[SBC부동산정보] 재건축규제 전면해제, 강남재건축 '요지부동'


재건축규제 전면해제, 강남재건축 '요지부동'

 

 재건축 규제 시대는 끝났다

 

집값 급등을 막으려던 재건축 규제가 사실상 모두 사라질 전망이다. 참여정부 당시 강화됐던 재건축 규제는 현 정부 들어 대부분 풀렸고, 마지막으로 남은 초과이익환수제도 폐지나 완화될 가능성이 크다.

 

◇ 초과이익환수제 완화 혹은 폐지

 

재건축 초과이익환수제는 추진위원회 설립부터 완공 때까지 오른 집값 가운데 정상 집값 상승분을 뺀 나머지 금액을 초과이익으로 보고, 가구당 3000만원이 넘으면 최대 50%까지 환수하는 제도다.

 

현재 국회에는 개발이익 산출 시점을 추진위 설립에서 조합설립 인가 때로 늦추는 법안과 아예 초과이익환수제를 폐지하는 2개의 법안이 제출돼 있다.

 

국토부 관계자는 "국회에 2가지 법안이 제출돼 있으니까 충분한 토론과 협의를 통해 방향을 잡게 될 것"이라고 말했다. 초과이익환수제가 완화되거나 폐지되면 재건축은 사실상 규제의 틀에서 벗어나게 된다.

 

◇ 2008년 대부분 재건축 규제 풀려

 

참여정부는 재건축발 집값 상승 억제를 부동산 정책의 주요 타깃으로 잡고 각종 규제책을 내놓았으나 현 정부는 이를 대부분 무력화했다. 2008년에 대거 규제 완화책을 발표했는데 ▲재건축 후분양제 ▲기반시설 부담금 ▲조합원 지위 양도 금지 등을 그 해에 폐지했다.

 

또 소형주택 의무비율은 `60㎡ 이하 20%, 60~85㎡ 40%(300가구 이상)`에서 `85㎡ 이하 60%`로 완화했고, 2회이던 안전진단은 1회로 축소시켰다. 단 서울시는 소형주택 의무비율을 과거대로 유지하고 있다.

 

용적률은 국토계획법 상한선인 300%까지 높일 수 있도록 하되 증가된 면적의 30~50%를 소형주택으로 짓도록 했다.

 

사업시행 인가 이후 진행했던 시공사 선정은 조합설립 후로 앞당기고, 기본계획 및 정비계획 수립 시 지방의회 의견 청취와 건축위원회 심의를 생략해 사업기간을 3년에서 1년6개월로 단축시켰다. 이 역시 서울시만 공공관리제 시행으로 시공사 선정 시기를 지난해 10월부터 다시 사업시행인가 이후로 바꿨다.

 

용적률 증가분의 10~25%를 임대주택으로 공급해야하는 의무 조항은 이듬해인 2009년 4월 폐지됐다.



▣ 잇따른 호재불구, 재건축 요지부동

 

-서울시 신반포 한신1차 아파트의 용적률을 270%에서 300%로 완화

-4만 가구 규모의 개포택지개발지구 재정비안이 가결

-강동구 고덕시영 아파트 재건축 사업의 사업시행인가

-서초동 우성3차 아파트와 마포구 일대 재개발 구역의 용적률 완화


개포지구 지구단위 변경안 통과, 초과이익 환수제 폐지 추진 등 재건축 사업에 호재가 잇따르고 있다. 재건축사업이 올 부동산시장을 견인할 것으로 기대됐던 이유다. 하지만 강남권 재건축시장에서 거래가 실종되며 이런 기대감을 무색케 하고 있다.

 

관련업계에 따르면 개포주공 등 강남권을 중심으로 거래시장이 얼어붙은 것으로 나타났다. 한 달에 한건이상 거래되는 곳이 드물어 시장 침체가 깊어지고 있다.

 

잠실주공5단지 인근 공인중개소 관계자는 "올 상반기 강남권 아파트 단지를 중심으로 호재가 겹치며 거래 활성화에 대한 기대가 높았다"며 "하지만 호가만 높아지고 실제 거래가 이뤄지지 않아 분위기가 많이 가라앉은 상태"라고 말했다.

 

개포지구는 재정비안 통과 직후 3000만~5000만원씩 호가가 올랐다. 하지만 매수세가 붙질 않아 지난달 도로 1000만~2000만원씩 가격이 빠졌다. 개포주공 조합 관계자는 "옛날 같으면 구역지정 또는 조합설립, 사업시행인가가 나면 매매가가 큰 폭으로 뛰었다"며 "현재는 매수세가 따라오질 않아 매매가가 오히려 하락할 수 있다는 우려도 있다"고 하소연 했다.

 

신반포 한신1차도 용적률 상향 결정에 30평대 초반 아파트의 호가가 종전 20억원에서 22억원으로 뛰었다. 하지만 워낙 가격이 비싼 탓에 호가만 오르고 실제 거래는 잘 이뤄지지 않고 있다.

 

이처럼 재건축 시장이 부진을 면치 못하는 이유는 투자자들 사이에서 재건축 아파트의 가격상승 기대가 없어졌기 때문으로 분석된다. 이미 오를 대로 오른 현재가격을 감안했을 때 얼마만큼 투자가치가 있겠냐는 것이다. 재건축 아파트의 경우 거주 목적보다 수익을 목표로 한 투자자들이 많다. 가격이 많이 오른 상태서 사놓기만 하면 반드시 가격이 오른다는 보장이 없어진 것이다. 부동산 시장 침체 장기화에 따른 투자심리 위축도 거래실종을 부추겼다.

 

[SBC프랜차이즈창업] 프랜차이즈 창업비 평균 1억7600만원

 


프랜차이즈 창업비 평균 1억7600만원

 

프랜차이즈 가맹점 하나를 차리는 데 평균 1억7600만원이 든다는 설문 결과가 나왔다. 대한상공회의소가 최근 2년 사이에 가맹점을 낸 창업주 300명을 대상으로 조사해 2011.05.11일 발표한 내용이다.

 

이에 따르면 교육, 자동차 정비, 이·미용 등 서비스업은 평균 1억9900만원, 외식업은 1억7500만원, 도·소매업은 1억3800만원이 드는 것으로 나타났다. 점포 임대보증금과 권리금, 가맹비, 인테리어 및 시설비 등을 모두 합해 이만큼이 필요하다는 것이다.

 

이 정도는 서울·경기 지역의 B급 상권에 30평 정도의 점포를 차리는 비용이다. 1억 원 가량이 임대보증금과 권리금이며 나머지가 인테리어와 설비비 등이다. B급 상권은 역세권 이면도로 지역 등에 해당한다. 서울 강남역 이면도로 같은 A급 상권의 경우는 30평 점포의 임대보증금과 권리금이 최소 2억 원 이다.

 


가맹점 창업자들은 대개 자기 돈에 대출을 더해 창업 자금을 마련했다. 비중은 대체로 자기 자금 7, 대출 3 정도였다. 외식 프랜차이즈의 경우엔 대략 자기 돈 1억2000만원에 대출 자금 5500만원을 더해 점포를 차린다는 얘기다. 그러나 이 정도의 여윳돈을 가진 가구가 국내에는 그리 많지 않다. 통계청에 따르면 지난해 기준 우리나라의 가구당 평균 금융 자산은 5828만원이다. 웬만한 사람은 프랜차이즈 가맹점 하나를 차리기 위해 통장을 헐고도 모자라 집을 줄이거나 빚을 얻는다는 소리다. 프랜차이즈 본점에서 지원하는 창업 자금 비중은 0.1%에 그쳤다.

 


[SBC마케팅정보] 소셜커머스 藥인가? 毒인가?

 

소셜커머스 藥인가? 毒인가?

 

-공정위 “통신판매업자 의무 져야” 5개사 4500만원 과태료·시정명령

 

▣ 소셜커머스(Social commerce)란?

 

소셜 커머스(Social commerce)는 페이스북·트위터 등 소셜네트워크서비스(SNS)를 기반으로 이뤄지는 전자상거래의 일종이다. 소셜 커머스라는 용어는 야후에 의해 2005년에 처음 소개되었다. 소셜 커머스는 크게 소셜 링크형, 소셜 웹형, 공동구매형, 오프라인 연동형의 네가지로 분류할 수 있다. 2008년 Groupon이 설립된 이후 전 세계적인 공동구매형 소셜 커머스 붐이 일어났다.

 

일정 수 이상 구매자가 모일 경우 할인가로 상품을 제공하는 박리다매형 판매방식을 취한다. 스마트폰 대중화와 SNS의 활성화로 시장이 급성장하자 국내에서도 지난해 이후 500여 개 업체가 설립됐다.

 

소셜커머스는 정해진 시간 동안 일정 인원이 모이면 가격을 할인해주는 판매방식으로 일종의 온라인 공동구매와 같은 맥락으로 가장 큰 차이점은 페이스북, 트위터 등의 소셜네트워크서비스를 활용해 단기간에 많은 사람을 모을 수 있다는 장점이 있다.

 

▣ 기업의 소셜커머스 활용실태 및 향후 전망 조사

-소셜커머스 이용기업 44% “수익 10% 늘어”



대한상공회의소가 최근 소셜커머스를 이용한 경험이 있는 기업 300곳을 대상으로 실시한 ‘기업의 소셜커머스 활용실태 및 향후 전망 조사’ 결과 응답기업의 43.7%가 수익이 증가했으며 평균 수익증가율은 10.1%로 조사됐다.

 

수익 증가의 이유로는 ‘홍보비용 절감(44.3%)’을 가장 많이 꼽았고 ‘박리다매로 인한 판매증가(37.4%)’, ‘높은 재구매율(10.7%)’, ‘재고처분 및 빈좌석 채우기(7.6%)’등이 뒤를 이었다.

 

기업들은 소셜커머스 이용 목적으로 ‘홍보효과(86.3%)’를 꼽았고 이어 ‘새로운 판매방식 시도(6.7%)’, ‘수익 증대(4.7%)’를 답했으며 실제 홍보효과에 대해서는 절반이 넘는 기업이 ‘크다(54.3%)’로 나타났다.

 

▣ 소셜커머스의 진화

 

지난 해부터 국내를 휩쓴 소셜커머스 열풍이 점점 진화하고 있다. 주부만을 위한 소셜커머스, 명품만을 취급하는 소셜커머스 등 전문성을 띤 업체들이 속속 등장하며 소비자들의 욕구를 충족시켜주고 있다.

 

이러한 소셜커머스가 이번에는 솔로들을 위해 변신했다. 소셜 미팅 사이트 M사는 건전하고 자유로운 만남을 추구하는 신개념 미팅사이트다.

 

일반적인 소셜커머스가 일정 인원이 모이면 상품 및 서비스를 반값에 할인하는 개념이라면, M사의 ‘오픈팅’은 미팅 참여자를 모집하는 방식에 소셜커머스 기법를 적용한 것이라고 볼 수 있다.

 

최소인원을 달성하면 지정된 날짜에 미팅이 진행되고, 그렇지 못할 경우에는 미팅이 취소된다. 최소인원 달성 시에만 미팅이 진행되므로 다양한 이성과의 만남을 보장받을 수 있으며, 일반 소개팅처럼 서먹서먹할까 고민할 필요도 없다.

 

▣ 中 소셜커머스를 활용한 사업 급증

 

중국의 소셜커머스 활용이 급속히 늘고 있다. 파이낸셜타임스(FT)에 따르면 중국에서 ‘콰이슈바오’라는 온라인 서점을 지난해 6월 설립한 쉬즈밍은 현재 온라인서점 전체 거래의 40%가 소셜커머스를 통해 이뤄지고 있다고 밝혔다.

 

중국 최대 포털 ‘시나’가 운영하는 SNS ‘웨이보’는 회원수가 1억명이 넘을 정도로 중국에서 큰 인기를 얻고 있다. 이에 전문가들은 중국의 소셜커머스를 통한 수익창출이 가속화할 것으로 전망하고 있다.

 

중국 소셜커머스 성장에 세계 투자자들의 관심도 높아지고 있다. 시나의 주가는 미 증시에서 지난 1년간 260% 이상 급증했다. 인터넷 애널리스트인 빌 비숍은 “현재 시나 수익의 75%는 온라인 포털 부문에서 창출되고 있어 투자자들은 웨이보의 성장 가능성을 주시하고 있다”고 설명했다.

 

▣ 소셜커머스 피해사례 빈발

 

소셜커머스 시장이 단기간에 급성장한 건 사업자와 소비자의 이해관계가 맞아 떨어져서다. 큰 광고비를 들일 여력이 없는 소규모 업체들은 쿠폰 판매를 통한 반짝 할인으로 홍보 효과를 얻는다. 소비자들도 대폭 할인된 가격에 서비스나 상품을 이용할 수 있어 반응이 좋다.

 

문제는 시장이 성장하는 만큼 소비자 보호 장치는 뒤따라주지 못했다는 점이다. 소셜커머스 업체들은 그간 스스로를 옥션이나 G마켓 같은 '통신판매중개업체'라고 주장하면서 소비자 보호 책임을 미뤄왔다. 쿠폰을 사면 당일 이후엔 환불해주지 않거나 허위·과장 광고로 소비자를 유인한 뒤 나몰라라 하는 식이다. 소비자원에 접수된 소셜커머스 관련 피해 신고는 올해 들어서만 300건이 넘는다.

 

#직장인 김(31)씨는 최근 T소셜커머스 업체에서 '일본 수분크림 판매 1위'라는 광고를 보고 화장품을 구입했다 크게 실망했다. 업체의 광고와 칭찬 일색인 후기를 믿고 지갑을 열었지만, 품질은 형편없었다. 알고보니 광고와 후기는 모두 업체가 임의로 올려놓은 것들. 김씨는 환불을 요구했지만 거절당했다.

 

#직장인 공(28)씨도 W소셜커머스 업체에서 식사권을 구입했다 낭패를 봤다. 강남의 맛집 쿠폰을 싼 값에 준다기에 친구들에게 한 턱 내겠다며 선뜻 구매했지만, 음식은 양도 적고 맛도 형편 없었다. 공씨의 항의에 식당 측은 "쿠폰을 가져오는 손님들에게까지 메뉴판대로 팔아서는 남는 게 없다"고 말했다.

 

#대학생 이(25)씨 역시 C소셜커머스 업체에서 미용실 쿠폰을 구입한 뒤 속았다는 기분이 들었다. 원래 11만5000원인 쿠폰을 66% 할인해 3만9000원에 준다는 말에 횡재한 기분이었지만, 실제 할인율은 27%에 불과했다.

국내 유통업계 경쟁이 점차 과열되면서 소비자들의 피해 또한 늘어나고 있다. 치솟는 물가 속에서 야심차게 선보여지는 저가 경쟁이 결국 소비자들의 피해로 이어지고 있는 것이다. 특히 이런 소비자들의 불만족 사례는 ‘반값 할인’을 내세운 소셜커머스 시장에서 두드러지게 나타나고 있다.

 

국내 1위 소셜커머스 업체인 ‘티켓몬스터’의 경우 최근 허위상품 판매로 소비자들로부터 뭇매를 맞은 데 이어, 일방적인 거래 취소로 소셜커머스 업계에 대표적인 피해사례를 만들어 화제가 됐다. 특히 이미 많은 판매가 이뤄진 상품을 취소하면서 대규모 환불사태가 일어났고, 이는 소셜커머스 고객서비스 만족도에 치명타를 입혔다.

 

또 상위업체인 위메이크프라이스 역시 브랜드 상품을 판매했지만, 구매자들이 위조품 의혹을 제기하며 환불을 요구했지만 만족스러운 응대를 해주지 않는 등 소비자들의 불만을 일으켰다. 아울러, 특정 상품이 사이트에 소개된 것과 다르다는 소비자들이 대거 발생하면서 집단적인 항의 사례가 일어나기도 했다.

 

최근 소비자 불만족 사례가 가장 빈번하게 나타난 곳은 그루폰코리아다. 원조 소셜커머스 업체로 불리는 그루폰의 한국 지사인 그루폰코리아는 2011. 3월 국내 시장에 본격 진입했다. 이 업체는 최근 상품 제조사를 허위로 게재해 판매하다 적발되자 해당 상품정보를 급하게 변경하고 급기야 판매를 조기 종료하는 등 물의를 일으켰다. 또 진행하기로 했던 딜을 개시 2시간 전 돌연 취소하는 등 소비자들의 불만을 극에 달하게 했다. 계속된 실수와 사과 또 뒤늦은 대처에 소비자들은 “더 이상 그루폰코리아를 믿을 수 없겠다”는 반응까지 보였다.

 

▣ 소셜커머스 쿠폰 7일 이내 환불

 

소셜커머스 업체에서 산 할인 쿠폰도 구매일로부터 7일 이내에는 언제든 환불받을 수 있게 된다. 또 다른 인터넷쇼핑처럼 구매안전서비스도 이용 가능해진다.

 

그간 소셜커머스 사업자들은 자신들이 통신판매업자가 아니라 서비스 제공업체와 소비자를 연결하는 통신판매중개업체라고 주장해 왔다. ‘판매일 이후 환불 불가’ 등을 내세운 것도 이런 논리에서다. 하지만 공정위는 이번에 이들 업체를 쿠폰을 판매하는 통신판매업자로 못 박았다. 전자상거래법상 통신판매업자는 소비자의 청약 철회에 협조할 의무를 비롯한 ▶통신판매신고 의무 ▶신원정보 등의 표시·고지 의무 ▶계약서 서면 교부 의무 ▶소비자피해보상보험계약 가입 의무 등을 진다. 소비자는 청약 철회권, 구매안전서비스를 이용할 권리, 거래기록 열람권 등을 갖는다.

 

공정거래위원회는 10일 이런 소셜커머스 업체들의 얌체 상흔을 뿌리 뽑기로 하고, 티켓몬스터 등 5개 업체에 시정명령과 더불어 4500만원의 과태료를 물렸다. 또 해당 사실을 업체별로 2일에서 5일 동안 쇼핑몰 초기 화면에 띄우도록 했다. 이들이 단순 중개업자가 아닌 인터넷 쇼핑몰과 같은 통신판매업자라는 점도 분명히 했다.

 

이에 따라 소비자들은 쿠폰을 구입한 뒤 7일 이내엔 무조건 환불을 받을 수 있게 됐다. 허위·과장 광고를 한 상품을 샀거나 품질이 나쁜 경우에도 3개월 내에 환불을 보장 받는다. 또 1회 10만원 이상 현금성 결제를 할 때에는 구매안전서비스를 이용할 수 있다.

 

 


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