창업전략아카데미

성공한 대가들의 공통키워드, 혼(魂). 창(創). 통(通),

[책소개] 혼(魂). 창(創). 통(通), 당신은 이 셋을 가졌는가?

최고의 기업을 이끄는 경영자들, 세계적 일가를 이룬 석학들, 모든 대가들의 성공비결엔 공통된 키워드가 있다!

<조선일보> 경제 섹션 ‘위클리비즈’의 편집장이자 경제학 박사인 저자는 3년간 수많은 초일류기업의 CEO, 경제경영 석학들을 심층 취재하면서, 그들의 이야기에 일관되게 흐르는 메시지를 발견했다고 한다. 모든 성공과 성취의 비결엔 3가지의 공통된 키워드, 바로 혼(魂). 창(創). 통(通)이 있었던 것이다! 이 책은 혼. 창. 통이 과연 무엇인지, 이를 이루어내기 위해선 어떤 노력이 필요한지에 대해 강력한 통찰과 실천적이고 종합적인 해법을 제시한다.

스티브 잡스 애플 CEO, 이나모리 가즈오 교세라 명예회장, 정준양 포스코 회장, 번트 슈미트 컬럼비아대 교수, 하워드 가드너 하버드대 교수 등, 수많은 대가들의 황금 같은 메시지와 살아 있는 사례에서 추출한 성공 키워드가 이 책에 담겨 있다. 포스코 정준양 회장의 추천처럼 “깊이 있는 통찰력으로 가득 찬 경영서이자 가장 강력한 자기계발서”이다.

<조선일보 위클리비즈>의 특집기사 ‘혼(魂). 창(創). 통(通), 당신은 이 셋을 가졌는가’는 게재 즉시, 대한민국에 일대 파란을 몰고왔다. 이 기사를 작성한 위클리비즈 편집장에겐 대기업, 공공기관 등에서 강연요청이 쇄도했다. 수많은 CEO들이 앞다투어 ‘혼. 창. 통’ 정신을 조직에 전파하기에 열을 올렸다. 또한 LG트윈스 야구단이 연습구장 울타리에 ‘혼. 창. 통’을 크게 쓴 플래카드를 붙여놓아 화제가 되기도 했다.

왜 수많은 사람들이 이토록 ‘혼. 창. 통’이란 키워드에 열광하는 것일까? 그것은 비전과 창조, 소통이 21세기의 가장 중요한 화두이기 때문이다. 또한 이 3가지 키워드가 수많은 초일류기업 CEO, 경제경영 석학 등 대가들의 성공비결에 공통적으로 흐르는 메시지이기 때문이다.

 

이 책 《혼. 창. 통》은 위클리비즈 편집장이자 경제학박사인 이지훈이 그 화제의 기사를 토대로 다른 문헌과 자료, 본인의 통찰을 상당 부분 추가한 책이다. 대가들의 메시지에 저자의 치밀한 혜안이 더해져 깊이 있는 통찰력을 제공한다. 《혼. 창. 통》에 대한 비즈니스, 학계 명사들의 반응은 그야말로 뜨겁다.

 

“범인의 생각을 뛰어넘는 혜안, 바늘 끝 하나 들어갈 곳 없는 치밀한 논리, 가슴을 울렁이게 만드는 열정이 담겨 있는 책!”(포스코 회장, 정준양) “세계적 CEO와 석학들의 이야기가 씨줄과 날줄로 촘촘히 얽혀 있어, 마치 수많은 책을 읽은 것 같은 느낌이다.”(현대카드 사장, 정태영) “조직의 리더나 마케터들이 꼭 읽어야 할 책이다. 그러나 누구든, 무슨 일을 하든 시대에 뒤처지고 싶지 않다면 반드시 이 책을 읽어야 할 것이다.”(한양대 교수, 홍성태)

 

◇누가 그들을 미치도록 일하게 만들었나?

 

혼. 창. 통은 삶과 조직의 가장 탁월한 운영원리이다. 모든 조직과 개인이 삶과 비즈니스에 있어 ‘어떻게 명확하고 원대한 비전을 세울 것인가?’, ‘어떻게 유연하고 기발한 창의성을 이끌어낼 것인가?’, ‘어떻게 조직 내부를 비롯해, 외부(거래처, 고객 등), 나아가 모든 사람과 원활한 소통을 이루어낼 것인가?’의 문제를 고민하고 있다. 그러한 고민에 가장 확실하고 명쾌한 답을 제시하는 책이 바로 《혼. 창. 통》이다.

 

혼. 창. 통이란 과연 무엇인가? 혼은 듣는 이의 가슴을 벅차게 하는 비전이며, 창은 늘 “왜?”라고 물으며 남들이 가지 않는 새롭고 어려운 길을 가는 도전정신이다. 그리고 통은 세상의 수많은 조직과 만남을 제쳐두고 굳이 우리가 함께하는 이유를 소통하는 것이다.

수많은 대가들이 연구와 통찰, 현장에서의 치열한 실행을 거쳐 얻어낸 성공비결 ‘혼. 창. 통’은 조직은 물론, 개인에게 성공의 원동력이 되어줌과 동시에, 성공으로 가는 확실한 로드맵을 제공할 것이다.

◇대가가 되는 비결

 

▶첫 번째 방법은 혼을 담아 일을 하는 것이다.

 

개인도 그렇고 조직도 그렇다. 그래서 핵심 인재 일수록 기업 이념과 핵심가치가 무엇인가에 대해 많은 질문을 던진다. 화이자의 제프 킨들러 회장은 이런 말을 한다. “기업은 어려울 때일수록 우리가 왜 존재하는지, 우리가 세상을 위해 뭘 하고 있는지를 끊임없이 되새겨야 한다. 존재 이유가 분명해야 조직원들 사이에 위기를 돌파해야겠다는 강한 모멘텀이 생긴다.” 반대로 내가 하는 일에서 별 의미를 발견하지 못하면 몰입하지 못하고 자꾸 딴 생각을 하게 된다.

 

▶창의 비결은 부단한 노력이다.

 

계속해서 노력하고 시간을 투자해야 한다. 아웃라이어에서 말한 1만 시간 법칙이 창에 정확히 적용된다. 2009년 초 기체 고장으로 위기에 빠진 비행기를 허드슨 강에 기적적으로 착륙시켜 155명의 승객을 구한 일이 있었다. 그 비행기 기장인 체슬리 설렌버거에게 어떻게 그런 일을 할 수 있었느냐는 질문에 그는 “1만 9000시간의 비행경험” 때문이라고 단호하게 말한다. 다른 게 없는 것이다. 그렇게 오래 하다 보니 일정 경지에 오른 것이다.

 

▶통을 위해서는 개성을 존중해야 한다.

 

이 부분은 호리바제작소가 잘한다. 그들의 철학은 “모난 사람이 모나지 않은 사람보다 더 뛰어날 가능성이 높다. 삐져 나온 못은 더욱 삐져 나오게 한다. 남의 말을 듣지 말라. 싫으면 관둬라”이다. 면접 때도 “귀하는 다른 사람과 다른 게 무엇입니까?”라는 질문부터 시작한다. 직원을 위한 생일파티 때도 사원과 임원 이상만 참여하고 중간관리자는 참여할 수 없다. 일반 사원이 최고경영진과 직접 만나 얘기할 기회를 주는 것이다.

 

 

<저자소개: 이지훈>

 

서울대 경제학과를 졸업하고 동 대학원에서 석사를 거쳐 한양대에서 경제학 박사 학위를 받았다. <조선일보> 경제부 금융팀장, 증권팀장 등을 거쳐 현재 <조선일보>의 주말 프리미엄 경제 섹션인 ‘위클리비즈(WEEKLY BIZ)’의 편집장을 맡고 있다. ‘글로벌한 시각과 심층 분석’을 입버릇처럼 외치는 글로벌리스트이자 완벽주의자이다. 위클리비즈는 경제경영 석학, 초일류기업의 CEO 등 세계적인 대가들과의 심도 깊은 인터뷰, 글로벌 뉴스의 심층 분석을 제공함으로써 오피니언 리더들에게 ‘퀄리티페이퍼(QUALITY PAPER)’로 각광받고 있다. 저자 이지훈은 “수많은 대가들과의 만남을 통해, 모든 성공과 성취의 비결엔 3가지의 공통된 키워드, 즉 혼. 창. 통이 있음을 깨달았다”고 전한다. 이 책 《혼. 창. 통》은 그 깨달음을 독자와 나누기 위한 것이다.

 

 

 

 

 

자기소개서 잘 쓰려면

취업이나 입학사정관제에 성공적으로 대응하기 위해서 자기소개서의 중요성이 커지고 있다. 자기소개서를 세밀하게 평가하는 회사가 늘고 있기 때문이다. 특히 자기소개서의 질문항목들이 점점 지원자들이 경험이나 성향을 파악할 수 있도록 구체적이고 사례 중심으로 기술하도록 요구하고 있어 이에 대한 대비가 절실하다.

○ 자신만의 차별화 된 자기소개서를 써야 한다.

많은 자기소개서 중에서 눈에 띄려면 차별성이 아주 중요한데, 인터넷에 돌아다니는 글을 베껴서 쓰면 차별화가 될 수가 없을 뿐만 아니라 그렇게 쓰는 사람들은 다 같이 제외될 확률도 높아진다. 자기 소신껏 솔직하게 자기의 이야기를 쓰는 것이 무엇보다 중요하다. 그러나 창의적인 개성이 있어야 좋은 점수를 받기에 유리하다고해서 독특한 양식과 재미있는 표현에 몰두한 나머지 기업이 요구하는 틀(양식)을 벗어날 경우 애써 쓴 자기소개서가 휴지통으로 직행하기 십상이다.

○ 상투적인 말은 피하고 구체적으로 표현한다.

지원 동기나 포부를 표현할 때 ‘열심히’ ‘최선을’등과 같이 의례적인 말을 되풀이하는 대신 앞으로 ‘어떻게 하겠다.’는 쪽에 초점을 맞춘다. 예를 들면 ‘대학 학생회 활동을 하면서 신입생 오리엔테이션과 축제 등 여러 행사를 진행해 보았습니다. 행사를 하려면 여러 사람의 도움과 준비가 필요하고, 자신의 의견을 피력할 줄도 알아야 합니다. 저는 학생회 활동을 통해 제 입장을 상대에게 주장하는 법과 여러 사람의 의견을 조율하는 법을 배웠습니다. 이런 장점을 살려 영업직으로 입사하고 싶습니다. 활동적으로 많은 사람을 대하며 매출에 기여하는 것이 목표입니다’라는 식으로 구체적으로 기술한다.

○ 자신을 소개할 때 사례를 들어 설명하면 좋다.

자신에 대한 내용을 나열할 때는 ‘책임감이 강하다’ ‘대인관계가 원만하다’ 등 흔한 문구를 쓰지 말고, 구체적 경험에 살을 붙여 나가면 인상적인 글을 쓸 수 있다. 예를 들면 대학시절에 대해 쓴다면 ‘대학 1학년 때 두 달간 중학생에게 수학 과외를 해 내신 성적을 10점 이상 올렸고, 3학년 겨울방학 때는 A기업체 인턴으로 활동하면서 회사 아이디어에 응모한 것이 채택되어 실제로 쓰이고 있다’는 식으로 구체화한다.

○ 자신의 성장과정과 직무해결능력을 연결시킨다.

자기소개서에 쓰는 성장과정 난에 ‘좋은 환경에서 착실하고 문제없이 자라왔다’고 써야 할 것 같은 강박관념도 오해다. 기업이 성장과정을 묻는 이유는 지원자의 사고방식이 어떻게 형성됐는지, 문제해결 방식은 무슨 과정을 통해 길러졌는지를 알아보기 위함이다. 직무와 관련된 소양을 꾸준히 길러왔다는 인상을 주는 것이 중요하다. 6개월 미만의 재직 경력은 자주 이직한다는 느낌을 풍겨 감점 요인이 될 수 있으므로 과감하게 삭제하는 편이 낫다.

○ 무조건 솔직하게 쓰는 것이 능사가 아니다

단점을 가식적으로 쓰다보면 앞뒤가 안 맞거나, 면접 과정에서 들통 난다는 이유로 무조건 솔직하게 쓰라는 조언이 있지만 단점을 늘어놓는 것은 좋을 리 없다. 굳이 단점을 쓰려면 자신의 단점을 발견하고 고쳐 나가기 위한 노력을 보여주는 게 좋다.

○ 자기신고서 잘 쓰기 위한 준비

1) 먼저 ‘자기진단 노트’를 만들어본다. 숫자 표현할 수 있는 자신의 실적, 직무 전문성과 연결할 수 있는 다양한 경험과 이력, 지나온 경험으로부터 얻어진 자신만의 철학, 삶의 지혜 등 무형의 자산을 정리함으로써 자기소개서의 초안을 잡는다.

2) 자기소개서의 여러 항목 중 ‘지원동기’에 특히 공을 들이는 것이 효과적이다. 지원동기를 작성할 때에는 해당 기업의 업종이나 특성에 맞게 써야 하며, 지원하려는 기업의 경영이념, 창업정신 등과 연결시키면 좋은 점수를 얻을 수 있다.

3) 성장과정에서 어려움을 극복한 내용을 넣으면 좋은 점수를 받기 쉽다. 구체적 사례를 들어 극복 내용을 흥미롭게 풀어내 보자. 자신의 완벽함을 자랑하기보다는 적극적인 사고와 성실함, 원만한 품성 등이 드러날 수 있도록 작성하는 게 효과적이다.

○ 자기소개서 첨삭지도사례 <자료제공: 에듀스>

#질문1. 다른 사람과 함께 하면서 가장 힘들었던 경험에 대해 사건-원인-과정-결과 및 해결방안 중심으로 기술해 주세요.

▦지원자가 작성한 내용

00광고공모전을 준비하던 때 컨셉을 정하는 데에 의견충돌이 다소 있었습니다. ①한 팀원과 제 의견이 달랐고 서로 자신의 것을 주장했습니다. ②저는 먼저 그 친구의 의견과 제의견을 과제목표에 따라 논리적으로 검토해 보았습니다. 제 의견이 적합하다는 확신이 든 후 다른 팀원에게도 의견을 물었고 그 친구도 동의를 했습니다. 다른 것을 주장하는 친구에겐 그의 의견이 분명 창의적이고 훌륭하지만 주제와의 적합성이 떨어지니 이것을 보충한 제 의견을 적용하는 것이 더 나은 방안이 될 것이라고 설득했습니다. 다른 팀원들의 신뢰를 얻은 뒤 결국 프레젠테이터의 역할을 성공적으로 수행했습니다. ③하나의 목표를 지향한다는 것을 재정립하고 열린 자세로 서로의 의견에 귀 기울인다면 갈등은 팀의 발전으로 이어질 수 있을 것입니다.

▦첨삭지도

'다른 사람과 함께'라는 대목에서도 알 수 있듯이 지원자의 협동심, 팀워크 등을 판단하기 위한 질문 항목이다. 이 항목에서는 갈등의 내용과 극복과정에 초점을 맞추어서 서술한다. 그러나 위의 내용에서는 사건의 대략적인 흐름만을 알 수 있을 뿐 갈등의 내용을 명확히 파악하기 어렵다. ①에서 말하고 있는 타인과 자신의 의견이 각각 무엇인지 어느 부분에서 갈등이 있었는지에 대한 보충설명이 생략되어 있기 때문에 ②의 과제목표에 따라 논리적으로 검토가 설득력을 얻지 못한다. 또한 ③에서 언급하고 있는 열린 자세는 지원자 자신의 역량보다는 '친구'의 역량으로 해석될 수 있어 적절하지 못하다. 표시된 부분은 추상적인 단어이므로 이에 대한 보충설명 및 근거를 제시하여 신뢰를 높일 수 있도록 해야 한다.

#질문 2. 육체적인 도전을 제외하고 지금까지 살아오면서 가장 어려운 일에 도전해본 경험을 골라 구체적인 상황, 자신의 행동, 결과 등을 기술해 주십시오.

▦지원자가 작성한 내용

대학교 3학년 여름방학 때 친구 3명과 함께 작은 사업을 시작했습니다. 동아리 활동을 위해 자취를 시작하면서 '과일 먹고 싶다'는 단순한 욕구가 계기가 돼 과일 배달 사업을 하게 되었습니다. 다양한 과일, 깎아 먹는 번거로움 줄이기, 장시간 보관하기를 목표로 아침마다 도시락통에 5~6종의 과일을 잘라서 배달하는 사업을 구상하였습니다. 또 가격에 대한 부담을 낮추면서 과일의 질을 높이기 위해 직접 청과물도매시장을 방문하여 과일을 공급받게 되었습니다. 효율적인 작업진행 방식과 역할분담으로 학업에 지장 받는 것 없이 새벽시간을 통해 사업을 이어갈 수 있었으며, 2학기 개강을 하며 안정적인 궤도에 오를 수 있었습니다. 여학우들의 아침식사 대용으로 인기를 끌면서 ①매일 30개 이상의 도시락을 배달하였고, 교내 외의 카페에도 납품을 하면서 스스로의 용돈을 마련할 수 있었습니다.

▦첨삭지도

가장 어려웠던 일에 도전해본 경험을 서술하는 항목에서는 이런 경험을 통해 어떤 점을 배웠는지, 어려운 장벽에도 불구하고 포기하지 않고 끈기 있게 도전했다는 것을 어필해야 한다. 그러나 위의 지원자는 과일 사업이라는 흥미로운 경험을 서술했음에도 불구하고 사업을 하면서 어려웠던 상황과 이를 해결하기 위해 행동 중심으로 서술하지 않고 단순히 사업에 대한 대략적인 흐름만 나타냈다. 특히 ①부분의 '매일 30개 이상'을 제외하고는 객관적인 결과를 제시하지 못하고 있다. 몇 군데의 사업장에 납품을 하게 되었는지, 사업에서 수익을 본 액수는 어떻게 되는지 등을 수치적∙객관적인 내용을 제시하는 것이 좋다. 또한 지원자의 지식과 다양한 경험 등 지원자의 역량을 단순히 설명하는 것에 그치지 않고 입사 후 업무를 수행하는데 자신의 강점을 발휘할 수 있다는 것을 연관시켜 서술하는 것이 더욱 효과적이다.

#질문 3.자신만의 가장 창의적이고 재치 넘치는 방안으로 문제를 해결한 경험을 기술하고 그 과정에서 부딪혔던 어려움을 어떻게 극복하였는지 기술하시오.

▦지원자가 작성한 내용

대학 3학년 겨울방학 때 학교에서 주관하는 해외 봉사활동 팀에 뽑혀 태국으로 약 2주간 봉사활동을 다녀왔습니다. 태국 북부지역에의 한 초등학교를 맡아 저학년을 중심으로 영어를 가르쳤는데, 단상이 너무 낡아서 흉물처럼 방치되어 있었습니다. 저는 ①선생님들께 단상을 새로 만들어 주면 어떻겠느냐 라는 의견을 내놨고, 통나무집을 만든 경험을 토대로 목재소에 가서 자재를 구입하고 단상 제작에 들어가기로 마음먹었습니다. 하지만 생각과는 달리 자재 구하기가 쉽지 않았습니다. ②말도 잘 통하지도 않고, 구하기도 쉽지 않았습니다. 하지만 지성이면 감천이라고 ③하루를 꼬박 걸려 여기저기 들러본 결과 한국의 건재상 같은 곳을 찾아내어 제작에 필요한 도구나 재료들을 구할 수 있었습니다. 단상이 만들어진 후 아이들은 예전 삐걱거리던 단상과는 달리 튼튼하고 깔끔한 단상을 보고 만족스러워 했으며 학교 측 선생님들께서도 매우 만족스러워 하셨습니다.

▦첨삭지도

이와 같이 '창의성'을 물어보는 항목은 적절한 소재를 선택하는 전략이 필요하다. 아르바이트, 프로젝트, 공모전 등 다양한 활동을 하면서 다른 사람들이 관습처럼 행해오던 일이나 비효율적인 일을 아이디어를 통해 새롭고 효율적으로 진행하고 성공적인 결과를 이끌어냈던 경험을 선별한다. 그러나 ①에 대한 제안은 누구나 생각할 수 있는 사안으로서 문제를 해결하기 위해 지원자가 생각해낸 창의적인 아이디어라고는 보기 어렵다. 또한 ②~③에서는 지원자가 해결해야 했던 문제 상황과 몇 시간 동안 몇 군데를 둘러보았다는 구체적인 수치가 없다. 자신의 아이디어에 대한 결과를 구체적인 수치를 들어 나타내고 그 성과에 대해서도 구체적으로 나타내어야지 창의성, 실행력을 통한 경쟁력을 어필할 수 있다.

도시형생활주택 알고 투자하자

우리나라 가구 구성이 핵가족화를 넘어서 1인 가구가 급증하는 단계로 진입하면서 부동산 시장의 판도도 바뀌고 있다. 1980년 2% 안팎이던 서울의 1인 가구 비율이 2010년 23.8%로 늘어났다. 30년 만에 10배 정도 늘어난 것이다. 이러한 '나홀로 가구'를 겨냥한 오피스텔과 도시형생활주택이 높은 흥행 성적을 거두고 있다.

◇“도시형 생활주택”이란?

“도시형 생활주택”이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역 내에서 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 얻어, 국민주택규모(1세대당 주거전용면적 85㎡이하)에 해당하는 주택을 20세대 이상 150세대 미만의 규모로 건설하는 주택을 말하며, 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택으로 유형을 구분(주택법 제2조제4호 및 주택법 시행령 제3조제1항)하지만 기숙사형주택은 2010년 7월 주택법 시행령에서 삭제됐다.

◇“도시형 생활주택”의 특징

늘어나는 1~2인 가구와 서민의 주거 안정을 위하여 필요한 곳에 신속하고 저렴하게 주택을 공급할 수 있도록 각종 주택건설 기준과 부대시설 등의 설치 기준을 적용하지 않거나 완화한 주택정책이다.

 

'주택공급에 관한 규칙'에서 입주자 모집 시기와 모집 승인 신청 및 승인, 모집 공고와 공고 내용, 공급 계약의 내용 등 일부 규정만 적용받고, 입주자저축과 주택청약자격, 재당첨 제한 등의 규정은 적용받지 않는다.

 

건축물의 용도는 공동주택(아파트·연립주택·다세대주택)에 해당하지만, 주택법에서 규정한 감리 대상에서 제외되고 분양가상한제도 적용받지 않으며, 어린이놀이터와 관리사무소 등 부대시설 및 복리시설, 외부소음과 배치, 조경 등의 건설기준도 적용받지 않는다.

 

하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그밖의 주택을 함께 건축할 수 없고, 단지형 다세대주택과 그 밖의 도시형 생활주택을 함께 건축할 수 없다. 단, 준주거지역이나 상업지역에서는 원룸형과 기숙사형(삭제)을 함께 건축할 수 있으며, 단지형 다세대주택을 제외한 그 밖의 주택도 함께 건축할 수 있다.

 

◇“도시형 생활주택”의 유형

 

<단지형 다세대주택>

단지형 다세대주택은 세대당 주거 전용면적 85㎡ 이하인 주거 형태로서 주거층은 4층 이하, 연면적은 660㎡ 이하로 건축하되 건축위원회의 심의를 받으면 1개 층을 추가하여 5층까지 건축할 수 있다. 건축물의 용도는 다세대주택에 해당한다.

 

<원룸형>

원룸형은 세대별 주거 전용면적이 12㎡ 이상 50㎡ 이하인 주거 형태로서 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하되 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성하여야 하며, 세대를 지하층에 설치하는 것은 금지된다. 원룸형은 용도를 아파트·연립주택·다세대주택으로 건축할 수 있다.

 

◇“도시형 생활주택” 건설업자

 

해당 도시지역의 특별시장·광역시장·특별자치도지사 또는 시장·군수로부터 사업계획을 승인받아야 하고, 자본금 3억 원(개인은 6억 원) 이상, 건축 분야 기술자 1인 이상, 사무실 면적 33㎡ 이상의 요건을 갖추어 주택건설사업자로 등록하여야 한다.

 

다만, 30가구 미만까지는 주택건설사업 등록증이 없는 개인이라도 건축이 가능하다. 하지만 신축 시 건설기준이나 인·허가 기준 등 투자와 관련된 내용을 확인하는 것은 필수다. 기존 주택을 허물어 사업하는 경우 대지 비용을 아낄 수 있기 때문이다. 최근 거주하던 단독주택이나 다세대, 다가구 주택 등을 재건축해 도시형생활주택을 신축하는 사례가 늘고 있는 것도 이 때문이다.

 

◇“도시형 생활주택”의 적용

 

도시형생활주택 건설기준은 주거환경과 안전 등을 고려해 일반 공동주택과 동일하게 적용된다. 하지만 최근 분양되는 도시형생활주택은 소형 주택상품인 만큼 오피스텔과 함께 건축되는 경우가 많다. 이는 용적률을 높이기 위해서다. 즉 일반상업지역에서 공동주택을 건축할 경우 용적률은 최대 600%를 적용받는데 반해 근린생활시설 등을 포함하면 공동주택 비율이 감소해 800%까지 높아진다. 저층에는 업무시설인 오피스텔을 넣고 그 이상에는 도시형생활주택을 넣어 용적률을 올리고 있는 셈이다.

 

◇“도시형 생활주택” 인허가 및 자금 확보

 

도시형생활주택 인·허가는 그만큼 까다롭다. 사업주체의 개인 여부에 따라 규모나 비용 등에서 차이가 크게 나는 이유다. 더욱이 임차수요를 고려했을 때에는 도심 역세권지역의 수익성이 높지만 토지매입 비용이 큰 만큼 추후 분양가가 높아져 계산하기가 까다로워진다. 착공 이후 임대 혹은 분양 여부에 따라 입주자 모집 시 필요한 서류도 다르다. 결국 사업의 전반적인 절차를 이해하는 것이 우선이다.

 

특히 도시형생활주택 신축 시 억 단위의 초기 비용이 발생해 현금마련이 어려운 경우가 많다. 이렇다보니 대지를 담보로 대출 받는 경우도 발생한다. 하지만 추후 입주자 모집 시에 해당 대지에 저당권이 설정돼 있으면 입주자 모집신청이 불가능하다. 즉 도시형생활주택을 신축해 투자하는 경우에는 임차인 확보를 위한 입지선정 외에 자금을 확보하는 것이 기본적으로 필요하다.

 

◇“도시형 생활주택” 수익구조

 

서울에 위치한 도시형생활주택의 평균 면적은 20㎡(전용)로 분양가는 1억~1억5000만 원선이다. 예를 들어 보증금 1000만원에 월 60만원의 임대수입을 올린다면 연 수익률은 6% 이상이 된다. 최근 금리와 주택시장 침체를 감안하면 투자처로서 손색이 없다.

 

정부의 공급 장려 정책으로 세금감면 혜택도 뛰어나다. 임대사업자로 등록할 경우 전용 60㎡의 취·등록세 면제는 물론 청약통장 없이 분양도 가능하다. 전용 20㎡이하는 주택 수에 포함되지 않아 다주택 규제에서도 자유롭다.

 

◇“도시형 생활주택” 주의사항

 

일반적인 투자자들은 1가구2주택의 중과세 과세대상에 해당되지 않는다는 광고 문구를 접하게 되는데 무조건 면제라고 투자하는 것은 성급한 판단이며 도시형생활주택 세제혜택과 관련된 내용은 아파트 청약에 참여할 때에 1가구2주택이 미 적용된다는 의미로 세법상으로 주택으로 간주되지만 양도세 중과에 대해서는 일반주택과 동일하게 적용 된다.

 

또한 묻지마식 투자로는 수익률을 기대할 수 없다. 최근에는 일부 사업장에서 미분양이 발생하는가 하면 할인분양마저 등장했다. 입지가 나쁜 곳에서도 물량이 쏟아지는 등 공급과잉도 우려되는 부분이다. 결국 투자시에는 배후수요와 인근 생활·교통권 등 입지를 정확히 파악해야 한다.