창업전략아카데미

증여를 활용한 양도소득세 절세방안

목동에 거주하는 박 씨는 아파트와 단독주택을 소유하고 있다. 박 씨는 5년 후에 아파트를 양도할 계획을 가지고 있다. 박 씨는 1세대 2주택자의 경우 양도차익이 작은 주택을 먼저 양도하는 것이 유리하다는 말을 들었으나, 소유하고 있는 아파트와 단독주택이 모두 오래 전에 취득한 것이어서 양도소득세에 대한 부담을 가지고 있다. 그러던 중 박 씨는 증여를 활용하면 양도소득세를 줄일 수 사실을 알게 되었다.

◇증여를 통한 양도소득세의 절세

소득세법에 따르면 증여 받은 자산의 취득 당시의 실지거래가액은 증여일 현재의 상속세 및 증여세법에 의하여 평가한 가액으로 하도록 하고 있다. 또한 상속세 및 증여세법에 따르면 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하도록 하고 있다. 여기서 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어진 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 수용, 공매가격 및 감정가격 등 시가로 인정되는 것을 포함한다. 그러나 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류, 규모 및 거래상황 등을 감안하여 정하는 보충적 평가방법으로 평가한 가액에 의한다.

◇부동산의 보충적 평가방법

1. 토 지

① 원 칙 : 개별공시지가

② 지정지역 안의 토지 : 개별공시지가 × 배율

2. 건 물

건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치 및 신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정 및 고시하는 가액

3. 국세청장 지정지역 안에 있는 오피스텔 및 상업용건물(부수토지 포함)

매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정 및 고시한 가액

4. 주택(부수토지 포함)

① 공동주택 : 국토해양부장관이 결정 및 공시한 공동주택가격

다만, 국세청장이 결정 및 고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의함

② 단독주택 : 시장, 군수 및 구청장이 결정 및 공시한 개별주택가격

박 씨가 아파트를 배우자에게 증여하는 경우 해당 아파트가 매매사례가액이 있는 경우에는 매매사례가액을 증여재산가액으로 할 수 있다. 배우자로부터 증여를 받은 경우 10년간 합산하여 6억 원까지는 증여세가 과세되지 않는다. 따라서 박 씨가 배우자에게 아파트를 증여하는 경우 6억 초과분에 대한 증여세와 취득세 등의 세금을 부담하게 된다. 배우자는 동일 세대원으로 보므로 배우자에게 증여를 하더라도 1세대 2주택이 된다. 하지만 5년 후에 배우자가 증여 받은 아파트를 양도하는 경우 증여재산가액을 취득가액으로 인정받아서 양도차익을 줄일 수 있다.

이상에서 살펴본 바와 같이 1세대 2주택자인 박 씨가 배우자에게 증여를 하는 경우 추후에 양도소득세를 줄일 수 있게 된다. 박 씨가 해당 아파트를 세대가 분리된 무주택자인 자녀에게 증여하는 경우 10년간 합산하여 3,000만원(미성년자는 1,500만원)까지는 증여세가 과세되지 않으므로 3,000만원 초과분에 대한 증여세와 취득세 등의 세금을 부담하게 된다. 이 경우 자녀가 5년 후에 증여 받은 아파트를 9억 이하의 가액으로 양도하는 경우 1세대 1주택 요건을 충족한다면 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.

여기서 주의할 점은 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여 받은 토지, 건물 및 특정시설물이용권을 5년 이내에 양도하는 경우 이월과세 규정이 적용되어 양도차익을 줄일 수 없게 된다. 따라서 추후에 부동산을 양도할 계획이 있는 경우 배우자 또는 자녀에게 부동산을 증여하기 전에 세무전문가와 충분한 상담을 하는 것이 절세의 지름길이 될 것이다.

<자료/ 굿모닝뉴스레이다>

정보공개서란 무엇인가?

◇정보공개서 제도란?

2008년 가맹사업거래의 공정화에 관한법률(가맹사업법)에 의해 프랜차이즈 예비창업자들에게 올바른 창업정보를 제공하고 프랜차이즈의 피해를 막기 위해 '정보공개서 등록제도'를 시행하고 있습니다.

한편 '가맹사업거래의 공정화에 관한 법률'에 개정에 따라 정보공개서 등록업무가 공정거래위원회에서 '한국공정거래조정원'으로 위탁될 예정으로 알려졌습니다.

(위탁시기는 미정)

◇정보공개서 등록 시기

1. 프랜차이즈사업을 신규 개시할 경우

프랜차이즈사업을 신규로 개시할 경우에는 정보공개서를 공정거래위원회에 등록하여야 합니다. 그렇지 않을 경우 가맹점을 모집할 수 없습니다.

즉, 가맹본부는 등록된 정보공개서를 가맹계약의 체결일(또는 가맹금 수령일) 14일 이전(가맹거래사/ 변호사 자문을 받은 경우에는 7일)에 가맹희망자에게 반드시 제공하여야 합니다.

2. 기존 가맹본부의 변경 등록

매 사업연도가 끝난 후 120일(재무제표를 작성하는 개인사업자인 가맹본부는 180일 이내)이내에 변경 등록을 신청하여야 합니다.

◇정보공개서 등록의 의미는?

많은 가맹본부에서 정보공개서의 등록을 꺼리거나, 마지못해 등록을 하는 경우도 있습니다. 그러나 정보공개서의 등록은 강행법규이기 때문에 피할 수 없습니다.

피할 수 없다면 오히려 이를 잘 활용해서 회사와 브랜드를 알리고 가맹점모집에 적극 활용하는 것이 바람직한 전략입니다.

차별화 된 정보공개서의 등록을 통한 브랜딩 전략!

잘 활용해 보시기 바랍니다.

<작성/ 창업전략아카데미 http://solomonbiz.tistory.com/>

불황기 부동산투자 성공사례

2011년 부동산 시장을 돌아보면 수도권 주택시장은 암울했다. 소득 대비 비싼 주택, 공기업 이전, 대출 규제 등이 침체의 이유였다. 지방은 좀 나았다. 인구 유입과 개발 호재가 있는 대전·부산·춘천·전주 등의 주택 가격은 상승세를 보였다. 이들 지역 토지 가격도 꾸준한 상승률을 보였다.

2011년 부동산 시장의 가장 눈에 띄는 특징은 수익형 부동산의 인기였다. 전문가들 모두 이에 대해 이견이 없었다. 시세차익이 기대에 못 미쳐 임대소득으로 보상 받으려는 심리가 작용했다. 베이비붐 세대의 은퇴가 본격적으로 시작된 것 역시 수익형 부동산의 인기를 이끌었다.

또한 은퇴 후 안정적 임대수익을 얻으려는 투자자가 늘고 1, 2인 가구가 증가하면서 오피스텔, 도시형 생활주택, 상가, 고시원 등에 대한 관심이 높아졌다.

우량 부동산 시장은 우려하는 것처럼 많이 어렵지 않았다. 수백억원 대 오피스 빌딩 소유주들은 대부분 2012년에도 건물을 그대로 보유할 것으로 내다봤다. 하지만 두 개 이상 빌딩을 소유한 자산가들은 오래된 건물이나 역세권에서 멀리 떨어진 건물, 규모가 너무 작은 건물 등을 처분하고 싶어 한다.

부동산에 투자할 때 가장 신경 쓸 부분은 포트폴리오 구성이다. 한 종류에만 집중 투자하면 경기가 나빠졌을 때 낭패를 볼 수 있다. 오피스 빌딩, 토지, 호텔, 상가 등 다양한 투자처를 확보하는 것이 좋다.

◇강남오피스빌딩 임대사례

A씨는 2008년 강남 테헤란로에 있는 오피스 20층짜리 빌딩 중 8층(분양면적 539㎡)을 12억원에 매입해 외국계 기업에 임대했다. 당시 시세는 18억원 정도였지만 경매로 70% 가격에 살 수 있었다. 이곳에서 월 1000만원 가량의 임대수익을 얻는다. 2012년 25억원에 매입하겠다는 사람이 있지만 4년 째 꾸준히 수익을 내왔고 강남 빌딩의 공실률이 세계 금융위기 이전 수준으로 회복되는 추세라 팔지 않았다.

◇상가투자 성공사례

B씨는 2009년 공매로 매입한 수유동의 1층 상가(전용면적 330㎡)는 2011년 2월 5억원의 차익을 남기고 팔았다. 매입가는 28억원이었다. 증권회사가 10년 동안 임차인으로 있어 임대 걱정이 없었다. 25억원 전세금을 끼고 매입한 상가는 매년 17%의 수익률을 기록했다. B씨는 기대 수익을 달성했다고 생각해 미련 없이 매각했다.

B씨의 부동산 자산은 전체 자산의 절반을 차지한다. 20%는 금융상품에, 30%는 부동산 수익으로 다양한 사업에 투자하고 있다. B씨는 성공한 얘기만 들으면 쉬워 보이지만 꾸준히 발품을 팔아야 하고 권리분석에 능해야 한다고 했다.

◇신도시지역 도시형생활주택 투자

최근 C씨의 눈과 귀는 신도시 지역의 나대지에 쏠리고 있다. “3.3㎡ 당 2000만원 정도에 매입할 수 있는 198~330m² 규모의 땅을 보고 있다. 매입한 땅에 도시형 생활주택을 지어 월 수익을 원하는 투자자에게 매각할 계획이다.

◇중소형 숙박업소및 신축건물 투자

D씨는 “외국인 성형관광이 늘면서 10억~20억원 규모의 숙박업소 역시 유망한 투자 대상으로 떠올랐다고 말했다. 또 오래된 건물과 신축 건물의 임대료 차이가 15~20%까지 벌어짐에 따라 신축 건물을 눈여겨볼 필요가 있다.