창업전략아카데미

나홀로 등기(부동산매매시)

◇매매로 인한 소유권 이전 등기란?

- 부동산매매계약에 의하여 소유권을 이전하는 등기로, 이 신청에서는 매수인을 등기권리자, 매도인을 등기의무자라고 합니다.

매매계약서 작성 매매계약서 검인 부동산(주택)거래신고 ⇩ 등기신청첨부서류발급,등록세 납부 ⇩ 주택채권 매입 ⇩ 등기신청서 작성 ⇩ 필요한 서류 첨부 (등록세납부영수증, 토지대장, 건축물대장, 주민등록등(초)본,국민주택채권매입, 수입인지구입) ⇩ 등기소에 등기서류 제출 ⇩ 등기부등록 확인 등기필증 수령

-절 차 요 약- ▶신청인 1) 신청서(위임장), 등기필증, 부동산매매계약서, 매매목록 ▶시ㆍ군ㆍ구청 1) 부동산계약 체결 후 60일 이내에시ㆍ군ㆍ구청 방 문, 검인 또는 부동산거래 실거래신고하고 신고필증 교부 받음 - 인터넷으로 신고 가능함- 검인신청(계약서 원본1통, 사본 2통을 제출) 2) 시ㆍ군ㆍ구청에서 등록세납부서(OCR용지)를 발 급받아 납세지를 관할하는 해당금융기관에 세금을 납부한 후 등록세영수필확인서와 영수증을 교부받아 영수증은 본인이 보관하고 ‘등록세영수필 확인서만 신청서의 등록세액표시란의 좌측상단 여백에 첨부합니다. ▶금융기관 주택채권, 수입증지매입 ▶참고사항 - 매매로 부동산을 취득한 경우 반대급부일(잔금지급일 또는 취득일)로부터 60일 이내에 등기를 신청하여야 과태료를 물지 않습니다. - 신청한 등기가 하자가 없는 경우에는 소유권이전 등기가 이루어지므로 등기 권리증을 발부 받고 등기부등본을 교부받거나 대법원인터넷등기소에서 등기필 확인 ▶등기신청서류 편철순서 신청서, 등록세영수필확인서, 등기수입증지, 위임장, 인감증명서, 주민등록표등(초)본, 대장등본, 매매계약서, 부동산거래계약신고필증, 매매목록, 등기필증

이사를 가야하는데 집주인이 전세금을 돌려주지 않아요!!

Q>계약만료 되는 날짜에 이사를 가야 하는데, 집주인이 집이 팔리지 않는다는 이유로 전세금 반환을 못해준다고 합니다. 현재 계약만료일이 한 열흘정도 남았는데, 어떻게 해야 할까요?

1. 계약만료일은 4월 9일입니다.

2. 지금 저희가 거주하고 있는 집은 전세이구요, 확정일자는 받아 두었습니다.

3. 저희는 그때부터 인근에 아파트를 구매하기로 계약을 했구요. 계약금과 중도금정도 치른 상태입니다.

4. 그리고 3월초에 그 집과 계약을 하고나서, 지금 집 주인에게 계약만료시점에 이사를 갈 테니 전세금을 준비해달라고 미리 연락을 해두었습니다.

5. 저희는 중도금을 치르고 나서 잔금을 치르려, 집주인에게 돈은 준비되고 있느냐 묻자 지금 현재 집이 팔리지 않아 전세금을 그 날짜에 못 돌려준다고 합니다. 언제 줄 수 있느냐고 묻자, 알 수 없다~ 집이 나가야 주지 않겠느냐는 성의 없는 대답뿐입니다.

6. 지금 현재 상황으로 잔금을 치르려면, 전세금을 모두 돌려받고 은행에 약간 대출을 받아야 잔금을 치를 수 있는 상태입니다. 그런데 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 은행으로부터 불필요하게 많은 금액을 대출받아야 하고 그에 따르는 이자를 저희가 내야 하는지요?

A> 늦어도 1개월 전인 3/8일까지는 임대인에게 해지통보가 도달되었어야 합니다.

이 기간 안에 해지 통보가 있었다면 만기인 4/9일 임대인에게는 보증금 반환 의무가 발생합니다.

그러나 3/8이후 해지 통보를 하였다면 이미 자동 갱신 연장된 상태로서 묵시의 계약이므로 이때는 해지 통보일로 3개월이 경과하여야 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 보증금 반환 의무 발생일에 반환치 않으면 그로 인한 이자와 손해에 대하여 배상을 청구 하겠다고 밝히고 언제까지 반환하라 내용증명으로 이행을 최고하시기 바랍니다.

 

그래도 집주인이 응하지 않아 부득이 이사를 갈 경우에는 법원에 임차권 등기명령을 신청, 임차권등기명령을 받아두면 이사를 가드라도 전세금에 대한 권리가 소멸되지 않습니다.

 

A> 임차권 등기명령을 신청해야 합니다.

 

집주인이 보증금을 주지 않으면 만기 시 확정일자만 믿고 무턱대고 집을 빼선 안 됩니다. 확정일자를 받아놨다고 해도 그냥 주민등록을 옮기면 기존 집이 경매에 넘어 갔을 때 대항력이 없어져 보증금을 받지 못합니다. 이 경우 법원에 임차권 등기명령을 신청하면 대항력이 유지돼 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

임차권등기명령이란 임대기간이 끝난 뒤에도 보증금을 받지 못한 세입자가 임차권등기를 하고 자유롭게 집을 옮길 수 있도록 만든 제도로 이사하기 전에 관할 법원에 임차권등기를 신청하면 2~3일 내에 등기명령이 나옵니다. 신청을 하려면 확정일자를 받은 임대차계약서, 주민등록등본, 주민등록증, 도장 등이 필요합니다.

 

<주택임대차보호법>

 

제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다.

1. 신청의 취지 및 이유

2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다)

3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항 또는 제2항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실)

4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항

 

 

A> 세 들어 살고 있는 집이 경매에 넘어가면

 

배당요구를 해야 보증금을 받을 수 있습니다. 법원으로부터 세입자에게 권리 신고 및 배당요구통지서가 날아오면 확정일자를 받은 임대차계약서사본을 우편으로 보내거나 직접 해당 법원 경매 계에 제출해야 합니다. 배당요구서는 반드시 첫 번째 경매 입찰일 이전까지 접수시켜야 할 것입니다.

 

A> 법적으로 돈을 받을 수 있는 방법은

 

돈을 돌려받는 방법은 1)지급명령 2)소액심판 3)보증금반환청구소송 등이 있습니다. 이때 대항력(주택의 입주와 전입신고 )과 우선변제권(확정일자)을 갖춘 임차인은 주민등록 전입일 다음날 기준으로 후순위, 기타채권자보다 우선해 보증금을 변제 받을 수 있으며, 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인은 전입일자에 관계없이 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 소액임차인은 서울기준 보증금7500만 원 이하 주택이며 최고 2500만원까지 우선변제가 가능하며, 다른 채권자에 의해 임대 주택이 경매에 넘어갔다면 배당요구를 해야 합니다.

 

1) 지급명령

 

지급명령은 법정에 나가지 않고도 민사 분쟁을 해결할 수 있는 방법으로 임대인이 법원에서 결정된 지급명령서를 받은 후 2주일 내에 이의신청을 하지 않으면 지급명령이 확정되며 임차인은 강제집행신청이 가능합니다.

 

2) 소액심판제도

 

소액심판은 민사조정을 통해서 해결하는 방법입니다. 민사조정은 조정위원회 등에서 분쟁당사자의 주장과 사정을 참작해 합의에 이르는 제도로 쌍방이 법원에 출석해 각자 의견을 진술하며, 임차보증금이 2000만원을 넘지 않는다면 소액심판을 활용할 수 있으며, 1회의 변론기일로 심리를 마치기 때문에 절차가 간소하며 신속히 재판을 받을 수 있고, 임대인이 변론기일에 출석하지 않고 답변서도 제출하지 않으면 임차인승소판결이 선고되는 제도입니다.

 

3) 보증금(전세금)반환청구소송

 

반환청구소송으로 승소하면 임차주택을 인도하지 않고도 바로 강제경매신청을 통해 보증금을 회수할 수 있으며, 만약 소송 전 임대인이 재산을 빼돌리거나 은닉할 우려가 있다고 판단되면 임대인재산에 가압류신청을 할 수 있으며, 가압류신청서를 임차물건의 관할지방법원에 제출하면 관할법원이 적법성과 요건을 판단해 가압류를 명령합니다.

 

 

 

 

 

전월세(임대차)계약기간 바로알기

■ 집세를 올려 달라, 못 올려주겠으면 비워 달라

Q> 전세 3천500만 원짜리 집에 7년째 세 들어 살고 있는 K씨는 얼마 전 집 주인으로부터 전세금을 2천만 원 더 올려 달라는 날벼락 같은 통보를 받았다. 집 주인은 돈을 못 올려주겠으면 당장 집을 비우라고 했다. 갑자기 목돈을 마련하기 힘들었던 강 씨가 통사정하자 집 주인은 보증금을 일부 깎아주는 대신 월세로 30만원을 내라고 했다. 한 달 100만 원 남짓한 수입으로 근근이 생계를 꾸려가고 있는 K 씨 가족으로서는 어떻게 살아가야 할지 막막하기만 하다.

A> 하지만 이는 집주인의 일방적 횡포다. 주택임대차보호법에 따르면 최초 임대계약 기간 2년이 지난 뒤 별도의 계약 조건 변경이나 갱신 거절 요구가 없으면 이전 계약과 동일한 조건으로 2년 단위로 다시 계약이 이뤄진 것으로 간주한다. 2004년 8월 입주한 K씨에게 그간 집주인이 별도의 요구를 하지 않은 것을 감안하면 지난해 8월 양측 사이에 다시 계약 연장이 이뤄진 셈이 된다. 결국 집주인은 K씨와의 임대차 존속 기간(2년)이 끝나는 2012년이 돼서야 전세금 인상을 요구할 수 있다. 이때 집주인은 계약 기간 만료 6개월에서 1개월 전 사이에 갱신 거절이나 계약 조건 변경을 세입자에게 통고해야 한다.

<주택임대차보호법>

제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기(期)의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.