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알투코리아에 따르면 CBD 기준 대형 오피스빌딩의 ㎡당 임대료는 3월말 기준 보증금 23만8500원에 월세 2만3700원을 기록했다. 전분기 대비 각각 1.2%와 0.8% 내린 값이다. 월세는 지난해 2분기 소폭 반등한 이후 줄곧 내림세다.

도심 임대료가 전반적으로 하락하는 경향을 보이고 있는 것은 임차인을 한번 빼앗기면 다시 모집하기 쉽지 않기 때문이다. 한편 새 대형 빌딩들이 임대료를 낮춰 공실을 메우려 하면 중소형 빌딩은 타격을 피하기 위해 따라 낮추거나 리모델링에 나서고 있는 상황이다.

    <자료: 이데일리>


◇오피스 공실률 증가이유

오피스 공실률 증가의 가장 큰 이유는 수급 불균형이다. 경기 침체 등으로 기업활동은 부진한데 새로운 오피스 빌딩은 속속 들어서고 있는 것이다.

빌딩정보업체 교보리얼코에 따르면 서울의 오피스 총 면적은 지난해 2730㎡에서 오는 2015년 3160㎡ 16% 정도 늘어날 전망이다. 지난해에만 약 177만1000㎡의 오피스 공간이 새롭게 공급됐으며, 올해와 내년에도 각각 71만9000㎡, 85만4000㎡의 오피스가 늘어날 것으로 예상된다.

◇공급부족 때 막 지어. 초대형 쏟아진다

오피스시장 관계자들에 따르면 2011. 7월 중구 수표동에 `시그니쳐타워`(지상 17층 2개동, 10만m²)가 공사를 마치고, 8월에는 을지로2가 `101파인에비뉴`(지상 25층 2개동, 13만m²)가 준공 후 임차인 모집에 나설 예정이다.

부동산 전문가들은 서울 오피스빌딩의 공급 과잉이 향후 수년 내 더욱 심각한 상황에 이를 것으로 보고 있다. 3~4년 전 경기 상황이 좋을 때 계획한 빌딩들이 줄줄이 준공을 앞두고 있기 때문이다.

종합부동산서비스회사 교보리얼코와 빌딩업계에 따르면 올해 서울지역에 준공 예정인 10만㎡이상 오피스빌딩은 총 5개동에 연면적은 94만㎡에 달한다. 내년에는 4개동 119만㎡으로 더 많아지고, 2013년에는 5개동 164만㎡, 2015년에는 3개동 169만㎡ 등 4년간 531만㎡가 공급될 예정이다.

여의도 63빌딩의 연면적이 16만㎡인 것을 감안하면 서울에 63빌딩 8개동 안팎이 매년 쏟아지는 셈이다.

◇ 향후 전망

프라임급(5만㎡ 초과) 중심 오피스빌딩의 급격한 공급 증가로 가장 큰 타격이 우려되는 곳은 낡은 중소형 빌딩들이다. 새 빌딩들이 최신 시설을 무기로 임차인을 모집하면, 임대료를 깎아주는 방법 밖에 달리 유출을 막을 길이 없기 때문이다.

프라임급 빌딩의 경우 대기업 같은 대형 임차인을 안정적으로 유치할 수 있어 공실 위험이 비교적 적지만, 이같은 수요를 확보할 수 없는 중소형 빌딩은 곧바로 타격을 입을 수 있다.

하지만 중소형→프라임급으로 이어지는 임대료 하락 악순환이 나타날 경우 프라임급 빌딩 역시 충격을 피해가기 어렵다.

임대료가 전반적으로 하락하는 경향이 나타나고 있어 현 추세대로라면 프라임급 빌딩과 중소형 빌딩 간 가격차이가 예전처럼 벌어지지 않아 프라임급 역시 공실 위험으로부터 안전지대가 될 수 없을 것이다.

오 회장은 1988년 종합상사에서 직장생활을 시작할 때부터 기업(起業)의 꿈을 품었다. 유럽 수출부서에 배치된 그는 책상 앞에 ‘3년 수출 경험, 3년 내수 경험, 이후 독립한다’는 문구를 붙여 놓고 일했다. 목표를 실현하려면 열심히 일해야 한다는 생각에 ‘가장 먼저 출근, 가장 늦게 퇴근’ 원칙을 지켰다.

“저녁 회식 후에도 사무실에 들렀다 퇴근하고 어김없이 6시30분쯤 출근했습니다. 괴짜 취급을 받았지만 윗사람 눈에 들었죠. 입사 2년차에 신사업 발굴팀으로 발령 났습니다. 여기서 베트남에 출장 다니며 연구하다 내 사업을 앞당겨 하게 됐어요.”

◇베트남에서의 실패

그는 90년 말 베트남 호찌민상공회의소 소개로 만난 현지 임가공업체와 손잡고 봉제 수출업에 뛰어들었다. 퇴직금 등으로 마련한 3000만원을 투자하고 기술지도를 하면서 해외 일감을 따왔다. 임가공업체가 직접 수출을 하니 수익이 크게 늘었다. 그렇게 1년 남짓 잘나가자 욕심이 생긴 현지인 사장이 배신을 했다. “내가 가진 기술이나 노하우가 특별한 게 없다고 본 것이죠. 결국 한 푼 못 건지고 회사를 정리해야 했습니다.”

◇두 번째 실패

그는 실패의 아픔을 딛고 93년 중개무역업에 나섰다. 말이 사업이지 베트남 거처에 전화·팩시밀리를 놓고 1인 회사로 출발했다. 당시 베트남 도로를 일제 중고차가 점령한 것을 보고 값싼 한국 중고차를 수입해 팔면 승산이 있다고 판단했다. 그의 판단은 적중했다. 중고차뿐만이 아니었다. 물자가 워낙 부족하다 보니 그에게 수입해 달라는 폼목이 쏟아졌다. 한국 대기업이 베트남에 진출하기 전이라 그는 ‘대한민국이 나의 생산공장’이란 생각이 들 정도로 온갖 제품을 수입해 팔 수 있었다. 캄보디아·라오스로 사업을 확대해 연간 거래규모를 1억 달러 넘게 키웠다. 하지만 무리한 확장은 위기를 자초했다. 베트남이 아세안에 가입하면서 자동차·기계 등의 중고품을 수입금지할 것이란 소식을 듣고도 무시한 채 수입을 늘려간 게 화근이 됐다. 결국 96년 사업을 접어야 했고, 다시 빈털터리 신세가 됐다.

◇다시 일어서다

참담한 실패를 두 번이나 한 그는 한국에 돌아올 수 없었다. 그는 이듬해 베트남보다 더 경제사정이 열악한 라오스로 가 재기에 도전한다. 다시 중고차 수입업을 시작했다. 역시 한국산 중고차는 인기리에 팔렸다. 그는 99년 큰 모험을 감행한다. 한 한국 대기업이 라오스 시니바켓에 자동차 공장을 설립했다가 외환위기로 매각하고 철수한다는 소식을 듣고 여기저기서 수억원의 빚을 내 인수한 것이다. 중고차 수입 관세는 100%지만 부품 수입 관세는 40%여서 한국산 중고차를 부품 상태로 들여와 현지에서 조립 생산하면 큰돈을 벌 수 있다고 본 것이다. 이 사업 모델은 그에게 엄청난 수익을 안겨줬다. 이후 사업은 탄탄대로였다. 계열사도 하나 둘 늘려갔다.

◇한국증시 상장

오 회장은 21년 전 혈혈단신 동남아에 진출해 라오스에서 최대 기업을 일군 주인공이다. 지난해 코라오그룹 매출은 3억4000만 달러(약 3700억원). 라오스의 2009년 국내총생산(GDP)이 56억 달러인 것을 감안하면 코라오의 비중을 가늠할 수 있다. 코라오는 자동차·오토바이 조립·판매업을 하는 코라오디벨로핑을 필두로 건설사·은행 등 6개 계열사를 두고 있다. 특히 코라오디벨로핑은 지난해 11월 지주회사 코리아홀딩스를 통해 한국 증시에 상장했다. 오 회장은 인도차이나 반도로 사업을 넓혀나가 투명·신뢰 경영과 철저한 현지화 원칙을 지켜나감으로써 언젠가는 세계에 우뚝 서는 기업이 되겠다는 포부를 키우고 있다.

마크 모비우스 템플턴 자산운용 회장이 "또 다른 금융위기가 임박하고 있다"고 경고했다. 모비우스 회장은 2011.05.30일 일본 도쿄에서 열린 기자회견에서 "과거 금융위기를 유발한 문제점을 해결하지 못한 상황에서 또 다른 금융위기가 다가오는 것을 피할 수 없다"며 이 같이 밝혔다.

그가 가장 큰 문제점으로 지적한 것은 늘어나는 글로벌 파생상품 규모와 이에 대한 규제 미비. 그는 "전 세계 파생상품의 규모는 500억달러를 넘어서며 글로벌 국내총생산(GDP)의 10배만큼 커졌으나 이에 대한 규제는 미흡하다"고 주장했다.

거대한 규모의 파생상품 시장에서 서로 다른 방향의 전망과 투자가 이뤄지면 금융시장에 위기가 도래할 수 있다는 설명이다. 그는 아울러 금융위기를 초래한 미국의 대형 투자 은행들이 금융위기 이후 그 규모가 더 커진 점을 지적하며 `대마불사(too big to fail)`라고 비난했다.