은 경기 상황에 따라 실시 여부가 결정될 것"이라며 "물량 및 일정 등 모든 것이 경기 상황에 달려있다"고 밝혔다.

정부는 민간 주택 건설 경기가 보금자리 때문에 주저앉았다는 논리에 따라 사전예약을 중단했다. 이에 광명시흥 등 총 6개 지구의 사전예약이 밀려있는 상태다.

통상 사전예약은 지구계획 수립 후 진행된다. 이에 4차 지구의 사전예약은 연내 실시되기 어려운 상황이다. 3차 지구 중 사전예약을 실시하지 않은 성남고등, 광명시흥 등은 올해 시작할 수 있지만 경기 상황에 따라 사전예약이 미뤄졌다.

이에 따라 대기수요가 늘어나면서 기존 아파트거래가 급감할 것이라고 말했다.

◇과천, 보금자리 기대 들썩 제2의 판교 될 것

현재 과천시 아파트가 총 1만3000가구입니다. 이번 결정으로 지식정보타운지구에 9600가구가 들어오면 과천시가 하나 더 생기는 거나 마찬가지죠.

2009년 갈현동 일대가 지식정보타운지구로 지정됐지만 LH의 자금난으로 사업진행이 지지부진했던 만큼 보금자리주택 건설이 지역발전을 위해 더 낫다는 판단이다. 특히 서울 강남과의 접근성이 좋기 때문에 `제2의 판교`가 될 수 있을 것이란 기대감도 있다.

지금껏 과천은 그린벨트로 묶여 있어 재건축 아파트를 제외하고는 신규 아파트 공급이 없었다. 서울과의 접근성이 어느 수도권 도시보다 뛰어난 만큼 개발이 이뤄질 경우 파급효과는 클 것이다.

보금자리 물량 외에도 민간 건설사가 공급하는 3000가구를 잡기 위한 경쟁도 치열할 것으로 보인다.

과천시에는 재건축된 단지를 제외하면 모두 30년된 노후 아파트인데 집값은 서울 강남만큼 비싸다. 새 아파트를 원하는 수요가 많은 만큼 민간 건설사가 공급하는 물량에 대거 몰릴 것이다.

과천 지식정보타운 주변 땅값도 오를 것으로 보인다.

지식정보타운으로 수용되지 않는 주변 택지의 경우 3.3㎡당 1800만원대에 시세가 형성돼 문원동이나 중앙동에 비해 600만원 가량 높다. 1만가구의 대단지 아파트가 들어서면 상업지역이 활성화될 것이고 이에 따라 주변 택지가격도 동반상승할 수 있다.

◇종부세 보금자리 되나

부동산업계에 따르면 이날 국토부가 발표한 5차 보금자리 후보지 4곳의 3.3㎡당 분양가는 고덕지구가 1425만원, 강일3,4지구는 1278만원, 과천은 2179만∼2720만원선으로 예상된다. 4곳 모두 주변시세의 85% 수준에서 분양가가 결정될 것이라는 전제에서 나온 금액이다.

이는 인접한 일반 아파트에 비해서는 저렴하지만 3.3㎡당 1134만∼1182만원선이었던 서울 서초지구 및 1174만∼1315만원선인 서울 내곡 등과 견주어 상대적으로 비싼 수준이다.

특히 3.3㎡당 분양가가 3000만원에 육박하는 과천은 전용면적 84㎡(25평) 아파트가 110㎡(33평)에 공급된다고 가정하고 분양가를 2700만원으로 잡으면 집값이 무려 8억9100만원에 달해 종합부동산세 대상에 근접할 전망이다.

◇“과천 집값기대 꽝 됐다?”보금자리 직격탄

"과천시민들이 가장 바랐던 것은 빨리 지식정보타운사업이 진행돼 상업시설이 늘고, 더불어 교육인프라도 개선되는 거였어요. 그런데 추가로 주변시세 80%짜리 보금자리 6500가구라니요. 재건축만 바라보며 좁은 집에 살아온 주민들은 꽝 된 거죠."

과천 부동산시장 분위기가 싸늘하다. 지난 17일 정부가 지식정보타운 일부 지역을 보금자리주택지구로 개발한다고 발표한 영향이다.

▲기본공제 챙기기

우선 본인, 배우자(연간소득 100만원 이하), 생계를 같이하는 부양가족은 1인당 150만원을 소득금액에서 공제한다.

나아가 기본공제 대상자가 70세 이상이면 100만원, 장애인이면 200만원, 6세 이하 직계비속이나 입양자, 위탁아동이면 100만원, 해당 과세기간에 출생한 직계비속이면 200만원을 추가로 공제받을 수 있다.

▲간편장부를 활용하라

간편장부는 소규모 사업자를 위해 국세청에서 특별히 만든 장부로 쉽고 간편하게 작성할 수 있다. 장부를 아예 작성하지 않는 납세자를 줄이기 위해 국세청은 간편장부 작성자에게

산출세액의 10%를 공제해 줍니다.(연간 100만원 한도)

▲빠뜨린 공제도 다시 신청

사업설비 등에 투자하면 투자액의 일정비율을 공제해준다. 하지만 투자한 연도에 내야 할 세금이 없거나 미처 공제받지 못하면 다음해부터 5년 이내 과세연도에 이월해 공제받을 수 있다. 이에 따라 지난해 빠뜨린 공제가 없는지 꼼꼼히 챙겨봐야 한다.

▲각종 충당금도 절세 포인트

충당금을 설정하면 설정금액에 세율을 곱해 계산한 금액만큼 세금을 절감할 수 있다. 충당금에는 감가상각충당금, 퇴직급여충당금, 대손충당금 등이 있다. 사업자가 장부를 만들어 기록해야만 비용으로 인정된다는 점을 명심해야 한다.

▲1천만원 넘으면 분납 가능

소득세가 1천만원을 넘으면 세액 일부를 나눠낼 수 있다. 예를 들어 납부세액이 1천500만원이면 이달 31일까지 1천만 원을 납부하고 나머지 500만원은 8월 1일까지 내면 된다.

▲사업규모 커지면 법인 전환 고려

개인으로 사업하다가 사업규모가 커지면 법인 전환을 검토할 필요가 있다. 종합소득세는 소득이 커질수록 세율이 높아지는 누진세이기 때문이다.

예를 들어 과세표준이 1천만원이면 개인은 6%의 소득세율이 적용되지만 법인은 10%의 법인세율이 적용된다. 그러나 과세표준이 5천만원으로 커지면 개인은 24%의 소득세율이, 법인은 10%의 법인세율이 적용된다. 법인은 과세표준 2억원 이하는 10% 세율이 적용된다.

▲부동산ㆍ예금, 부부가 나누면 유리

과세표준 3천500만원인 A씨가 보유 상가의 임대소득으로 연간 1천500만원을 벌어들이면, 두 소득을 합친 5천만원에 24% 세율을 적용한 소득세를 내야 한다.

그러나 상가를 소득이 없는 A씨 아내 명의로 취득하면 A씨는 3천500만원에 대해 15% 세율만 적용받는다. A씨 아내 또한 임대소득 1천500만원에 대해 15% 세율만 적용받는다. 이는 소득규모가 작을수록 세율 또한 낮아지는 종합소득세의 특성을 활용한 절세 전략이다.

예금도 부부 사이에 나눠서 가입하면 누진세율을 적용받을 가능성이 더 낮아진다.

지구

면적

공급주택

서울 고덕지구

82만7천㎡

주택 4천300가구를 건설, 3천100가구를 보금자리주택으로 공급

강일3지구

33만㎡

주택 3천100가구를 건설, 2천400가구를 보금자리주택으로 공급

강일4지구

52만5천㎡

4천900가구를 건설, 3천500가구를 보금자리주택으로 공급

과천지식정보타운지구(과천시 갈현동, 문원동 일원)

135만3천㎡

주택 9천600가구를 건설, 6천500가구를 보금자리주택으로 공급

총계

303만5천㎡

주택 2만1천900가구를 건설, 1만5천500가구를 보금자리주택으로 공급