창업전략아카데미

소그룹 야외활동 증가, 레저부동산인기

◇레저수요 급속히 늘면서 가용 토지 부족

산골 레저부동산에 대한 관심이 그 어느 때보다 커지고 있다. 당장 평창 동계올림픽 개최 확정과 KTX 등 새로운 인프라 건설 바람이 강하게 불면서 횡성, 원주, 강릉, 홍천 등 강원 도시권이 발빠르게 움직였다. 오대산 자락 오지권 토지까지 들썩이는 등 심산유곡 땅이 금값이다. 이용가치 불문하고 부르는 게 가격이다.

여기에 야외 레저 활동 수요가 급속히 늘면서 가용 토지 부족현상이 빚어지고 있다. 2012년부터 주5일제 수업이 전면 확대 시행되면 생태체험 등 가족, 종교단체, 취미 소그룹별 야외활동 인구는 더욱 기하급수적으로 팽창하게 된다. 이에 대응한 레저시설 신공간수요 역시 크게 늘어날 수밖에 없는 구조다.

재미(fun)와 창의(creativity)에 기반을 둔 도심 라이프스타일 변화와 베이비부머들의 은퇴, 전원과 도시에 주택을 보유하려는 멀티해비테이션 욕구 등까지 가세하면서 여가문화의 트렌드와 지방 부동산시장 판도가 전환점을 맞고 있다.

◇펜션 주춤 과잉공급

지난 90년대부터 휘몰아쳤던 민박집 펜션화 주춤 현상이 대표적 사례다. 과잉공급 몸살을 앓고 있는 가운데 자연과 더욱 가까워지고 싶어 하는 야영문화가 확산, 펜션문화가 빛을 잃어가고 있다. 고급 펜션만 살아남는 것도 같은 맥락이다.

캠핑인구가 이미 100만명을 넘어선 가운데 강원도 골짜기 캠핑장은 인산인해(人山人海)를 이룰 정도다. 70~90년대 초가집 살이 야영이 고급문화로 바뀌면서 침실, 거실이 구분되는 텐트, 산골짝까지 전기시설이 완료돼 전기담요를 가지고 다니는 야영문화로 발전되는 추세다.

계곡과 산, 바다, 문화재, 관광지가 한데 어우러진 곳에는 대거 오토캠핑장이 들어서고 있다. 강원도 영월 주천강, 법흥사 계곡은 40여개 야영장이 들어서 이미 포화상태다. 100대 이상의 자동차를 동시 수용하고 온수와 취사장, 샤워장까지 갖춘 고급 야영장이 즐비하다. 이 같은 바람은 청정지역인 홍천 내면으로 옮겨 붙고 있다.

◇‘5都 2村 욕구’ 확산

이러한 현상은 5일은 도시에서, 2일은 시골에서 거주하는 이른바 ‘5都 2村 욕구’가 확산되면서 원시자연 속 거주수요 증가와 토지가격 뜀박질을 더욱 부채질할 것이다.

고급 전원주택 대신 최근 들어 10평 안팎, 1억원 내외의 전원주택이 각광을 받는 것도 같은 맥락이다. 땅값 5000만원에 건축비 3000만원, 취등록세 2000만원 정도에 새컨드 하우스를 갖는다면 일정계층만 누리던 과거와 달리 전원문화가 급속히 번질 것이다. 아파트 문화가 점차 사그라지면서 단독과 전원문화가 자리를 잡는 터닝포인트를 맞을 것이라는 전망이 나오는 것과 같은 맥락이다.

◇교회수련관도 변화모색

교회가 영성훈련과 심신수양을 목적으로 세운 수련관이 주5일근무제 도입에 따른 생활패턴 변화와 영적 침체라는 암초에 부딪히면서 특성화 전략을 모색하고 있다.

경기도 광주시 곤지암리에 실촌수양관을 운영하고 있는 천호동교회는 1994년 본관을 짓고 이후 숙소동과 세미나실을 갖추면서 13만㎡ 규모의 수련시설로 확대했다.

시설 이용료가 저렴하다 보니 외부 이용객이 많은 편이라며 교인들은 주로 소그룹 모임으로 활용하고 있다고 소개했다.

오피스텔 세테크

서울 강동구에 A씨는 1가구 1주택자이다. 그는 정년퇴임 후 퇴직금으로 2년 전 오피스텔을 분양 받아 잔금 납부만 남겨 둔 상태이다. 그러던 중 A씨는 오피스텔을 주택 용도로 사용하면 주택으로 분류된다는 말을 듣고 걱정이 이만 저만이 아니다. A씨가 오피스텔을 주택으로 사용할 경우 절세 방법이 과연 없을까?

상가와 함께 오피스텔이야말로 가장 일반적으로 생각하게 되는 부동산 투자 대상일 것이다. 둘 다 공통적으로 일정 금액의 임대수익을 얻을 수 있고, 향후 부동산 가격이 상승하게 되면 양도 차익을 기대할 수 있기 때문이다. 그러나 오피스텔은 주거용 및 업무라는 두 가지 용도로 동시에 사용 가능한 특이한 성격 때문에 절세 문제에 보다 신중한 대응이 요구된다.

◇주거용인가? 업무용인가?

오피스텔을 주거용으로 사용하게 되는 경우 그 외 1주택을 양도한다면 양도세가 과세되어 1세대 1주택을 비과세를 받을 수 없다. 주거용임으로 면세에 해당되어 부가가치세는 납부하지 않게 된다.

하지만 오피스텔이 업무용이라면 A씨는 1가구 1주택이 된다. 이 경우 부가가치세 과세사업으로 사업자등록을 하여야 한다. 종합소득세를 내야 하는 것은 주택으로 사용하는 것과 동일하다. 종합소득이 증가했다면 국민연금과 건강보험 납부 금액이 증가할 수 있다.

◇오피스텔을 주택으로 사용할 경우 절세 방법

오피스텔로 거주지를 옮기고자 한다면 오피스텔 취득일로부터 2년 내에 기존 주택을 처분해야 한다. 새로 취득하는 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 기존 주택을 양도하면 내야 할 양도세는 없기 때문이다. 즉, 일시적인 1세대 2주택에 해당돼 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

◇시가 상승 가능성이 충분한 경우

새로 취득하는 오피스텔이 향후 시가 상승 가능성이 충분하나 2주택에 대한 세금이 부담스럽다면 입주권 상태로 자녀에게 증여하자. 증여 후에는 각각 1주택자가 되어 세금 중과를 피할 수 있기 때문이다. 단 세대 분리가 가능한 자녀(만 30세 이상 자녀, 소득 발생 자녀, 결혼한 자녀 등)에게 부담부증여 등을 검토 하는 것이 좋다. 이때 분양 잔금 납부, 대출금 상환, 세금 납부 등은 자녀가 본인의 소득으로 지출해야 한다는 점을 주의해야 한다.

◇가격 상승 가능성이 희박하다면?

오피스텔이 향후 가격 상승 가능성이 희박하다면 잔금을 청산하기 전에 입주권 상태에서 처분하는 것이 좋다. 잔금을 치르고 입주 후에 팔게 되면 취득 관련 비용의 지출은 물론 50%의 양도세율이 적용될 수 있기 때문이다. 다만, 현재 입주권 상태로 양도할 경우에는 부동산의 양도가 아닌 '부동산을 취득할 수 있는 권리'의 양도로 봐 6~35%의 세율(보유기간이 2년 이상)로 양도세를 계산해 세금이 그만큼 줄어든다.

거래처 부도발생 시 대처법
 

LED를 제조하는 정직한 대표는 2010년 11월에 주요 거래처로부터 어음을 받고 1억 원의 제품을 판매하였다. 그리고 1월에 부가가치세 확정신고를 할 때 1억 원(VAT 별도)에 대한 부가가치세 1천만 원을 신고 및 납부하였다. 그런데 그 거래처가 갑자기 부도가 나는 사태가 발생하면서 제품에 대한 대금뿐만 아니라 이미 납부한 부가가치세 1천만 원까지 못 받는 억울한 상황이 되어 버렸다.

거래처에서 부도가 발생 시 부가가치세법상 알아둬야 할 사항

부가가치세는 대금회수와 관계없이 공급시기에 신고·납부하여야 하므로 외상으로 재화·용역을 공급하고 부가가치세를 납부한 후에 대금을 받지 못했을 때 세액은 이미 납부한 결과가 된다. 이러한 불합리한 결과가 발생하는 것에 대하여 거래처에 부도가 발생하여 외상매출금을 받지 못할 것으로 확정된 날이 속하는 과세기간의 매출세액에서 공제해줌으로써 공급자의 경제적 부담을 감소시켜 주도록 부가가치세법상 법령으로 규정하고 있다.

1. 손실을 안 볼 수 있는 방법이 있을까?

부도가 발생하여 부도어음이나 수표금액에 포함된 매출세액을 부가가치세 확정신고 시 매출세액에서 차감 받으려면 대손세액공제 신고서와 대손사실(부도발생사실)을 증명하는 서류를 첨부하여 관할 세무서장에게 제출해야 한다.

2. 언제 해야 할까?

대손세액이 확정된 날이 속하는 과세기간의 매출세액에서 차감하여 신고하여야 한다. 다만, 다음의 대손사유가 인정되는 경우에만 매출세액에서 공제가 가능하다.

- 파산법에 의한 파산

- 민사소송법에 의한 강제집행

- 사망·실종선고

- 정리계획인가 또는 화의인가의 결정으로 회수불능확정채권

- 상법상의 소멸시효완성

- 수표 또는 어음의 부도(부도발생일(부도확인을 받은 날)부터 6월이 된 경우로서 저당권을 설정한 경우에는 제외함

- 회수기일이 6월 이상 경과한 소액채권(채무자별로 10만원 이하의 채권으로 회수비용이 당해 채권가액을 초과하여 회수실익이 없다고 인정되는 경우)

3. 어떻게 해야 할까?

부도사실을 증명하기 위해서는 거래처로부터 받은 세금계산서 사본과 부도어음 수표사본(차후 원본필요) 구비해야 하며, 이를 대손세액공제 신고서와 함께 부가가치세 확정신고 시 제출하면 된다.

4. 얼마나 혜택을 볼 수 있을까?

부도어음 수표금액의 10/110에 해당하는 금액을 부가가치세 확정신고 시 공제받을 수 있다. 또한 요건을 충족한 경우 대손상각비로 비용처리도 가능하다. 무엇보다 건실한 업체와 거래하여 이와 같은 대손이 발생하지 않도록 하는 것이 좋겠지만, 위의 내용처럼 거래처가 부도가 발생한 경우 반드시 세무전문가와 상담을 통한 세 부담을 줄일 수 있는 방안모색이 필요하다.

<자료/ 굿모닝뉴스레이다>