창업전략아카데미

5차 보금자리지구 서울, 과천 등 4곳 선정

 

 

<5차 보금자리주택 공급계획>

 

지구	면적	공급주택
서울 고덕지구	82만7천㎡	주택 4천300가구를 건설, 3천100가구를 보금자리주택으로 공급
강일3지구	33만㎡	주택 3천100가구를 건설, 2천400가구를 보금자리주택으로 공급
강일4지구	52만5천㎡	4천900가구를 건설, 3천500가구를 보금자리주택으로 공급
과천지식정보타운지구(과천시 갈현동, 문원동 일원)	135만3천㎡	주택 9천600가구를 건설, 6천500가구를 보금자리주택으로 공급
총계	303만5천㎡	주택 2만1천900가구를 건설, 1만5천500가구를 보금자리주택으로 공급

 

< 특 징 >

 

◇5차지구는 지난 4차와 비슷한 규모로 3~5차에 걸쳐 3차례로 나눠 분양하기로 한 광명 시흥지구 물량(2만638가구)을 합하면 5차 물량은 사실상 3만6천여가구에 이른다.

 

◇한국토지주택공사(LH)의 자금난으로 광명 시흥지구는 현재 보상 등 사업추진이 중단된 상태여서 연간 8만가구인 그린벨트 보금자리주택의 공급 목표를 달성은 쉽지 않을 전망이다.

 

◇사전예약 실시 여부와 시기는 올해 지구계획 승인 시점에서 시장 상황에 맞춰 결정한다.

 

◇서울 강동구에 들어설 3곳은 주택 건설호수가 5천가구 미만의 소규모 지구로 서울시 산하 SH공사가 건설한다. 행정구역은 서울이지만 시범지구인 하남 미사지구와 맞닿아 있다.

 

◇분양가는 과도한 시세차익이 발생하지 않도록 택지비를 조정할 수 있게 한 보금자리주택 특별법 개정안이 국회에서 통과되면 주변 시세의 80~85% 선에 맞춰 책정할 방침이다.

 

◇이들 4개 지구를 개발 후보지로 선정함에 따라 이달 18일부터 14일간 주민공람을 하고, 중앙도시계획위원회 심의 등을 거쳐 올해 6월말 보금자리주택지구로 지정할 계획이다.

 

 

 

통신비 얼마나 내리나? (2011.05.19발표)

블랙리스트제도, 스마트폰 선택요금제, 가입비폐지, 기본료인하

 

▦ 통신사 가입비

 

[현재]

◇SK텔레콤 3만9600원, KT는 2만4000원, LG유플러스는 3만원

◇LG유플러스는 SK텔레콤이나 KT를 선택했다가 3년 안에 자사로 되돌아오는 소비자에게 재가입비를 받지 않는다. 하지만 다른 사업자로 옮겨 가는 것을 막아야 하는 SK텔레콤과 KT는 재가입비를 받고 있다.

 

[변경] 이동통신서비스 가입비를 수년간 단계적으로 인하한 뒤 완전 폐지

 

▦ 스마트폰 요금제(기본료 인하)

 

[현재] 4만5000~9만9000원인 정액요금제 안에 음성, 데이터, 문자메시지 요금

묶여 있음

 

[변경]

요금제와 관련된 구체적인 내용은 업계가 후속 발표

소비자가 분리해 직접 설계할 수 있는 `모듈형 요금제`가 도입

기본료 인하를 비롯해 청소년ㆍ노인 전용 요금제 도입

 

▦ `블랙리스트 제도` 도입

 

[현행]화이트리스트 제도

휴대폰 구매 및 서비스 가입 절차를 한곳에서 처리할 수 있고, 이통사들도 매장을 찾은 고객을 대상으로 단말기 보조금을 지원하고 체계화된 가입자관리가 용이하다. 그러나 단말기 공급권을 이통사들이 독점함으로써 소비자들의 선택권이 침해당하고, 제조업체-소비자간 직거래 루트가 원천 차단되면서 부작용을 낳고 있다는 지적도 받아왔습니다.

 

[변경]블랙리스트제도

 

블랙리스트 제도란 이통사들이 분실ㆍ도난 등으로 사용할 수 없게 된 단말기 고유번호만 관리하게 하는 것이다. 이렇게 되면 소비자는 삼성전자, LG전자, 팬택 등 제조사 유통망을 통해 휴대폰을 직접 구입한 뒤 가입자식별모듈(USIM)을 끼워 통화할 수 있게 되어, 이동통신사에 쏠린 유통구조를 개편한다는 방침이다.

 

▦ 기타 변경예상내용

 

◇통신업계는 이번 발표안에 가입비·기본료 인하, 노인·청소년 스마트폰 요금제, 모듈형 요금제, 단말기 블랙리스트 제도 등을 도입하는 방안이 포함될 것으로 예상하고 있다.

 

◇방통위는 통신비의 개념을 쇼핑·의료·교육·문화 기능을 포함하는 복합문화비용으로 재정립하고, 중고 스마트폰도 약정 할인을 받을 수 있도록 하는 방안도 검토하고 있는 것으로 전해졌다.

 

▦ 전망

 

◇블랙리스트 제도로 전환할 경우, 이동통신사 중심의 단말기 유통구조는 크게 개선될 것으로 보인다. 당장 소비자들이 일선 유통점에서 원하는 가격에 원하는 휴대폰을 구입해 이통사를 선택하는 것이 가능해진다. 소비자들의 선택권은 큰 폭으로 확대될 것으로 보인다.

 

◇유통업체간, 이통사간 경쟁구도는 더 치열해지면서 과거 이통사 대리점을 통해 단말기를 공급받았을 때 보다 단말기 가격의 거품이 제거되고, 또 최적의 약정할인 상품을 골라서 서비스를 제공받을 수 있다.

 

◇휴대폰 재활용문제를 해소하는데도 큰 전환점이 될 것이란 전망이다. 채 1년도 쓰지 않은 휴대폰이 넘치는 상황에서, 나한테 맞는 중고 휴대폰을 내가 원하는 이통사에서 사용할 수 있게 되기 때문이다.

 

◇그러나 블랙리스트제도 전환에 따른 단점도 노출되고 있다. 당장, 현재 이통사 대리점에서 단말기 구매-개통을 원스톱으로 해소하고 있는 상황에서, 소비자들이 두 군데 이상(단말기판매점, 이통서비스 개통대리점)을 경유하며 수고를 들이려 할까 하는 점이다.

 

◇또한 현재는 소비자들 대부분이 이통사가 제공하는 단말기보조금 및 서비스 할인율을 적용 받고 있는 상황인데, 보조금이 차단될 경우 오히려 휴대폰 구입부담이 가중되고 단말기 시장이 위축되는 것 아니냐는 분석도 제기되고 있다.

 

◇연간 수조원의 단말기 공급 매출을 올리고 있는 이통사들로서는 블랙리스트 제도도입으로 매출액이 큰 비율로 줄어들지 않을까 우려하고 있다.

 

 

 

 

 

그림자은행[shadow banking system] 뱅크런이 화를 부른다.

 

◇ 그림자은행이란?

머니마켓펀드, 주식 딜러, 헤지 펀드를 비롯한 비은행 금융기관들이 고수익 고위험 채권을 사고파는 과정에서 유동성을 새롭게 만들어낸다. 전면에 드러나지 않고 대형 은행이나 보험회사의 그늘에 가려 있다 해서 ‘그림자’라는 말을 쓴다.

 

즉, 예금을 대출해 착실하게 이윤을 남기는 정통 은행업이 아닌 비(非)은행권 금융업을 그림자금융(새도우뱅킹)이라 부른다. 예를 들어 인수·합병(M&A) 같은 돈벌이나 파생상품-헤지펀드-사모(私募)펀드로 대박을 터뜨리는 영업이 대표적이다.

 

그림자 은행(Shadow banking system)이라는 말이 전문가들 사이에 사용되기 시작한 것은 10년밖에 안 된다. 세계 언론이 그림자 은행에 주목한 것은 최근이다. 금융위기 발발 후 응달에서 독버섯처럼 퍼진 파생금융상품을 원흉으로 지목하면서 언론이 주목하기 시작한 것이다.

 

◇ 그림자금융 실패 사례

 

1. 세계금융위기

 

우리는 지난 2008년의 세계금융위기를 기억하고 있다. 2008년을 전후로 세계경제를 강타한 미국발 금융위기의 원인으로는 글로벌 불균형부터 시작해 여러가지를 꼽을 수 있다. 하지만 위기가 본격적으로 시작되는 계기로 작용한 것은 이른바 그림자은행(shadow bank)에서 발생한 뱅크런이었다. 금융 회사들은 본업(本業)으로 떳떳하게 돈을 벌기보다는 감시가 허술한 파생상품을 개발, 한탕주의로 내달렸다. 씨티은행·AIG의 몰락에서 우리는 그림자 금융의 음험하고 파괴적인 얼굴을 목격하고 있다. 이런 회사 국제결제은행(BIS비율) 같은 감시와 견제가 따르는 은행업·보험업보다는 CCTV 카메라가 없는 그늘에서 복면을 쓴 채 로또식 금융에 열중하다가 처참한 지경에 빠지고 말았다.

 

2. GM과 GE의 사례

 

GM의 붕괴 과정을 잘 살펴보자. '회사는 죽어도 나는 살아야겠다'는 노조가 대형 몰락극(劇)에서 돋보이는 역할을 하고 있지만, 그에 못지않게 자동차 할부 금융을 공급하는 금융 계열사의 부실이 동반 자살을 재촉하고 있다. 판촉을 위해 키워왔던 금융회사가 거꾸로 판매를 위축시키는 역적이 되고 있는 셈이다.

 

최상의 성공 모델로 경영학자들의 칭송이 자자하던 GE도 똑같은 팔자다. 그룹 이익의 절반 가까이를 금융업에서 벌었던 것이 바로 몇 해 전이다. 그런 경영 다각화를 흠모하며 한국 경영인들이 그 유명한 크로튼 연수원에 비싼 수업료 내고 경쟁적으로 입소했었다. 하지만 최근 GE는 제조업에 집중하기로 경영 노선을 수정했다. 어음(CP)이 부도에 몰려 중앙은행(FRB)의 구제금융을 받고 가까스로 살아난 후, 알짜사업으로 숭배해오던 금융업을 축소 중이다.

 

◇ 그림자은행 뱅크런

 

그림자은행은 거시적으로는 잉여자금의 조달과 운용을 중개한다는 점에서 상업은행과 비슷한 역할을 했지만, 상업은행에 적용되는 예금보호제도와 지불준비금 등의 금융규제에서 벗어나 있었다는 점에서 다르다. 일반은행의 뱅크런은 대출 부실 우려에 따른 예금자들의 자금인출 시도를 뜻한다. 이에 반해 그림자은행에서의 뱅크런은 투자 손실 우려로 단기부채의 차환이 곤란해질 경우에 발생한다. 2008년 베어스턴스, 리먼브러더스와 같은 투자은행을 파산시킨 직접적인 뇌관은 단기금융시장에서의 차입 곤란에 따른 유동성 위기였다. 프린스턴대학의 폴 크루그먼 교수는 이를 “21세기판 뱅크런”이라고 표현한 바 있다.

 

◇ 한국판 뱅크런

 

최근 우리 금융시장에서 PF대출 부실을 둘러싸고 진행 중인 사건들은 뱅크런의 두가지 유형 모두와 관련된다. 부동산 PF에서 시행사가 시공사(건설사)의 지급보증을 얻어 자금을 조달하는 방식에는 크게 두 가지가 있다. 첫째는 은행대출이고 둘째는 유동화전문회사를 통해 자산유동화증권(ABS) 또는 자산유동화 기업어음(ABCP)을 발행하는 것이다.

 

피에프 대출과 관련해서는, 몇몇 저축은행들의 영업정지로 인해 전반적인 심리가 불안정한 가운데 은행직원의 불법대출 관련 혐의가 해당 저축은행의 전반적인 부실 우려로 확대 해석되면서 예금인출이 쇄도하는 등 사실상의 뱅크런으로 발전한 바 있다.

 

그리고 2006년 자산유동화증권(ABS) 발행과 관련된 규제가 강화된 이후 자산유동화 기업어음(ABCP) 발행이 주를 이뤄왔는데, 자산유동화 기업어음은 단기자금인 기업어음(CP)의 일종으로서 만기 3개월~1년 내외가 대부분이다. 일반적으로 몇 년이 걸리는 부동산 관련 프로젝트의 성격을 고려할 때, 자산유동화 기업어음을 통한 자금조달에는 만기불일치 위험이 내재돼 있다. 차환이 순조롭게 진행되지 않을 경우 유동성 위기에 빠질 수 있는 셈이다. 피에프 자산유동화 기업어음 투자자들은 금융기관뿐만 아니라 단위 농협과 신협, 금고와 개인투자자 등인데, 2009년 이후 개인 투자자의 비중이 크게 높아진 것으로 알려져 있다.

 

문제는 최근 대형 건설사들의 부도가 이어지면서 개인 투자자를 중심으로 투자심리가 크게 위축되고 있다는 점이다. 만약 피에프 부실화 우려 등을 이유로 자산유동화 기업어음 차환에 차질이 발생한다면, 지급보증 의무를 떠안고 있는 건설사의 유동성 위기로 이어질 가능성이 높다.

 

이처럼 예금 대신 단기차입에 의존함으로써 불가피해진 만기불일치 위험, 투자자들의 자금회수로 인한 유동성 위기(뱅크런) 가능성 등 자산유동화 기업어음을 이용한 피에프 사업방식은 그림자은행의 특성과 매우 유사하다. 만약 차환에 차질이 발생해 건설사의 유동성 위기가 현실로 나타난다면, 이를 그림자은행 뱅크런의 한국판이라고 볼 수도 있을 것이다.

 

◇ 그림자금융시스템 규제 강화

이탈리아 로마에서 개최된 제7차 금융안정위원회(FSB) 총회에서 '그림자금융시스템(shadow banking system)에 대한 규제 강화 권고안'과 6개 지역자문그룹 설립이 승인됐다.

'그림자금융시스템에 대한 규제 강화 권고안'은 그림자금융시스템의 정의와 효과적인 모니터링과 규제방안을 담고 있고, 6개 지역자문그룹 설립은 그동안 FSB 비(非)회원국의 참여 확대를 위해 추진돼 왔다.

6개 지역자문그룹에는 미주, 아시아, 독립국가연합(CIS), 유럽, 중동·북아프리카, 사하라 이남 아프리카(Sub-Saharan Africa) 등이 포함된다.

◇ 그림자은행과 한국금융위기

현재 몇몇 저축은행들의 영업정지로 인해 전반적인 심리가 불안정한 가운데 저축은행의 전반적인 부실 우려로 확대 해석되면서 예금인출이 쇄도하는 등 뱅크런에 대한 불안심리가 고조되고 있다.

 

또한 자산유동화 기업어음 시장의 경색으로 인한 건설사의 유동성 위기는 해당 건설사가 채무보증을 했거나 관여하고 있는 다른 사업으로 파급될 수 있고, 최악의 경우 건설사들의 연쇄 부도와 건설경기 침체로 이어질 가능성을 배제할 수 없다.

 

또 다른 부정적인 징후들도 있다. PF 대출이 점차 감소하는 반면, 자산유동화 기업어음 발행은 반대로 증가하고 있다. 비교적 안정적인 시중은행 PF 대출이 줄어드는 가운데, 차환 위험에 노출돼 있는 자산유동화 기업어음이 증가하는 현상은 전체 PF의 질이 나빠지고 있음을 시사한다. 한편 PF 정상화 뱅크의 설립방안 등을 비롯한 정책당국의 대응은 PF 대출에 초점을 맞추고 있을 뿐 자산유동화 기업어음 시장의 위험은 상대적으로 간과하고 있다.

뱅크런의 역사적 경험은 실제로는 부실이 심각하지 않더라도 단지 부실 우려가 확산되는 것만으로도 금융시스템이 큰 충격을 받을 수 있음을 보여준다. 최근 우리 경제에서 나타나고 있는 PF 문제를 둘러싼 일련의 사건들이 앞으로 다가올 위기에 대한 사전 경고임을 깨닫고 그림자은행의 무차별적 파생금융의 탐욕에서 벗어나 이에 적극 대응해야 한다.

 

 

지하철 유동인구 가장 많은 역은 ‘서울역’ '강남역'

 

상권을 분석할 때 가장 먼저 고려되는 것으로 유동인구를 꼽는다. 특히 수도권의 경우는 지하철 유동인구를 주요시 하는데, 지난해 수도권 지하철 역 중 일일 평균 승하차 인원이 가장 많은 역과 가장 적은 역의 일일 유동인구의 편차가 무려 800배가 넘는 것으로 나타났다. 2011년 수도권 지하철 역 중 일일 평균 승하차 인원이 가장 많은 역은 서울역, 강남역인 것으로 나타났다.

 

순위	2011.03	2010.12
1	▲서울역(1,4,경의선) 216,353명	▲강남역(2호선)으로  20만3,544명
2	▲강남역(2호선) 212,364명	▲서울역(1,4,경의선) 19만4,959명
3	▲잠실역(2,8호선) 168,325명	▲잠실역(2,8호선) 16만7,583명
4	▲고속터미널역(3,7호선) 153,553명	▲사당역(2,4호선) 15만959명
5	▲사당역(2,4호선) 148,529명	▲고속터미널(3,7호선) 14만9,943명

 

▣ 유동인구 현황

 

서울역의 일일 평균 승하차인원은 오빈역의 약 800배에 이르는 것으로 조사됐다.

 

상권분석 전문업체인 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)는 서울 메트로(1~4호선), 코레일, 서울도시철도공사(5~8호선)에서 발표한 2011년 3월 수송통계자료를 분석한 결과, 수도권 지역내 9호선을 제외한 412개 지하철역 중 일일 평균 승하차인원이 가장 많은 5개 역은 ▲서울역(1,4,경의선) 216,353명 ▲강남역(2호선) 212,364명, ▲잠실역(2,8호선) 168,325명, ▲고속터미널역(3,7호선) 153,553명, ▲사당역(2,4호선) 148,529명 순으로 집계됐다.

 

반면 일일 평균 승하차인원이 가장 적은 5개 역은 ▽ 오빈역(중앙선) 273명 ▽신원역(중앙선) 274명 ▽원덕역(중앙선) 411명 ▽굴봉산역(경춘선) 427명 ▽갈매역(경춘선) 457명 순이었다.

 

일일평균 승하차인원이 가장 많은 상위 10개 역은 모두 지하철 1~4호선에 속한 역들로, 이들 중 2호선은 무려 8개(환승역 포함)에 달했다.

 

▣ 유동인구 상권분석의 척도

 

수도권 지역에서 두 개 이상 노선이 지나가는 환승역은 총 50곳으로 이들 역의 일일평균 승하차인원은 약 7만 명으로, 특히 환승역에 속한 역 중 약 12군데의 일일평균 승하차인원이 전체 412개역의 평균치에도 못 미쳐 해당 역을 경유하는 노선 수와 이용객이 정비례하지는 않았다.

 

이처럼 역마다 이용객의 수가 다르기 때문에 역을 주변으로 한 역세권의 가치도 서로 다르게 나타나기 마련인데, 유동인구가 많은 상권으로 진입하기 위해 승하차인원이 많은 역 주변에 관심을 가지는 상가투자자도 적지 않다.

 

최근에는 이미 형성된 역 주변의 상가들은 분양가나 매매가가 많이 올랐다고 판단하고 앞으로 상권이 형성될 미개통역을 선점하고자 하는 투자자들의 움직임도 감지되고 있다. 실제 분당선 연장선 및 7호선 연장선 예정지역 등에는 앞으로 형성될 역세권을 예상하며 상가투자를 조율하는 투자자들의 발길이 모이고 있다.

 

역세권에 관심을 가지는 투자자들로서는 이미 개통된 역세권 상가는 가격상승률을 판단해 적정가를 파악하는 것이 필요하며, 미개통 역세권 상가에 대해서는 개발계획에 관심을 가지면서 상권의 발전가능성을 심사숙고해 미리 투자에 나서는 것이 바람직해 보인다.

 

 

재건축규제 전면해제, 강남재건축 '요지부동'

 

▣ 재건축 규제 시대는 끝났다

 

집값 급등을 막으려던 재건축 규제가 사실상 모두 사라질 전망이다. 참여정부 당시 강화됐던 재건축 규제는 현 정부 들어 대부분 풀렸고, 마지막으로 남은 초과이익환수제도 폐지나 완화될 가능성이 크다.

 

◇ 초과이익환수제 완화 혹은 폐지

 

재건축 초과이익환수제는 추진위원회 설립부터 완공 때까지 오른 집값 가운데 정상 집값 상승분을 뺀 나머지 금액을 초과이익으로 보고, 가구당 3000만원이 넘으면 최대 50%까지 환수하는 제도다.

 

현재 국회에는 개발이익 산출 시점을 추진위 설립에서 조합설립 인가 때로 늦추는 법안과 아예 초과이익환수제를 폐지하는 2개의 법안이 제출돼 있다.

 

국토부 관계자는 "국회에 2가지 법안이 제출돼 있으니까 충분한 토론과 협의를 통해 방향을 잡게 될 것"이라고 말했다. 초과이익환수제가 완화되거나 폐지되면 재건축은 사실상 규제의 틀에서 벗어나게 된다.

 

◇ 2008년 대부분 재건축 규제 풀려

 

참여정부는 재건축발 집값 상승 억제를 부동산 정책의 주요 타깃으로 잡고 각종 규제책을 내놓았으나 현 정부는 이를 대부분 무력화했다. 2008년에 대거 규제 완화책을 발표했는데 ▲재건축 후분양제 ▲기반시설 부담금 ▲조합원 지위 양도 금지 등을 그 해에 폐지했다.

 

또 소형주택 의무비율은 `60㎡ 이하 20%, 60~85㎡ 40%(300가구 이상)`에서 `85㎡ 이하 60%`로 완화했고, 2회이던 안전진단은 1회로 축소시켰다. 단 서울시는 소형주택 의무비율을 과거대로 유지하고 있다.

 

용적률은 국토계획법 상한선인 300%까지 높일 수 있도록 하되 증가된 면적의 30~50%를 소형주택으로 짓도록 했다.

 

사업시행 인가 이후 진행했던 시공사 선정은 조합설립 후로 앞당기고, 기본계획 및 정비계획 수립 시 지방의회 의견 청취와 건축위원회 심의를 생략해 사업기간을 3년에서 1년6개월로 단축시켰다. 이 역시 서울시만 공공관리제 시행으로 시공사 선정 시기를 지난해 10월부터 다시 사업시행인가 이후로 바꿨다.

 

용적률 증가분의 10~25%를 임대주택으로 공급해야하는 의무 조항은 이듬해인 2009년 4월 폐지됐다.

▣ 잇따른 호재불구, 재건축 요지부동

 

-서울시 신반포 한신1차 아파트의 용적률을 270%에서 300%로 완화

-4만 가구 규모의 개포택지개발지구 재정비안이 가결

-강동구 고덕시영 아파트 재건축 사업의 사업시행인가

-서초동 우성3차 아파트와 마포구 일대 재개발 구역의 용적률 완화

개포지구 지구단위 변경안 통과, 초과이익 환수제 폐지 추진 등 재건축 사업에 호재가 잇따르고 있다. 재건축사업이 올 부동산시장을 견인할 것으로 기대됐던 이유다. 하지만 강남권 재건축시장에서 거래가 실종되며 이런 기대감을 무색케 하고 있다.

 

관련업계에 따르면 개포주공 등 강남권을 중심으로 거래시장이 얼어붙은 것으로 나타났다. 한 달에 한건이상 거래되는 곳이 드물어 시장 침체가 깊어지고 있다.

 

잠실주공5단지 인근 공인중개소 관계자는 "올 상반기 강남권 아파트 단지를 중심으로 호재가 겹치며 거래 활성화에 대한 기대가 높았다"며 "하지만 호가만 높아지고 실제 거래가 이뤄지지 않아 분위기가 많이 가라앉은 상태"라고 말했다.

 

개포지구는 재정비안 통과 직후 3000만~5000만원씩 호가가 올랐다. 하지만 매수세가 붙질 않아 지난달 도로 1000만~2000만원씩 가격이 빠졌다. 개포주공 조합 관계자는 "옛날 같으면 구역지정 또는 조합설립, 사업시행인가가 나면 매매가가 큰 폭으로 뛰었다"며 "현재는 매수세가 따라오질 않아 매매가가 오히려 하락할 수 있다는 우려도 있다"고 하소연 했다.

 

신반포 한신1차도 용적률 상향 결정에 30평대 초반 아파트의 호가가 종전 20억원에서 22억원으로 뛰었다. 하지만 워낙 가격이 비싼 탓에 호가만 오르고 실제 거래는 잘 이뤄지지 않고 있다.

 

이처럼 재건축 시장이 부진을 면치 못하는 이유는 투자자들 사이에서 재건축 아파트의 가격상승 기대가 없어졌기 때문으로 분석된다. 이미 오를 대로 오른 현재가격을 감안했을 때 얼마만큼 투자가치가 있겠냐는 것이다. 재건축 아파트의 경우 거주 목적보다 수익을 목표로 한 투자자들이 많다. 가격이 많이 오른 상태서 사놓기만 하면 반드시 가격이 오른다는 보장이 없어진 것이다. 부동산 시장 침체 장기화에 따른 투자심리 위축도 거래실종을 부추겼다.

 

자산관리(투자포트폴리오)가 재테크의 핵심이다

 

-아직도 저축에 의존하고 계신가요?

-아직도 부동산에 의존하고 계신가요?

 

 

▣ 자산관리란?

 

재테크를 통해 누구나 바라는 것은 고수익입니다. 그러나 고수익에는 항상 고위험이 따릅니다.(High Risk High Return) 따라서 재테크에는 철저한 위험관리가 필수 요소입니다. 이러한 위험관리를 위한 방법으로 ‘포트폴리오’ 투자가 바람직합니다.

 

포트폴리오란 원래 ‘서류 가방’을 뜻하는 말로, 서류 가방에 분류가 잘 되도록 자료를 넣어두는 것과 같이 투자자산을 잘 나누어서 관리해야 한다는 것입니다. 그렇다면 투자자산의 포트폴리오는 어떻게 구성해야 할까요?

 

▣ 자산3분법

 

포트폴리오 모델은 몇 가지가 있는데 가장 대표적인 것이 ‘자산 3분법’입니다. 이는 경제학자 케인즈가 설파한 모델로 예금, 유가증권, 부동산에 1/3씩 분산 투자하는 것을 말합니다. 이와 같이 자산을 세 가지로 나누는 이유는 이들이 서로 성격이 다르면서도 상호 보완적인 역할을 할 수 있기 때문입니다.

 

재테크의 목적인 최대의 수익을 내려면 수익성, 안전성, 환금성의 재테크 3원칙을 잘 조화시켜야 합니다. 이익을 극대화하되(수익성) 원금을 까먹어선 곤란하며(안전성) 필요할 때 현금화할 수 있어야 합니다(환금성).

 

자산 3분법은 이런 재테크의 3원칙을 달성하는 기본적인 툴인 것입니다.

 

▣ 자산배분이란?

 

“계란을 한 바구니에 담지 말라”

 

자산배분이란 자산 증식의 목표를 달성하기 위하여 자신이 보유하고 있는 자산상태와 자신의 투자 특성, 그리고 확보 가능한 정보와 투자위험 등을 종합적으로 파악하고 그에 입각하여 다양한 투자대상간의 투자 비중을 결정하는 것을 의미합니다.

 

그러므로 자산배분 결과에 의해 실제 투자대상에 의한 구체적인 포트폴리오가 구성되는 것입니다. 따라서 자산배분은 투자목표를 반영하는 최우선의 의사결정 실행과정으로서, 합리적인 자산배분은 성공적인 투자 관리의 첫걸음이자 투자성과의 대부분을 결정하는 중요한 요인임을 명심하여야 합니다.

 

그렇다면 투자대상은 어떻게 구분할 수 있을까요? 일반적으로 투자대상은 현금화의 용이함 정도를 의미하는 환금성(유동성),투자 원금의 손실가능성(안전성),그리고 투자수익/위험의 정도(수익성)등에 따라 다음과 같이 구분할 수 있습니다.

 

각 상품별 투자비율은 정해진 법칙이 있는 것이 아니므로 자신의 성격과 재무현황, 그리고 당시의 경제상황에 따라 조정할 수 있습니다.

 

종류		유동성(환금성)	수익성	안전성(보장성)
부동산	아파트	상	중	상ㆍ중
	상가	중	상	중
	토지	하	상	하
주식	대형주	상	중	중
	중소형주	하	상	하
채권	국채	상	하	상
	회사채	하	상ㆍ중	하
예금		상	하	상
보험		하	중	상

※ 이 표는 예시로서 구체적인 투자대상에 따라 달라질 수 있음

 

▣ 계약 시 유의사항

 

먼저 예금에 대하여 살펴보겠습니다. CMA(MMF)는 돈을 모으는 통장이 아닙니다. 수시 입출금이나 3개월 미만으로 잠시 목돈을 예치할 경우 사용하시면 됩니다. 적금보다 이율이 낮으며 6개월 이상 입금만 하실 것이면 적금 등을 이용하세요. 적금 등은 2금융권인 저축은행 등이 이율이 좀 더 높습니다.

 

1년 만기로 하시고 만기 후 목돈은 정기예금에 예치하고 다시 적금에 가입하고 이런 식으로 관리를 해보세요.

 

펀드 등의 경우 종류가 15000가지가 넘습니다. 그러므로 투자성향,투자목적,투자기간,투자금액등에 따라서 종목을 선정하고 가입 후 사후관리에 많은 신경을 쓰셔야 합니다.

 

보험은 크게 보장성, 저축성, 연금(소득공제포함)등이 있습니다. 보장성은 손보사의 의료실비와 생보사의 종신이나 정기보험으로 구성하시면 됩니다. 종신이나 정기보험 설계 시 최소한의 필요특약만 구성하시어 보험료 부담을 최소화 하시는 것이 좋습니다. 그리고 손보든 생보든 실비특약을 제외하고 다른 선택특약에 있어서 비갱신형으로 가입하시는 것이 좋습니다. 갱신형의 경우 당장은 보험료가 저렴하다고 생각할 수 있으나 갱신시마다 보험료가 점차적으로 인상되면 보험료 부담이 생길수도 있고 80세보장이면 80세까지 보험료를 내셔야 합니다.

 

저축성은 장기적으로 주택마련이나 사업자금 또는 자녀관련 자금 등 그 외 목돈을 모으려는 계획이 있다면 고려를 해보시구요 연금(연금저축, 연금펀드, 연금보험)등은 소득공제나 노후준비용으로 고려하시면 됩니다.

 

보장성보험, 저축이나 연금 등 보험사관련 상품가입 시 회사별로 사업비라는 것이 있습니다. 사업비가 저렴하면 연금액이나 환급금이 좀 더 많습니다. 사업비 비교는 생명보험협회에서 가능하고 어려우시면 회사별로 가입설계서를 받아보시고 환급금을 비교해보시어 많은 곳이 사업비가 저렴한 곳입니다.

 

변액상품의 경우 각 펀드별 운용보수도 비교해보세요 어떤 상품에 가입을 하시기전에 확실한 목적을 가지고 가입을 하세요.

 

적금, 예금 ,펀드, 보험, 신탁 등 어떤 금융상품에 가입을 하시기전에 자신의 확실하고 구체적인 재무계획을 세우세요. 기간별로 결혼자금,주택마련,자녀관련자금,노후자금,효자금,소득공제,비상금,이벤트자금 등등, 이러한 식으로 자신의 구체적이고 세밀한 재무계획을 세우신후에 전문가와의 상담을 통해서 계획에 가장 적합한 상품을 선택하고 가입하시어 관리하시면 도움이 되실 것입니다.

 

▣ 성공사례

 

평범한 주부가 오피스텔 투자로 500% 수익

 

2003년 4000만원으로 오피스텔 투자를 시작한 주부 조현아(52)씨는 현재 3채의 오피스텔을 가지고 있다. 자산 가치만 총 2억3300만원, 수익률은 500%가 넘는다. 조 씨의 재태크 성공 비법은 무엇일까.

 

"상가에는 절대 투자하지 않아요." 상가 투자는 경기에 민감해 주부가 따라가기에는 역부족이라고 조 씨는 말했다. 큰 돈도 없지만 너무 빨리 뜨거워지고 쉽게 식는다는 판단에 상가 투자는 하지 않는다는 것. 그보다는 형편에 맞는 오피스텔 투자와 월세 수입을 이용한 펀드 투자를 택했다. 그렇게 조 씨는 재태크에 입문(入門)했다.

 

2003년 종자돈 4000만원으로 일산 역세권의 한 오피스텔을 사고 월세를 놓았다. 월세는 고스란히 펀드에 투자했다. 당시 펀드 수익률이 50%에 육박할 정도로 시기가 좋았다. 보증금, 월세, 펀드 수익과 개인 돈을 합쳐 2006년에는 부천의 오피스텔을, 같은 방식으로 2010년에는 수원의 오피스텔을 샀다. 3채의 오피스텔은 구매 시점에 비해 총 6300만원 가량 가치가 올랐으며, 월세 수입 등을 모두 합하면 8년간 2억원 가량 이익을 봤다.

 

방법은 간단하다. 조 씨는 형편에 맞게 투자하되 모르는 것에는 절대 투자하지 않는다. 무리해서 아파트나 상가에 투자하기 보다는 적은 금액으로도 수익을 낼 수 있는 오피스텔에 투자한다. 시설이 깨끗하지 않더라도 유동인구가 많고 지하철역 부근이어야 한다. 소형 오피스텔일수록 반드시 도보가 가능해야 한다. 또 매수자 우위인 여름이나 겨울에 오피스텔을 구입해야 매매 가격이 더 오른다. 월세는 모두 펀드에 투자하되 잘 알지 못하는 외국계 펀드는 절대 하지 않는다. 오직 국내 우량주에만 투자한다. 조 씨의 재테크 철학이다.

 

"주부도 할 수 있다는 것을 보여주고 싶었다." 조 씨는 `2011 서울 머니쇼` 제2회 재테크 사례 공모전에 도전해 6일 은상을 수상했다. 그는 "대부분의 주부들은 3000~4000만원 가량의 비상금을 가지고 있는데 제대로 재테크를 하지 못해 안타깝다"며 "잘만 하면 큰 수익을 볼 수 있으니 재테크에 도전해보라"고 했다. 산업체 강사 경력을 살려 동네 아줌마들을 상대로 재테크 강의를 하는 등 조 씨는 `주부 재테크 전도사`를 자처하고 나섰다.

 

▣ 자산운용 3대원칙

 

'알을 바구니 한곳에 담지 말라'는 투자 격언은 너무나 잘 알고 있습니다. 단번에 모든 알이 깨질 '리스크'가 있기 때문에 여러 개의 바구니에 나누어 담으라는 충고입니다.

 

전 세계에 퍼진 미국 발 금융위기로 펀드실적이 거의 반토막 나자 펀드에 올인했던 직장인들의 자산운용 실적에 빨간불이 켜졌습니다. 우리나라의 전통적인 투자자산인 부동산 특히 아파트도 금리인상, 금융위기 출구전략, 베이비붐세대 은퇴 등으로 이제 위험신호를 보내고 있습니다. 물론 분산투자를 통한 리스크 관리에 소홀했기 때문입니다.

 

자산운용은 '분산, 장기, 복리'라는 3대 원칙을 지켜야 실패확률을 최소한으로 줄일 수 있습니다.

 

분산투자는 단순히 많은 투자 상품이나 대상을 갖는다는 의미가 아닙니다. 분산이란 '가격변동성의 위험을 다른 자산에 나누는 것'을 말합니다.

 

주식 및 채권투자의 경우를 예로 들겠습니다. 대체로 분산투자 대상은 국내 유망 대형주, 대형주 인덱스, 국내 소형주, 소형주식 인덱스, 미국 및 유럽 주식, 유럽지수, 아시아주식, 이머징 주식, 국내채권, 외국 채권 등으로 나누어집니다. 금융 대공황의 위기라고 불린 최근 일련의 사태를 제외하고는 지난 10년간 해마다 목표수익률이 평균 13%에 달했습니다.

또 장기 투자는 단기 투자보다 항상 성과가 크게 나타납니다. 장기 투자는 분산된 포트폴리오의 리스크를 줄여주기 때문입니다. 통계학의 통계 데이터는 분산 투자를 장기간 계속하면 평균 수익률에 회귀하는 경향을 보입니다. 단, 잘못된 투자 기법이나 성장 가치가 없는 기업에 투자했다면 '장기 투자'는 장기간 나쁜 결과를 낳을 것입니다.

 

20세기가 낳은 천재 물리학자 아인슈타인은 인간 최고의 발견 작품을 '복리'라고 추켜세웠습니다. 1000만원을 연이율 10%로 운용했을 때 30년 후 미래가치는 단리가 4000만원에 불과하지만 복리는 무려 1억7440여만 원이 됩니다. 이것이 '복리의 마술'인 셈입니다.

 

또한 복리는 도중에 환금하지 않기 때문에 수수료나 세금 등 투자비용을 최대한 아낄 수 있습니다. 1000만원을 연이율 10%로 10년간 운용했을 경우 환금 시 소득세율 20%라면 복리운용은 10년 후 2210만원을 실 수령 합니다. 하지만 1년 1회에 걸쳐 팔고 사고를 반복하면 1590만원이 됩니다. 세금과 증권사 수수료 등도 포함되기 때문입니다.

 

▣ 전략적 자산배분사례

 

전략적 자산배분이란 투자목적을 달성하기 위해 자산집단의 장기적인 투자비중과 중기적으로 변화할 수 있는 투자비율의 한계를 결정하는 의사결정을 뜻합니다. 좀 더 체계적인 투자를 위하여 전략적 자산배분을 활용하는데, 이에 따른 실제 포트폴리오 구성 사례를 소개하고자 한다.

 

본 사례는 총자산 약 3억5천만원 보유, 월소득 6백만원에 월 1백만원 저축하고 있는 적극투자 성향 30대 후반 자영업 맞벌이 부부의 전략적 자산배분에 따른 자산 포트폴리오 구성 현황이다.

 

<기존 자산 포트폴리오> (단위: 백만원)

자산 유형	투자원금	비중	기대수익률	포트폴리오 수익률
현금성	47	13.5%	1.9%	0.26%
채권형	50	14.4%	4.0%	0.58%
주식형	34	9.7%	9.0%	0.87%
부동산	200	57.4%	5.0%	2.87%
무수익성 자산	17	5.0%
합계	348	100%		4.58%

 

변경하기 전 총자산의 투자구성을 보면 부동산에 약 60%, 현금성자산과 채권형 자산에 28% 정도 투자되고 있다. 중립적 견해에서 각 자산별 세후 기대수익률을 위와 같이 설정하면 총자산의 포트폴리오 수익률은 4.57% 기대할 수 있다.

 

이 투자자의 투자성향은 적극투자형으로 아직 주식형 비중이 적어 기대수익률이 높은 주식형에 좀더 비중을 늘릴 수 있는 여지가 있고, 현금성 자산에 많은 자금이 비효율적으로 운용되고 있어 비상예비자금 1,200만원만 남겨 놓고 주식형으로 투자할 수 있다.

 

이렇게 투자자의 목적 및 기타 제약조건에 따라 포트폴리오를 변경하는 경우 기대수익률을 5.72%로 끌어 올릴 수 있다.

 

<변경 후 자산 포트폴리오>

자산 유형	투자원금	비중	기대수익률	포트폴리오 수익률
현금성	12	3.4%	1.9%	0.07%
채권형	20	5.7%	4.0%	0.23%
주식형	99	28.5%	9.0%	2.56%
부동산	200	57.4%	5.0%	2.87%
무수익성 자산	17	5.0%
합계	348	100%		5.73%

 

 

아래 월 소득에 대한 저축 및 투자 포트폴리오를 살펴보면 월100만원을 투자하고 있으나 은행적금 등 채권형으로 적립되는 비중 80%로 전체 포트폴리오의 기대수익률은 5% 이다.

<기존 소득 포트폴리오>

자산 유형	투자원금	비중	기대수익률	포트폴리오 수익률
현금성	-	-	1.9%	-
채권형	800	80%	4.0%	3.2%
주식형	200	20%	9.0%	1.8%
부동산	-	-	5.0%	-
합계	1,000	100%		5.0%

 

같은 방식으로 투자자의 목적 및 기타 제약조건에 따라 소득 포트폴리오를 변경하는 경우 채권형에 투자되는 자금을 주식형으로 비중 조절하여 포트폴리오 기대수익률을 7.5% 까지 끌어 올릴 수 있다.

 

<변경 후 소득 포트폴리오>

자산 유형	투자원금	비중	기대수익률	포트폴리오 수익률
현금성	-	-	1.9%	-
채권형	300	30%	4.0%	1.2%
주식형	700	70%	9.0%	6.3%
부동산	-	-	5.0%	-
합계	1,000	100%		7.5%

이렇게 전략적 자산배분 안에 따라 포트폴리오를 구성하고 다시 각 자산별로 세부적인 투자수단을 분산하면 투자자의 목적 및 제약조건에 적합한 투자에 근접할 수 있고, 좀 더 체계적이고 안전한 투자를 실행해 나갈 수 있다.

 

▣ 전문가 상담사례

<자료: 서울경제/ 하나은행 서현역골드클럽 PB센터>

Q: 올해 32살의 직장인 남성입니다. '2년 내 결혼자금 마련, 결혼 후 5년내 내집마련'을 목표로 삼고 있습니다. 제 월 급여는 250만원(세후)입니다. 별도로 설과 추석, 7월, 12월에 각각 150여만 원씩의 수입이 생깁니다.

 

매월 주요 지출ㆍ투자 내역은 ▦새마을금고 정기 적금 55만원(만기 1년) ▦삼성화재 15년납 적금 21만원(현재 10년6개월째 가입) ▦농협 적금 20만7,000원(5년납후 5년 거치형) ▦부모님 용돈 30만원 ▦신용카드대금 30만원 ▦변액연금 20만원(단기 채권형 50%+주식성장 혼합형 50% 투자, 5년납 상품) ▦일반연금 25만원 ▦종신보험 12만3,000원 ▦운전자보험 2만3,000원 ▦통신요금 11만원 ▦관리비 및 공공요금 7만원 입니다.

 

그 외의 자금은 생활비 등으로 쓰고 있습니다. 현재 보유자산은 새마을금고 예탁금 6,800만원, 펀드 1,300만원, 전세금 3,200만원, 주택청약예금 400만원(현재 1순위), 비상금 300만원(새마을금고에 예치), 연금가입액 395만 원 등입니다. 이중 펀드는 3년여 전 1,520만 원 정도를 일시 예탁했던 것입니다. 투자방법을 다양하게 알고 싶습니다.

 

A: 의뢰인은 수입대비 저축비중이 많으나 나이에 비해 너무 안전자산 투자비중이 높다는 점입니다. 2년 내 결혼과 7년 내 내집 마련을 위해서는 현재 보유 자산과 향후 투자하는 적립금액의 세후 수익률을 감안하면 목표달성이 쉽지 않아 보입니다. 이런 측면에서 저축비중을 낮추고 투자 비중을 늘리는 것이 선급한 과제입니다. 수익과 위험은 정비례한다는 한다는 사실을 감안하여 적절한 포트폴리오 전략이 요구됩니다.

 

전반적으로 저축에서 투자로 전환을 요청 드립니다. 먼저 글로벌 경제 환경을 보면 미국은 2011. 2월부터 소비지표와 고용지표 등이 개선되기 시작하였고 2011. 4월 미 연준 의장인 버냉키가 기자회견에서 경기회복이 완만한 속도로 진행되고 있다고 판단하였으며, 고용시장 또한 개선되고 있다고 진단하였습니다. 국내주식시장의 환경을 보면 지난 통계청의 가계금융 조사에서 부동산 75.8%, 금융자산 21.4% 나타나 여전히 부동산 비중이 높다고 봅니다.

 

미국은 부동산 33%, 금융자산 67%, 일본의 경우 부동산 39%, 금융자산 61%를 감안하면 한국도 부동산 비중을 줄이고 금융자산으로 이동하게 될 것입니다. 2010년 9월 한국은행 '자금순환동향'자료에 따르면 개인금융자산 중 46%가 예ㆍ적금, 24%가 보험 및 연금인 반면 투자자산은 29%에 불과해 앞으로 투자형 상품으로 전환이 예상되고, 연ㆍ기금 등도 주식편입비율을 높일 것으로 보여 장기적인 측면에서 한국의 주식시장은 전망이 좋을 것으로 생각합니다.

 

첫째, 매월 적립하는 상품에 대하여 말씀 드리면 새마을금고 적금을 제외하면 모두 너무 장기상품에 투자하면서도 투자기간 대비 투자수익률은 낮다는 것입니다. 일반적금에 약 76만원을 저축하고 있으나 세후 수익률은 현 물가상승률 수준일 것입니다. 적금비중을 줄이고 펀드 월 84만4,000원씩 적립식펀드 가입을 추천합니다.

 

의뢰인의 연봉을 추정해 보면 5,000만원을 상회 할 것으로 보여 절세상품이 필요해 보입니다. 기존에 가입하고 있는 연금 월25만원이 세제적격 연금저축보험이 아니라면 연금펀드로 월 20만원 투자를 권유합니다. 의뢰인의 연봉을 감안하면 주민세 포함 16.5% 세율적용이면 연 240만원 불입 후 펀드에 투자하면서 연말정산 시 39만6,000원을 환급 받게 됩니다. 의뢰인의 노후자금은 매우 부족한 것으로 보여 본 상품이 적절하다고 봅니다. 또한 본격적인 글로벌 경기 회복-인플레이션에 대한 우려- 이머징시장의 꾸준한 수요증가 등을 감안하여 장기투자 상품인 천원자원펀드도 추천합니다.

 

둘째, 목돈운용 상품은 새마을금고예탁금중 2,000만원과 적금을 비과세 한도로 예치하십시오. 나머지 새마을금고 예탁금 4,800만원 중 3,800만원은 국내주식 성장형펀드에, 1,000만원은 하이일드채권펀드에 가입하실 것을 추천합니다. 하이일드채권펀드는 미국시장에 투자 비중이 높은 펀드를 선택하여 투자하시면 좋을 듯 합니다. 미국 회사채등급이 낮은 기업에 투자하는 펀드로 미국의 각종 지표등을 감안하면 본 상품에 대하여 우호적인 환경이라고 봅니다. 목표수익률 연 8~10% 입니다. 비상금 300만원은 증권회사의 종합자산관리계좌(CMA)에 예치하실 것을 추천합니다.

 

의뢰인께서 3년여 전부터 투자한 1,520만원 펀드가 글로벌 금융위기 전 해외펀드에 투자하고 있는 펀드라면 환매하여 국내 주식형펀드로 전환을 권유합니다. 해외 시장보다는 국내시장의 전망이 좋을 것으로 보이기 때문입니다. 또한 삼성화재 적립금중 중도인출이 가능하면 그 자금도 함께 투자하실 것을 권유합니다.

 

셋째, 투자상품에 대한 유의사항을 말씀 드리겠습니다. 항상 본인 책임하에 투자하신다는 점을 명심하십시요. 아울러 목표수익률을 정하고 투자에 임하십시오. 시장의 변동성에 너무 과민하게 반응하지 마시기 바랍니다. 국내 주식형펀드의 목표수익률은 기준은 없으나 위험을 안고 투자하기 때문에 연 15~20%선이 적절한 것을 생각됩니다. 국내주식시장이 고점이라고 투자시기를 저울질 하고 있으나 투자시기가 적기인지는 신의 영역으로 누구에게 문의하여도 명쾌한 답변을 듣기가 어렵습니다. 지나고 보니 그때가 투자시기였음을 알 수 있을 따름입니다.

 

끝으로 투자결정을 하셨다면 빠른 실행의 용기가 필요합니다. 아무쪼록 투자를 실행하시어 재무목표 달성하기를 기원하겠습니다.

 

 

 

토종 프랜차이즈 세계로 나간다(2차)

 

KOTRA와 지식경제부는 2011.04.18. '토종 프랜차이즈 세계로 나간다' 출범식을 갖고, 카페베네, 원할머니보쌈, BBQ 등 경쟁력 있는 국내 토종 프랜차이즈 10개사의 해외 진출을 밀착 지원한다고 밝혔다.

 

국내 토종 프랜차이즈의 해외 진출 촉진 및 글로벌 브랜드 육성을 위해 KOTRA와 지식경제부가 작년부터 실시하는 ‘프랜차이즈 해외 1호점 개설지원 사업’은 해외시장조사는 물론, 상권분석, 현지진출절차, 법률ㆍ회계정보, 현지 파트너 발굴, 매장홍보 대행 등의 맞춤형 밀착 서비스를 지원하는 사업이다.

 

선정된 기업은 1년 동안 KOTRA에서 발급한 1천만원 상당의 서비스 쿠폰을 개별 기업의 해외진출 계획과 상황에 맞춰 사용할 수 있다.

 

사업 참가기업은 커피전문점(2사), 외식(3사), 패스트푸드(3사), 요거트(1사), 이미용(1사) 등의 서비스업종으로 이루어져 있으며, 지역별로는 중국(6사) 및 동남아(7사) 지역 진출 수요가 많은 것으로 나타났다.

 

스타마케팅으로 선풍적인 인기몰이를 한 카페베네는 올해 여름 뉴욕 맨하탄에 플래그쉽 매장 오픈에 이어 중국에 진출을 모색한다.

 

원할머니보쌈의 경우 상하이의 푸동, 북경의 중관촌 등을 진출, 중국 중상류층 소비자의 입맛을 돋우게 할 예정이다.

 

커핀그루나루는 커피생산 물류의 중심인 동남아시아에 법인을 구축하여 원재료 조달과 소비시장 확보의 두마리 토끼를 잡겠다는 전략이다.

 

홈치킨의 경우 기름을 쓰지 않은 담백한 치킨구이 레서피로 싱가포르의 ‘할랄’ 푸드 시장을 공략한다.

 

뿐만 아니라 해외에 기진출하여 분투중인 BBQ, 미스터피자, 후스타일, 교촌치킨, 크라제버거, 이가자 헤어비스 등도 미진출 지역에 도전해 글로벌 브랜드로서의 위상을 강화된다.

 

한편, 작년부터 시작된 ‘토종 프랜차이즈 해외1호점 개설지원 사업’의 성과가 서서히 나타나고 있다. 우선 지난 4월15일(금), 채선당(샤브샤브)과 잉크천국(잉크리필)이 인도네시아 자카르타에서 해외1호점을 개설하였다.

 

채선당의 경우, KOTRA를 통해 바이어로 방한했던 바이어 David Anitio씨가 채선당의 샤브샤브를 먹어본 후 맛에 반해 KOTRA를 통하여 강력히 프랜차이즈 추진을 희망해 시작하게 된 것으로 알려졌다.

 

이후 KOTRA는 법률자문, 상권분석, 입지정보, 인구통계, 주요 외국계 프랜차이즈 업체 사업현황 제공 등 종합적인 진출지원을 1년여에 걸쳐 실시, 4월 15일 자카르타 시내 ‘간다리아 시티몰’에 150평 규모의 1호점을 개설했다.

 

700만 베이비부머 시장을 바꾼다!

 

바야흐로 ‘호모헌드레드(homo-hundred)’ 시대다. 80세 이상의 인구가 연평균 4%의 증가율을 보이며 본격적인 고령화 시대를 맞았다. 인간이 100세 장수를 누리는 시대가 열린 것이다. 이에 따라 삶의 질을 높이기 위한 다양한 사회현상도 동반되고 있다. 특히 베이비붐 세대를 향한 사회적 관심은 매우 높다. 국내 산업과 경제 성장의 기틀을 다져온 이들의 시장 은퇴가 얼마 남지 않았기 때문이다.

 

베이비부머 (baby boomer) 란?

 

2차 대전이 끝난 46년 이후 65년 사이에 출생한 사람들. 2억6천여만명의 미국 인구 중 29%를 차지하는 미국 사회의 신 주도계층이다. 2차 세계대전 기간 동안 떨어져있던 부부들이 전쟁이 끝나자 다시 만나고 미뤄졌던 결혼도 한꺼번에 이뤄진 덕분에 생겨난 이들 베이비붐 세대는 이전 세대와는 달리 성해방과 반전(反戰)운동, 히피 문화, 록음악 등 다양한 사회·문화운동을 주도해 왔다. 히피문화는 베이비붐 세대가 앓았던 전형적인 질병중의 하나였다. 빌 클린턴 전 미국 대통령과 앨 고어를 비롯한 영화감독 스티븐 스필버그 등 베이비붐 세대의 연장자 그룹이 이미 미국 내 정치·사회·문화 등에 영향력을 가진 인물로 등장했고 빌 게이츠 등 40대들이 다음 주자로 떠오르고 있다.

 

한편 우리나라에서는 1차 베이비붐세대로 6.25전쟁 후 태어난 1955년부터 1963년 사이에 태어난 약720만 명을 말하며, 이들이 55세가 되는 2010년부터 본격적인 은퇴가 시작되어 사회적 이슈가 되고 있다.

 

정부, 베이비부머 대상으로 한 맞춤 시니어 창업 스쿨 지원

 

현재 베이비붐 세대는 약 712만 명으로 추정되고 있으며 이 중 약 32만 명이 올해 퇴직을 앞두고 있는 것으로 알려졌다. 관련 보고에 따르면 2014년부터는 한 해 퇴직자가 대학 졸업자수를 앞지르게 된다.

 

이들의 은퇴는 고령화 사회와 맞물리면서 사회구조의 대대적인 변화를 예고하고 있다. 정부가 베이비붐 세대를 대상으로 한 시니어 정책에 힘을 쏟고 있는 이유다.

 

중소기업청은 만 40세 이상, 기업·기관 경력 10년 이상의 시니어들을 대상으로 ‘2011년도 시니어 창업스쿨’을 2년 간 지원할 예정인 것으로 알려졌다. 시니어가 보유한 전문지식과 노하우 등 경력 자산을 활용한 창업을 체계적으로 지원하기 위해서다.

 

이미 퇴직자의 지역적 분포 등을 고려해 운영기관 25개 선정을 마쳤으며 유망한 창업업종을 중심으로 1만 명 내외의 창업역량진단을 거쳐 4200명에게 교육을 실시할 계획이다.

 

현재 시행기관별 교육 프로그램 및 교재 개발을 마친 상태로 이달 초부터 시니어넷(www.seniorok.kr) 홈페이지를 통해 교육생을 모집하고 있다.

 

중소기업청은 작년부터 ‘시니어창업지원대책’을 추진해 왔으며 올해는 이와 더불어 시니어들에게 경제활동의 기회를 넓혀주기 위해 재취업도 함께 지원한다.

 

‘시니어 창업 스쿨’ 사업을 주관하고 있는 소상공인진흥원의 신승만 박사는 “인생 2막을 준비하는 시니어 예비창업자들을 성공적으로 지원하기 위해 이번 사업을 진행하게 됐다”며 “베이비부머들이 은퇴와 노후를 보다 가치 있게 준비하고 현재의 능력을 이어나갈 수 있도록 최적화된 ‘시니어 맞춤’ 교육 프로그램을 제공할 예정”이라고 전했다.

 

베이비부머 50대, 소비 권력 더 커졌다

 

IT·화장품 모델도 중년이 점령지난달 28일 서울 연지동 두산아트센터 연강홀에서 열린 뮤지컬 ‘메노포즈’공연장에서 뮤지컬에 정식 데뷔한 50대 주부 4명이 기념촬영을 했다.

 

지난달 28일 주부 P(61)씨는 꿈에 그리던 뮤지컬 무대에 올랐다. 비록 단역이었지만 서울 두산아트홀 연강홀에서 열린 뮤지컬 ‘메노포즈’에 정식으로 출연한 것이다. P씨를 포함한 주부 4명은 지난달 초 풀무원건강생활이 주최한 오디션에 뽑혔다. 이 회사는 갱년기 여성 건강기능식품을 출시하면서 중년 주부를 대상으로 이벤트를 실시했다. 풀무원건강생활 측은 “요즘 50대는 문화적 욕구와 자아실현을 추구하기 때문에 이를 마케팅에 접목했다”고 말했다.

 

　50대가 시장을 바꾸고 있다. 베이붐 세대인 이들은 은퇴기를 맞아 시간적 여유를 갖게 되면서 소비의 주축이 되고 있다. 안정적인 자산과 풍부한 소비 경험을 갖고 있는 이들을 가리키는 ‘뉴시니어’라는 말도 생겼다.

 

　제일모직은 남성복 브랜드 갤럭시 전국 매장에서 100만원 이상 구매한 고객에게 26일 서울 잠실 실내체육관에서 열리는 ‘더 타임리스 콘서트’ 티켓을 주고 있다. 이은미·신승훈 등이 나온다. 백화점 등에서는 이 같은 문화 행사를 많이 해왔지만 40~50대를 타깃으로 한 남성복 브랜드가 이런 행사를 여는 것은 이례적이다. 제일모직 측은 “요즘 중년들은 웬만한 상품권이나 사은품보다는 콘서트 티켓을 훨씬 좋아한다”고 말했다.

 

　뉴시니어의 또 다른 특징은 나이보다 젊어보이고 싶어 한다는 것이다. ‘노모어엉클(No more uncle·아저씨가 아니야)족’ ‘루비족(Refresh, Uncommon, Beautiful, Young의 첫 글자를 따 조합한 말로, 멋과 패션을 추구하는 40~50대 여성)’이란 조어도 있다. 지난해 10월 신세계백화점 강남점에 생긴 ‘신세계 맨즈 컬렉션’은 노모어엉클족을 노렸다. 이사이야·벨베스트 등 20여 개 브랜드를 모은 편집 매장인데, 중년 남성을 겨냥해 가격대를 높게 잡았다. 정장이 150만~400만원대, 재킷이 100만~200만원대다.

 

　여성 의류에선 변화가 좀 더 일찍 시작됐다. 신세계백화점은 2009년 강남점을 시작으로 4개 점포에 뉴어덜트존을 신설했다. 뉴어덜트존은 디자이너 의류 매장을 30% 줄였고, 대신 젊은 여성들이 선호하는 브랜드를 대폭 늘렸다. 롯데백화점은 최근 엄마와 딸이 함께 입는 것으로 유명한 여성복 브랜드 ‘꼼뜨와 데 꼬또니에’를 직수입했다.

 

　뉴시니어 파워는 광고에서도 입증된다. 갤럭시S 호핀의 광고 모델은 김갑수씨다. 20대의 전유물이던 IT서비스 모델로 중년 배우가 캐스팅된 것이다. 화장품 광고는 김희애·고현정씨 등 중년 여배우들이 점령했다.

 

　삼성경제연구소는 “뉴시니어층은 급속한 경제 발전을 일군 세대라 소비에 익숙하고, 해외 대중문화도 많이 접해 문화에 대한 욕구도 높다”고 말했다. 또한 “이들의 지갑을 열기 위해 기업도 마케팅 전략 등에 변화를 주고 있다”고 덧붙였다.

 

베이비부머 월지급식펀드에 몰린다

 

고물가와 저금리로 베이비부머와 이자생활자들 사이에서 연금처럼 매월 일정금액을 지급받는 월지급식펀드가 큰 인기를 끌고 있다.

 

올 들어 펀드 환매가 지속되는 가운데서도 월지급식펀드에는 2300억원이 넘는 자금이 유입됐다. 특히 베이비부머들의 은퇴로 관련 시장이 커질 것으로 예상되자 운용업계는 다양한 신상품을 선보이며 고객몰이에 나서고 있다.

 

2011.04.08일 펀드평가사 제로인에 따르면 현재 운용중인 월지급식펀드는 총 13개(공모 기준 4일 기준)로 전체 설정액은 4143억원에 달한다. 이중 절반이상(59%)인 2360억원은 올 들어 유입된 자금이다. 같은 기간 전체 펀드 설정액이 7조2465억원 감소한 것과는 대조적이다.

 

펀드별로는 얼라이언스번스틴자산운용의 'AB월지급글로벌고수익펀드'가 올 들어 가장 많은 1689억원의 자금을 모았다. 해외 고수익 채권 투자로 안정적인 수익을 올릴 수 있다는 장점이 부각되면서 프라이빗뱅크(PB) 고객들이 몰렸다는 설명이다. 현재 이 펀드의 설정액은 1990억원으로 월지급식펀드 중 가장 규모가 크다.

 

작년 12월 설정된 'AB월지급글로벌고수익펀드'는 국내에서는 처음으로 선보인 해외 채권형 월지급식펀드로 글로벌 하이일드 채권, 아시아 이머징 채권 등에 집중 투자하는 상품이다. 매월 1000좌당 66.6원의 분배금을 지급한다.

 

예를 들어 이 펀드의 기준가가 1026.37원일 때 1억원을 가입한 고객이라면 보유 좌수는 약 9만7000좌로 매월 64만원(9만7000좌*666%, 세전기준) 가량을 받게 되는 셈이다. 이 펀드의 연초이후 수익률은 4.69%로 해외 채권형펀드 평균(3.88%)보다 우수하다.

 

삼성자산운용이 지난 2월 선보인 '삼성스마트플랜실버' 시리즈에도 두 달도 채 안돼 640억원 가량의 자금이 몰렸다. '삼성스마트플랜실버'는 채권혼합형 월지급식펀드로 매월 분배금과 지급시기 등을 투자자가 선택할 수 있는 게 특징이다.

 

투자자는 매월 납입금액의 0.4%, 0.6%, 0.8% 등 원하는 분배금을 정할 수 있고, 지급시기도 매월, 분기, 반기, 매년 등 선택이 가능하다. 삼성스마트플랜실버' 시리즈의 수익률은 '삼성스마트플랜실버대표주자 1'가 1 6.75%, '삼성스마트플랜실버K 1' 4.51%, '삼성스마트플랜실버Q' 1 3.83%를 각각 기록 중이다.

 

삼성자산운용은 “물가 상승과 저금리 등으로 은퇴 후 노후생활에 필요한 자금이 점점 늘어나고 있어 과거처럼 예금만으로는 충분하지 않다"며 "투자를 통해 매월 일정금액을 지급받는 월지급식펀드가 고령화 시대의 현명한 노후준비 수단이 될 것"이라고 밝혔다.

 

이밖에 동부자산운용의 '동부머스트해브월분배식 1', 칸서스자산운용의 '칸서스뫼비우스200인덱스 1', 한국투신운용의 '한국투자라이프플랜월지급식자 1' 등에도 올들어 수 십 억원의 자금이 유입됐다.

 

신한금융투자는 "은퇴 생활자들이라면 자산의 일부를 투자해 매월 생활비를 보조하는데 도움이 될 수 있다"며 "다만 환매 방식으로 분배금이 지급돼 수익률이 하락하면 원금을 까먹을 수 있는 만큼 운용능력이 검증된 혼합형이나 채권형 위주로 선택하는 게 좋다"고 충고했다.