[SBC부동산정보] 재건축규제 전면해제, 강남재건축 '요지부동'

재건축규제 전면해제, 강남재건축 '요지부동'

 

▣ 재건축 규제 시대는 끝났다

 

집값 급등을 막으려던 재건축 규제가 사실상 모두 사라질 전망이다. 참여정부 당시 강화됐던 재건축 규제는 현 정부 들어 대부분 풀렸고, 마지막으로 남은 초과이익환수제도 폐지나 완화될 가능성이 크다.

 

◇ 초과이익환수제 완화 혹은 폐지

 

재건축 초과이익환수제는 추진위원회 설립부터 완공 때까지 오른 집값 가운데 정상 집값 상승분을 뺀 나머지 금액을 초과이익으로 보고, 가구당 3000만원이 넘으면 최대 50%까지 환수하는 제도다.

 

현재 국회에는 개발이익 산출 시점을 추진위 설립에서 조합설립 인가 때로 늦추는 법안과 아예 초과이익환수제를 폐지하는 2개의 법안이 제출돼 있다.

 

국토부 관계자는 "국회에 2가지 법안이 제출돼 있으니까 충분한 토론과 협의를 통해 방향을 잡게 될 것"이라고 말했다. 초과이익환수제가 완화되거나 폐지되면 재건축은 사실상 규제의 틀에서 벗어나게 된다.

 

◇ 2008년 대부분 재건축 규제 풀려

 

참여정부는 재건축발 집값 상승 억제를 부동산 정책의 주요 타깃으로 잡고 각종 규제책을 내놓았으나 현 정부는 이를 대부분 무력화했다. 2008년에 대거 규제 완화책을 발표했는데 ▲재건축 후분양제 ▲기반시설 부담금 ▲조합원 지위 양도 금지 등을 그 해에 폐지했다.

 

또 소형주택 의무비율은 `60㎡ 이하 20%, 60~85㎡ 40%(300가구 이상)`에서 `85㎡ 이하 60%`로 완화했고, 2회이던 안전진단은 1회로 축소시켰다. 단 서울시는 소형주택 의무비율을 과거대로 유지하고 있다.

 

용적률은 국토계획법 상한선인 300%까지 높일 수 있도록 하되 증가된 면적의 30~50%를 소형주택으로 짓도록 했다.

 

사업시행 인가 이후 진행했던 시공사 선정은 조합설립 후로 앞당기고, 기본계획 및 정비계획 수립 시 지방의회 의견 청취와 건축위원회 심의를 생략해 사업기간을 3년에서 1년6개월로 단축시켰다. 이 역시 서울시만 공공관리제 시행으로 시공사 선정 시기를 지난해 10월부터 다시 사업시행인가 이후로 바꿨다.

 

용적률 증가분의 10~25%를 임대주택으로 공급해야하는 의무 조항은 이듬해인 2009년 4월 폐지됐다.

▣ 잇따른 호재불구, 재건축 요지부동

 

-서울시 신반포 한신1차 아파트의 용적률을 270%에서 300%로 완화

-4만 가구 규모의 개포택지개발지구 재정비안이 가결

-강동구 고덕시영 아파트 재건축 사업의 사업시행인가

-서초동 우성3차 아파트와 마포구 일대 재개발 구역의 용적률 완화

개포지구 지구단위 변경안 통과, 초과이익 환수제 폐지 추진 등 재건축 사업에 호재가 잇따르고 있다. 재건축사업이 올 부동산시장을 견인할 것으로 기대됐던 이유다. 하지만 강남권 재건축시장에서 거래가 실종되며 이런 기대감을 무색케 하고 있다.

 

관련업계에 따르면 개포주공 등 강남권을 중심으로 거래시장이 얼어붙은 것으로 나타났다. 한 달에 한건이상 거래되는 곳이 드물어 시장 침체가 깊어지고 있다.

 

잠실주공5단지 인근 공인중개소 관계자는 "올 상반기 강남권 아파트 단지를 중심으로 호재가 겹치며 거래 활성화에 대한 기대가 높았다"며 "하지만 호가만 높아지고 실제 거래가 이뤄지지 않아 분위기가 많이 가라앉은 상태"라고 말했다.

 

개포지구는 재정비안 통과 직후 3000만~5000만원씩 호가가 올랐다. 하지만 매수세가 붙질 않아 지난달 도로 1000만~2000만원씩 가격이 빠졌다. 개포주공 조합 관계자는 "옛날 같으면 구역지정 또는 조합설립, 사업시행인가가 나면 매매가가 큰 폭으로 뛰었다"며 "현재는 매수세가 따라오질 않아 매매가가 오히려 하락할 수 있다는 우려도 있다"고 하소연 했다.

 

신반포 한신1차도 용적률 상향 결정에 30평대 초반 아파트의 호가가 종전 20억원에서 22억원으로 뛰었다. 하지만 워낙 가격이 비싼 탓에 호가만 오르고 실제 거래는 잘 이뤄지지 않고 있다.

 

이처럼 재건축 시장이 부진을 면치 못하는 이유는 투자자들 사이에서 재건축 아파트의 가격상승 기대가 없어졌기 때문으로 분석된다. 이미 오를 대로 오른 현재가격을 감안했을 때 얼마만큼 투자가치가 있겠냐는 것이다. 재건축 아파트의 경우 거주 목적보다 수익을 목표로 한 투자자들이 많다. 가격이 많이 오른 상태서 사놓기만 하면 반드시 가격이 오른다는 보장이 없어진 것이다. 부동산 시장 침체 장기화에 따른 투자심리 위축도 거래실종을 부추겼다.