창업전략아카데미

나홀로 상속등기절차

 

 

◇ 상속으로 인한 소유권이전

사망자 소유인 부동산의 소유권을 상속인에게 이전하는 등기입니다. 등기 기한은 없지만(취득세는 6개월 이내에 신고, 납부해야 합니다) 부동산 처분을 위해서나 상속인들 사이의 지분 합의를 분명히 하려면 바로 상속등기를 할 필요가 있습니다.

 

1. 먼저 상속을 받을 사람과 소유 지분을 결정합니다.

 

상속인이 여러 명일 때 법에 정해진 지분대로 상속등기를 할 수도 있지만, 법정지분과 다르게 소유 지분을 정할 수도 있고 한 사람의 소유로 할 수도 있습니다.

법정지분과 다르게 소유 지분을 정하기 위해서는 상속인 전원의 인감도장이 찍힌 상속재산분할협의서를 작성해야 합니다.

 

2. 공동상속인을 확정해야 합니다.

 

상속등기에서 가장 중요한 점은 누가 상속인 자격이 있는가를 확정하는 문제입니다. 당사자들은 너무 당연하다고 생각할 수 있지만 사실은 그렇지 않은 경우가 많습니다. 과거의 혼인관계에 따른 자녀의 존재 여부, 양자의 존재 여부, 공동상속인 중 사망자가 있을 때의 그 대습상속인의 확정 등에 대한 입증자료로서 추가적으로 제적등본을 제출해야 하는 경우가 있습니다.

 

☑ 대습상속인이란?

상속인이 될 직계비속 또는 형제자매(피대습인)’가 상속개시 전에 사망하거나 결격자가 된 경우에 사망하거나 결격된 사람의 순위에 갈음하여 상속인이 되는 ‘피대습인의 직계비속 또는 배우자’를 말합니다(「민법」 제1001조 및 「민법」 제1003조제2항).

 

3. 상속지분을 결정합니다.

 

법정상속지분대로 공동 소유하는 상속등기를 할 때는 사망 시점의 민법 규정에 따라 상속지분을 계산해야 합니다. 상속지분에 대한 민법 규정은 3회에 걸친 개정이 있었습니다.

 

◇ 상속등기 절차

1. 상속재산 분할협의서를 작성합니다.

 

①상속인들 중 누가 어떤 부동산에 얼마의 지분을 취득할지 결정하는 협의서를 작성합니다. 법정상속지분대로 등기하는 경우에는 필요 없습니다.

②분할협의서는 등기소에 제출하는 서류입니다. 구청(시청)에서 취득세를 낼 때도 사본제출을 요구합니다.

 

2. 국민주택채권을 매입합니다.

 

①정해진 매입율대로 국민주택채권을 매입합니다.

②국민주택채권취급은행(우리, 신한, 기업, 하나, 농협)에 가시면 당일 할인율에 의한 할인된 금액으로 구입하고 매입확인서를 받아 오시면 됩니다.

 

3. 등록세 신고 및 납부를 합니다.

 

관할 행정청에 등록세 및 취득세 신고를 하여 고지서를 받아 납부합니다.

 

4. 등기신청서 작성합니다.

 

인터넷등기소 서식자료를 참조하여 등기신청서와 그 부속서류를 작성합니다.

 

5. 등기신청서를 접수합니다.

 

작성된 등기신청서를 관할 등기소에 접수합니다.

 

6. 등기필증을 수령합니다.

 

등기가 완료되면 등기소로부터 등기필증을 수령합니다.

 

◇ 상속등기 준비서류

 

준비서류는 행정관서 및 등기소에 따라 다소 차이가 있으니 정확하게 물어보시는 것이 좋습니다.

1. 법정상속지분에 따른 상속

 

피상속인(망자)의 말소자 주민등록초본

피상속인의 제적등본(2008년 이전 사망)

피상속인의 원적지 제적등본(망자의 선대 제적등본)

피상속인의 가족관계증명서 및 기본증명서(2008년 이후 사망)

상속인의 기본증명서

상속인의 주민등록등(초)본

상속인의 도장

대장(토지,건축물)등본

 

2. 상속재산분할협의에 의한 상속

 

피상속인(망자)의 말소자 주민등록초본

피상속인의 제적등본(2007년 이전 사망)

피상속인의 원적지 제적등본(망자의 선대 제적등본)

피상속인의 가족관계증명서 및 기본증명서(2008년 이후 사망)

피상속인의 혼인관계증명서

상속인의 인감증명서(상속재산분할협의서를 작성한 경우)

상속인의 기본증명서

상속인의 주민등록등(초)본

상속인의 인감 도장

대장(토지,건축물)등본

상속재산분할협의서(법정상속분과 다르게 상속하는 경우)

 

 

◇ 부동산상속등기 실무

 

1) 상속세신고는 공동상속인 경우 연대하여 상속개시지(피상속인의 주소지)를 관할하는 세무서에 신고 납부합니다. 상속등기는 각자의 지분에 대해 각각 상속 등기 이전합니다.

 

 

◇ 상속등기 첨부 서류

 

ㅇ.등기신청서

ㅇ.위임장(등기신청을 법무사 등 대리인에게 위임하는 경우에 첨부)

 

① 등록세영수필확인서(구청)

② 토지․건축물대장등본

③ 상속을 증명하는 서면

피상속인의 사망한 사실 및 상속권자와 상속인을 확인할 수 있는 제적등본(필요한 경우에 구 호적법상 전적전 제적등본 포함), 가족관계증명서, 기본증명서, 친양자입양관계증명서 등(발행일로부터 3월 이내)을 첨부합니다.

 

④ 주민등록표등(초)본

 

◇ 등기신청서류 편철순서

 

신청서, 등록세영수필확인서, 등기수입증지, 위임장, 제적등본, 가족관계증명서, 기본증명서, 친양자입양관계증명서, 주민등록표등(초)본, 토지․건축물대장등본 등의 순으로 편철해 주시면 업무처리에 편리합니다.

 

◇ 상속등기 하는 순서

 

“대법원홈페이지-(왼편)인터넷등기 클릭-(왼편)신청서양식및 작성하기클릭-6번 소유권이전등기(상속)클릭”하여 작성요령과 등기신청요령을 알아볼 수 있습니다.

 

◇ 등기신청서 작성시 유의할 점

 

-신청서 제목 : 소유권이전등기신청(협의분할에 의한 상속)

-부동산 표시 : (예)경기 00시 00읍 00리 345 전 500㎡

-등기원인과 연월일: 등기원인은 협의분할에 의한 상속, 등기원인일자는 피상속인의 사망일자

-등기의 목적 : 소유권이전

-상속인의 표시: 상속인 전원을 상속인으로 표시 하여야 하는지에 다툼이 있으나 표시하시고 지분도 함께 기재하시길 권유합니다.

-피상속인의 표시 : 실무상 성명, 주민등록번호, 주소 기재

-시가표준액의 기재 및 채권매입액의 산정: 시가표준액이 1,000만원 이상인 경우에만 해당

-세액합계 : 농지인지 기타인지에 따라 세율이 달라지는데 구청에 가시면 뽑아 줍니다.

-등기신청수수료 : 14,000원

-등기신청일: 접수하는 날

-신청인 표시

 

 

 

재테크는 청약통장가입으로 시작

 

 

[청약통장제도 정리]

 

최근 부동산이슈로 다시 떠오른 보금자리주택과 청약전략에 대해 정리해 보겠습니다. 무주택자로 5년 이상 넘었고 청약통장에 가입하여 1순위(2 년 이상 납입 자)자에게 보금자리주택이 좋은 기회가 됩니다.

 

 

1. 청약통장에 대하여 알아보겠습니다.

 

구분	청약저축	청약부금	청약예금	주택청약 종합저축
대상지역	전 국	시 군 지역(103곳)	좌 동	전 국
가입대상	무주택세대주	20세 이상 개인	좌 동	자격 조건 없음
저축방식	매월 일정액불입	매월 일정액 불입	일시불 예치	일시불예치 또는 일정액불입
저축금액	월 2~10만원	월 5~50만원	200~1500만원	월 2~50만원
대상주택	1) 85㎡이하 공공기관 건설주택 등 2) 민간건설기금 지원중형주택 (60~85㎡)	1) 85㎡이하 민영 주택 2) 민간건설 기금지원중형주택	1) 모든 민영주택 2) 민간건설기금지원 중형주택(60~85㎡)	모든 주택
1순위 자격	가입 2년이상 24회이상 납입	청약예금상당액불입	가입2년이상 (지역별 예치금 예치)	주택청약 때 해당주택에 해당하는 규정적용

 

1) 청약저축 가입자는 주택공사에서 건설하는 아파트와 국민주택기금을 지원받아 건설하는 민간건설업체의 60~85㎡이하 아파트에 청약이 가능합니다.

또한 청약저축에 가입한 사람에게 임대주택신청은 당연합니다.

 

<특징> 청약저축의 특징은 무주택세대주라는 것입니다. 이번 보금자리주택의 수혜자는 청약저축가입자라는 것을 의미합니다.

2) 청약부금 가입자는 국민주택기금을 지원받아 건설하는 민간건설 아파트로 60~85㎡의 아파트와 민영주택 60~85㎡이하의 아파트에 청약할 수 있습니다.

민영이든 상관없이 32평형 이하 주택청약을 할 수 있습니다.

 

<특징> 32평이상 청약을 할 수 없습니다.

- 갈아타고 싶다구요? 다시 2년이 있어야 1순위가 됩니다.

3) 청약예금 가입자는 국민주택기금을 지원받아 건설하는 민간건설 60~85㎡이하의 아파트와 면적 제한 없이 일반민영아파트에 청약할 수 있습니다.

 

<특징> 33평형 이상이니 중산층이상이 주로 가입하는 통장이라는 것을 알 수 있습니다.

 

2. 2007년에 신설된 청약 가점 제는 어떤 주택에 적용되는지 살펴보겠습니다.

 

- 청약부금과 청약예금 가입자가 청약가점제대상입니다.

아파트공급면적이 85㎡이하의 민영주택에서 청약가점제가 적용되니, 중산층이상이 선호하는 86㎡이상의 아파트에는 적용되지 않는다는 것을 알 수 있습니다.

 

표로 다시 요약해봅시다.

주택종류	청약가능주택	대상	청약제도	1순위
청약저축	전용85㎡이하 공공주택	무주택세대주	추첨제 100%	2년경과, 24회납부
청약부금	전용85㎡이하 민영주택	만 20세이상개인	가점제 75% 추첨제 25%	상 동
청약예금	전용85㎡이하 민영주택	상 동	가점제 75% 추첨제 25%	상 동
	전용 85㎡초과 민영주택		1)채권매입예정액 많은자 우선 선정 2) 동일 매입예정금액 경쟁시 가점제,추첨제 각 50%	2년 경과
만능통장	모든 주택	자격요건 없음	해당주택별 기준적용

청약가점 제는 모든 주택에 적용되는 것이 아니고 85㎡이하의 민영주택에만 적용됩니다. 즉, 33평형이상 주택공급에는 청약가점제가 상관없습니다.

 

 

다음은 청약 가점 제는 어떻게 산출하는 건지 알아보겠습니다.

가점항목	가점기준	점수	비 고
무 주 택 기 간 (32점)	1년미만	2	입주자모집공고일 현재 세대주 및 세대원전원이 무주택자여야함 * 현재 20㎡이하 단독주택소유시 무주택기간으로 인정 * 60㎡이하이고 공시가격 5천만원이하 주택한채를 10년이상 보유한자가 60㎡초과주택을 청약하는 경우에는 소형주택 한 채보유기간을 무주택기간으로 인정함. * 무주택기간은 세대주(가입자)와 그 배우자의 무주택기간으로 산정 -만30세부터 계산하되, 30세이전 혼인한 경우 혼인한 날부터 계산
	1년이상 2년미만	4
	1년늘때마다 2점가산	~
	14년이상 15년 미만	30
	15년이상	32
부양 가족수 (35점)	0명	5	* 부양가족은 동일한 주민등록등본에 등재된 직계존,비속 (배우자의 직계존속)으로 구성 -다만, 직계존속을 부양하는 경우에는 세대주로서 3년이상 계속 부양해야함. 자녀는 미혼자녀로 한정
	1명	10
	1명늘때마다 5점식 가산	~
	5명	30
	6명이상	35
가입기간 (17점)	6개월미만	1	* 입주자모집 공고일 현재 청약신청자와 청약통장가입기간
	6~1년미만	2
	6개월늘때마다 1점가산	~
	14년이상~ 15년미만	16
	15년 이상	17
감점			* 2주택이상을 소유한 가구는 1순위 청약이 제한되고 2순위에서 가점제로 신청할 경우 각각의 주택마다 5점씩 감점 * 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속포함)이 2주택이상을 소유한 경우에는 1주택을 초과하는 주택마다 5점씩 감점

 

3. 새로 도입된 청약종합저축통장(만능통장)은 무엇인지 알아보겠습니다.

 

기존에 주택청약제도에는 주택청약저축, 주택청약부금, 주택청약예금 세 가지가 있었는데

 

- 기존 청약통장(청약저축, 청약부금, 청약예금)과 달리 가입대상이 나이, 무주택, 또는 세대주여부와 관계없이 누구나 가입할 수 있다.(만20세 미만 자녀명의로 가입가능 (단, 청약은 20세 이후 가능)

 

- 공공주택, 민영주택을 가리지 않고 통장 하나로 모든 주택에 청약이 가능하다.

(단. 이때에도 주택공사가 짓는 공공주택은 무주택세대주에 한함.)

 

- 통장가입 시 주택규모를 정하는 기존통장과 달리 최초청약 때 주택규모를 정한다.

( 다만, 이때에도 최초청약 시 주택규모를 변경하여 1순위자격이 주어지려면 다시 2년경과 해야 함)

 

- 매월 일정액을 납부한 금액이 기존 청약 예ㆍ부금의 지역별 예치금이상이 돼야 예치금으로 인정한다.

 

<표> 지역별 청약예치금 단위 : 만원

면적제한 (전용면적기준)	서울, 부산	기타광역시	기타 시군
85㎡ 이하	300	250	200
102㎡ 이하	600	400	300
135㎡ 이하	1,000	700	400
135㎡ 초과	1,500	1,000	600

 

- 기존청약가입자는 종합저축통장으로 전환가입이 불가능하지만, <청약가점제>는 그대로 적용된다.

즉, 갈아타기 여부를 판단하기 위해서는 기존청약통장의 가입기간과 액수로 청약가점을 따져보아 계속 보유하는 것이 더 유리한지 따져 보아야한다.

 

- 청약종합저축통장 가입자가 1,000만 명을 넘었습니다.

호응이 그토록 뜨거웠던 이유를 두 가지 정도로 요약하면 다음과 같습니다.

 

첫째, 청약종합저축통장으로 갈아타고 2년(24회 납입)이 지나면 주택소유, 세대주와 상관없이 1순위자격이 주어지고, 모든 주택(평형에 상관없이)에 청약할 수 있다는 장점을 가지고 있다.

(기존 청약저축, 청약부금, 청약예금은 통장 간 넓은 평수에 청약하기 위해 갈아타기 하면 다시 2년이라는 기간이 지나야 1순위가 되었음.)

 

둘째, 나이와 상관없이 1인 1통장이므로 가족구성원 모두가 들 수 있고, 이자가 시중은행보다 높다.(2년이 경과하면 연 4.5%의 금리 적용)

 

 

4. 청약통장의 가입현황

 

(자료 : apt2you )

[2010년 12월 31일] 기준	(단위 : 좌)
구분		지역	1순위	2순위	3순위	계
종합저축		서울	0	2,050,074	1,398,914	3,448,988
		수도권	0	2,062,471	1,328,087	3,390,558
		5대광역시	0	870,054	805,765	1,675,819
		기타지역	0	1,160,442	863,550	2,023,992
		계	0	6,143,041	4,396,316	10,539,357
청약저축		서울	506,974	40,824	48,076	595,874
		수도권	467,589	43,363	41,897	552,849
		5대광역시	168,368	24,551	39,625	232,544
		기타지역	227,508	29,580	38,582	295,670
		계	1,370,439	138,318	168,180	1,676,937
청약예금	85㎡이하	서울	285,920	1,695	266	287,881
		수도권	113,982	1,260	197	115,439
		5대광역시	73,783	1,051	1,842	76,676
		기타지역	21,504	472	388	22,364
		계	495,189	4,478	2,693	502,360
	85㎡초과	서울	246,835	1,590	244	248,669
	102㎡이하	수도권	427,216	5,191	682	433,089
		5대광역시	61,571	677	729	62,977
		기타지역	61,710	1,290	1,154	64,154
		계	797,332	8,748	2,809	808,889
	102㎡초과	서울	157,235	1,241	161	158,637
	135㎡이하	수도권	233,461	3,257	262	236,980
		5대광역시	28,422	338	302	29,062
		기타지역	32,071	435	188	32,694
		계	451,189	5,271	913	457,373
	135㎡초과	서울	56,339	362	37	56,738
		수도권	91,345	1,256	103	92,704
		5대광역시	12,044	195	67	12,306
		기타지역	17,071	221	89	17,381
		계	176,799	2,034	296	179,129
	소계		1,920,509	20,531	6,711	1,947,751
청약부금		서울	213,453	1,107	45,675	260,235
		수도권	178,480	2,833	51,948	233,261
		5대광역시	61,486	1,019	30,889	93,394
		기타지역	38,231	1,306	20,467	60,004
		계	491,650	6,265	148,979	646,894
총계			3,782,598	6,308,155	4,720,186	14,810,939

 

<요약정리>

1. 청약저축가입자는 보금자리주택을 적극 공략할 필요성이 있다.

2. 주택청약종합저축이 1순위가 되는 2011년 5월이 되면 지금보다 더 높은 청약전쟁을

치루어야 되니 청약가점제가 적용되는 85㎡ 민영주택을 제외한 기존청약통장의 희소가치가 사라질 것이다.

따라서 청약부금과 청약예금 등에 가입한 사람은 2년 내에 당첨이 되지 못한다면, 청약통장을 활용한 내집마련 기회가 훨씬 줄어든다고 볼 때 내집마련전략을 다시 세울 필요가 있다.

3. 종합통장을 보유한 사람들은 모든 주택에 청약 가능 하니, 부동산투자가치분석을 통한 청약정보에 좀 더 적극적으로 임할 필요가 있다.

5. 보금자리주택에서 시행되는 사전예약제를 살펴보겠습니다.

 

구분	사전예약제도	현행 청약제도
단지선정	보금자리주택지구계획승인 받은 택지 내 단지	주택사업계획 승인받은 택지
모집공고	수개의 단지를 묶어서 공표	1개단지를 공표, 입주자모집
분양정보	개략적 정보 -위치,공급면적,추정분양가격,개략설계도,본청약시기,입주예정월등	확정된 정도 - 단지배치도,세대평면도,조감도,세부옵션,분양가격,분양일정등
신청접수	사전예약제 홈페이지 인터넷접수 1~3지망 단지까지 예약신청	주택공사 홈페이지 인터넷접수원칙 1개단지만 청약가능
신청자격	-무주택세대주 -청약저축 또는 주택청약종합저축 가입자 -지역우선>지망>순위 기준으로 선정 -순위 : 현행청약저축입주자 선정기준적용	무주택기간, 납입횟수, 저축액의 순차제적용
당첨자관리	-사전예약권 양도 불인정원칙 -예약포기자/부적격자 예약참여제한 -예약당첨자는 다른 단지 사전예약제한	분양권전매 예외적 허용 재당첨기간 제한(과밀억제권역 5년, 기타 3년)
본 청약	사전예약물량(80%)+ 본 청약물량(20%)	본 청약 물량 (100%)

6. 2010년 달라진 청약제도

 

“주택공급에 관한 규칙” 주요개정내용

변경사항	주요내용
특별공급비율조정 및 통합	3자녀 및 노부모부양 우선공급을 특별공급으로 흡수 및 비율 조정 (공공: 특별. 우선70%→특별65%/ 민영: 특별43%→23%)
특별공급 청약통장	국가유공자, 철거민, 장애인을 제외한 모든 특별공급, 청약 통장 있어야 청약가능
신혼부부주택	-신혼부부특별공급대상주택 전용60㎡이하에서 85㎡이하로 확대 -소득요건: 전년도 도시근로자 소득80%에서 100%로 상향 -공급대상에 임신 중인 부부를 포함
우선공급비율조정	수도권 대규모택지개발지구에 적용하는 우선공급비율을 50%로 조정(단, 경기도는 해당건설지역30%, 경기도 20%로 배정)
청약가점제 완화	전국적으로 시행중인 청약가점제를 수도권 외의 지역은 해당 시도지사가 폐지여부 또는 적용비율을 자율결정 (주택거래신고, 투기과열지구 제외)
청약1순위 완화	수도권 외의 지역 청약1순위 요건6개월로 단축(청약과열이 우려되면 시도지사가 24개월까지 연장가능)

 

수익형 상가투자 꼼꼼히 따져야한다

 

 

부동산 투자자들 사이에서 상가 투자에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 베이비붐 세대의 은퇴와 조기 퇴직, 기대 수명 증가 등으로 노후에 대한 불확실성이 늘어나면서 매달 안정적인 임대수입을 얻을 수 있는 상가 투자에 관심이 높아지고 있고, 최근 아파트 가격의 하락세로 인해 투자자들이 수익형 부동산으로 몰리면서 상가투자에 관심이 높아지고 있습니다. 또 은퇴를 앞둔 중장년층에게 매달 일정한 임대료가 나오는 상가는 저금리 시대에 노후대비 재테크 상품으로 각광을 받고 있습니다. 그리고 점포를 얻어 자신의 사업을 하는 사람에게도 상가에 대한 안목이 없으면 좋은 아이템을 가졌더라도 성공할 수 없습니다.

 

상가에 투자할 때는 수익성과 안전성을 동시에 고려해야 합니다. 겉만 보고 판단했다가는 실패하기 십상입니다. 역세권이나 중심지에 위치해 있어도 상가로서는 제구실을 못하는 경우가 많습니다. 또한 아파트나 주택을 투자할 때의 체크포인트와는 차이가 있습니다.

 

◇ 상가투자 시 이런 점을 주의해야 합니다

 

▶수익률보다 입지조건 먼저

 

상가 투자 시에는 수익률 계산에 앞서 상권과 입지가 뛰어나 임차수요가 많은 상가를 찾는 일이 우선입니다. 특히 신규 상권이라면 더더욱 발품을 팔아 상권과 입지분석에 신경을 써야 합니다. 수요층 범위와 상가 구성에 따른 동선 예측, 교통과 연계된 수요층 발생 등을 구체적으로 따져보는 것이 중요합니다.

 

▶안정적인 자기자본 비율

 

불경기라도 상가가격은 만만치 않습니다. 인기 지역이라면 거품이 끼어 수익 확보에 어려움을 겪을 수 있습니다. 지나치게 차입에 의존해 투자했다가 세가 나가지 않거나 예상 임대 수입보다 낮게 임대가 되면 수익성이 급락하기도 합니다. 특히 지금과 같이 금리 상승기에는 차입금 비율 조정이 더욱 중요합니다. 상가 투자 시 자기자본 비율은 70% 이내가 적정 수준입니다.

 

◇ 단지내 상가

 

우선 초보자가 가장 접근하기 쉬운 안정적인 투자처로 최근 인기를 끌고 있는 단지내 상가는 배후수요인 아파트단지의 공급유형 및 입주율부터 따져봐야 합니다. 분양가를 비롯해 임대주택 규모가 얼마나 되는지 등을 파악하면 입주자들의 소비수준을 가늠할 수 있습니다. 그리고 상가 독점력과 공급량, 배치 현황 등이 함께 고려할 항목입니다.

 

배후 세대 수가 1000세대 이상 넘는다면 비교적 안정적인 매출을 기대할 수 있습니다. 단지 내 상가를 투자할 때는 평형대를 눈여겨봐야 합니다. 대형 평형은 백화점이나 할인점·대형마트와 경쟁해야 하기 때문에 66~110 ㎡ 정도가 적당하며, 가급적 단지의 주 출입구에 있는 상가를 택하는 것이 유리합니다.

 

특히 단지내 상가의 든든한 수요를 수익으로 환산시키기 위해서는 특수업종 보다는 세탁소나 미용실, 부동산, 편의점 등 생활필수업종에 초점을 맞춰 임차인을 구하거나 상가를 운영해야 합니다.

 

◇ 신도시 근린상가

 

신도시(택지지구)내 근린상가 역시 단지내 상가와 비슷한 조건에서 투자가치를 판단해야 합니다. 근린상가의 경우에는 또 층별 업종선택이 수익과 직결될 수 있는 만큼 층별 소비자 동선에 따른 업종선택에 주의를 기울일 필요가 있습니다.

 

근린상가는 안경점·제과점·약국·편의점·병원 등 실생활과 밀접한 시설이 주로 입주해 있습니다. 근린상가는 단지 내 상가나 쇼핑몰에 비해 공급가격이 상대적으로 저렴하고 업종 선택의 폭도 넓습니다. 동일 업종이 중복될 수 있어 독점적 상권을 보장받기 어렵다는 게 단점으로 꼽히기 때문에 유동인구가 많고 상업용지 비율이 낮은 곳을 선택하는 것이 좋습니다.

 

 

◇ 역세권 상가

 

풍부한 유동인구를 기반으로 하는 역세권 상가는 권리금을 포함한 가격적 부담이 크기 때문에, 최대한 보수적인 접근이 필요하다는 게 전문가들의 분석입니다. 역세권임에도 저조한 수익률을 내는 상가가 의외로 많다는 점을 알아야 합니다. 투자 규모가 크고 출구별로 상권형성 단계 또한 다르므로 역세권이라는 키워드에만 후한 점수를 주고 무리한 투자를 해서는 안 되며, 접근성과 환경적요소 등을 함께 고려해야 합니다. 다만 유동인구의 강제 동선이 닿는 입지라면 남들 보다 한발 앞선 투자는 큰 수익으로 이어질 가능성도 있습니다.

 

◇ 테마 상가(쇼핑몰)

 

테마상가는 의류·보석·한방·혼수 등과 같이 특화된 테마 위주로 구성되는 상가를 말합니다. 비교적 소액으로 접근할 수 있고 임대차관리나 관리·홍보 등을 전문 업체에서 위탁 관리해주기도 해 소액 투자자에게 인기가 높지만, 공급과잉과 경기침체로 개업조차 못하는 경우가 생겨나기도 하고 공실도 많아 주의가 필요합니다. 테마상가가 성공하기 위해서는 멀리서도 올 수 있도록 교통이 편리해야 합니다. 그리고 쇼핑몰은 핵심점포 입점 유무와 상권 활성화 방안 등을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

 

◇ 주상복합 상가

 

주상복합 상가는 입주민들만을 상대로 할 경우 수지타산이 맞지 않으므로 배후 수요를 끌어들일 수 있는 위치에 있는지 따져봐야 합니다. 일반상가에 비해 전용률이 떨어지고 관리비가 비싸기 때문에 분양을 받을 경우 병원이나 은행 등의 입점이 확정된 상가를 계약하는 것이 안정적인 수익률을 올리는 지름길입니다. 그리고 최근 공실률이 증가하고 있는 만큼 접근성이 뛰어난 저층부를 공략하는 것이 좋습니다.

 

◇ 상가주택

 

상가주택은 저층은 상가로, 상층부는 주택으로 사용되는 건물을 말합니다. 건물주가 주거를 해결하면서 일정한 임대수익을 올릴 수 있는 데다 건물 관리가 상대적으로 쉬운 장점이 있습니다. 목이 좋지 않을 경우 기대한 임대수익을 올리지 못할 수도 있으므로 주거가치보다는 상가로서의 이용가치에 더욱 비중을 두고 골라야 할 것입니다.

 

◇ 기타상가

 

아파트형공장 상가의 경우에는 편의점과 구내식당 등 독점적 상권이 보장되는 지정 업종 투자가 가장 안정적이다. 이밖에 최근 할인폭이 늘어나고 있는 준공 후 미분양 상가의 경우에는 가격적 이점에 현혹되지 않아야 기대수익률을 충족시킬 수 있습니다. 미분양 상가를 통해 최소한의 투자로 최대한의 이익을 얻는 사람들도 더러 있지만 이는 매우 드문 경우로, 직접 점포를 운영할 수 없다면 신중할 필요가 있습니다.