창업전략아카데미

경매낙찰 후 세무서 압류액 확인 ‘필수’

◇2억3천만원짜리 집 1억5천만원에 샀다가 `쪽박`

A 씨는 2011년 5월 전세금을 3000만 원이나 올려달라는 집주인의 말에 다른 전셋집을 알아보다가 경매로 집을 사기로 마음먹었다. 직장과 가까우면서도 집값이 비교적 저렴한 신림동의 연립·다세대를 검색해 봤다. 지은 지 2년 정도 된 3층 빌라가 최초 감정가 2억3000만 원에서 2회 유찰돼 1억4720만 원까지 떨어져 있었다.

권리관계를 살펴보니 개인이 가압류 7000만 원을 설정(2008년 3월)한 것이 가장 선순위였고 관악구에서 설정해 놓은 압류가 있었다(2008년 9월). 그다음 서초세무서가 압류했고(2009년 3월), 임차인이 소유자로부터 자신의 전세 보증금을(1억 원) 돌려받기 위해 2010년 강제경매를 신청해 놓은 물건이었다. 임차인은 최선순위 가압류보다 앞서(2007년 10월) 전입일자와 확정일자를 받아놓았고 배당 신청까지 모두 해놓은 상태였다.

A 씨는 주변 시세를 고려해 1억6999만 원을 써 최고가 매수인이 됐다. 잔금까지 다 납부하고 배당표를 본 A 씨는 자기 눈을 의심할 수밖에 없었다. 선순위 임차인이자 확정일자까지 다 받아 놓은 임차인이 낙찰 금액에서 보증금을 모두 받아갈 것이라고 생각한 A 씨의 생각은 잘못된 것이었다.

◇물건 소재지와 다른 세무서라면 특히 주의

이 물건의 등기부를 보면 부동산의 소재지는 서울 관악구인데도 불구하고 서초세무서가 압류하고 있다는 것을 알 수 있다. 해당 부동산을 관할하는 시·군·구청의 압류라면 당해세, 관할이 다른 시·군·구청이나 세무서의 압류라면 지방세와 일반 국세 절차가 완료돼 있을 가능성이 높다고 판단해야 한다. 특히 국세는 금액이 큰 것이 많다.

2009년 3월 절차가 완료된 관악구 압류는 당해세로, 해당 부동산으로 인해 체납된 각종 세금(종합토지세나 재산세)을 징수할 목적으로 설정해 놓은 것이다. 따라서 당해세는 배당 순위에서 소액 임차인처럼 최우선 배당에 참여하게 된다. 그리고 서초세무서가 2009년 8월 절차를 완료한 압류는 일반 국세로, 등기부상 압류 절차가 완료된 일자가 권리일이 아니고 체납 국세가 발생한 시점(법정기일)이 권리 기준일이 된다. 서초세무서의 법정기일이 2007년 1월이므로 임차인의 전입·확정일자 2007년 10월보다 앞서기 때문에 서초세무서의 압류 금액이 먼저 배당되는 것이다.

낙찰 금액 1억6999만 원에서 경매비용 490만 원, 관악구에서 설정해 놓은 압류(당해세) 100만 원, 서초세무서가 설정해 놓은 압류 9300만 원이 차례로 배당되고 임차인에게는 7010만 원이 배당 금액으로 돌아갔다. 즉 경매 신청 채권자이자 선순위 임차인은 보증금 1억 원 중에 7010만 원만 받고 2990만 원을 배당받지 못하는 상황이 벌어진 것이다. 보증금 잔액은 A 씨가 추가로 부담하고 이사를 내보낼 수밖에 없었다. 더 많은 시간과 노력을 투자해 오히려 시세보다 비싸게 사는 결과를 낳은 것이다.

위의 사례처럼 관할이 다른 세무서의 압류 절차가 완료돼 있으면 해당 세무서로 압류 내용에 대해
 문의해 봐야 한다. 등기부상 압류 등기에는 압류 내용(세목)이나 압류 금액·법정기일 등이 명시되지 않기 때문이다. 하지만 세무서에서는 개인 정보 보호 차원에서 알려주지 않을 가능성도 높다. 낙찰 후 최고가 매수인이 되면 해당 경매계를 방문해 매각 기록 전부에 대해 열람·등사 신청을 하고 해당 세무서가 경매법원에 제출한 교부청구서와 채권계산서를 참고해 봐야 한다. 만약 세금 압류로 인해 낙찰자가 추가로 임차인의 보증금을 인수해야 한다면 매각 불허가 신청을 낼 수도 있다.

<자료/지지옥션>

서울시, 시니어 성공창업스토리 발간

서울시에 따르면 시가 2011년 8월 장년창업프로젝트를 시작한 후 연말까지 88개 기업이 생겨났고 이들의 누적 매출액은 9억 원, 지식재산권 출원ㆍ등록건수는 63건에 달한다.

◇한자교육콘텐츠 ‘꿈아이서당’

김인술(77)씨는 지난해까지 구청 노인일자리 사업에 참여해 월 20만 원 정도를 받는 동네 어르신이었지만 지금은 주변으로부터 ‘사장님’ 소리를 듣는 어엿한 교육기업 대표로 제2의 삶을 살고 있다. 서울시 장년창업프로젝트를 통해 그만의 독특한 한자교육 노하우를 교육콘텐츠로 개발해냈고 창업에 성공한 것이다.

김씨의 경우 소일거리로 시작한 아이들 한자교육이 창업아이템으로 발전했다. 젊은 시절 무역회사에서 일본과의 수출입 업무를 담당했던 그는 퇴직한 뒤 지난 2003년부터 종로구 노인종합복지관의 일자리 사업을 통해 미취학 아동들에게 한자교육을 해왔고 그때 쌓은 노하우를 바탕으로 교재를 만들었다.

김씨는 “글자를 배우려면 필순부터 정확히 알아야 하는데 색깔을 활용한 글자교육을 해보니 아이들의 학습 속도가 빨라졌다”며 “5년 전쯤 나만의 방법으로 가르친 아이들이 8급 한자시험에 100% 합격하는 것을 보고 이 교재와 교수법을 여러 사람과 공유해야겠다는 결심을 했다”고 설명했다.

김씨는 시 장년창업프로젝트에 참가해 아이디어를 현실화했고 지난해 말 교수법에 대한 특허까지 출원하면서 ‘꿈아이서당’이라는 교육기업을 만들게 됐다. 김씨는 “한자 학습방법이 입소문을 타면서 올해 종로구와 마포구 어린이집에서 내 교재로 150여명 정도가 공부하고 있다”며 “올해 연간 소득 목표는 300만원 정도지만 교재 매출이 늘어나면 수익도 더 확대될 것”이라고 말했다.

◇‘한국협상전략연구소’ 설립

2011년 11월 ‘한국협상전략연구소’를 설립한 최점수(61)씨는 30년간 직장생활에서 터득한 협상의 기술을 체계화해 창업을 했다. 2010년까지 국내 건설회사 임원으로 일했던 최 씨는 직장생활 중 200건 이상의 분쟁 조정에 나선 경험을 정리해 5시간짜리 강의 콘텐츠로 만들었다. 그는 “은퇴한 뒤 그동안 배운 지식을 활용할 방법을 생각해보다 이 일을 시작했다”며 “협상전문가라는 새로운 직업군을 만들었다는 데 자부심을 느낀다”고 설명했다. 최씨의 시간당 강의료는 5만~20만원 수준이다. 최씨는 “직장생활을 하면서 하루 살기에만 급급하면 자기가 하는 일의 가치를 제대로 파악하지 못한다”며 “업무 노하우를 잘 정리하고 활용방안을 고민하다 보면 책도 쓸 수 있고 콘텐츠 상품으로도 만들 수 있다”고 조언했다.

◇‘만화신문’ 설립

한글 디자인 티셔츠를 만드는 김나무(64) ‘서울in서울’ 대표나 ‘만화신문’을 설립한 최홍재(70)씨도 서울시 장년창업프로젝트에 참여해 성공 창업자에 이름을 올렸다.

◇장년창업 새 돌파구 열려

일할 수 있는 고령자 층은 많아지는 반면 일자리는 부족한 상황에서 이 같은 창업 성공은 노인 취업 문제를 해결할 수 있는 새 돌파구가 되고 있다. 시는 일자리플러스센터 등을 통해 노년층과 장년층의 창업을 돕기 위해 자금ㆍ특허ㆍ법률 등 분야별 전문가상담과 홍보ㆍ마케팅 등을 지원하고 있다.

서울시는 40대 이상 장년층 18명의 성공창업스토리를 담은 전자책 ‘시즌2, 자신만의 스토리로 창업한다’를 서울시 전자책 홈페이지(ebook.seoul.go.kr)와 서울산업통상진흥원 홈페이지(www.sba.seoul.kr)에 공개했다.

도미노피자 해외사업 활발

◇4분기 실적은 28%증가

도미노 피자는 2년 전 새로운 피자 요리법 개발 이후 확산되었던 성공의 여세를 2012년에는 해외 사업 확장 뿐 아니라 다시 국내 매장을 늘리는 쪽으로도 몰아가고 있다.

미국과 해외 매장 매출이 모두 강세를 보이면서 2011년 4분기 실적은 28%증가로 기대보다 높게 나왔다.

◇인도, 작년 매장 수 400개

특히 해외 사업은 초기 단계임에도 불구하고 성장 동력 역할을 톡톡히 하고 있다. 미국 패스트푸드 시장이 포화 상태에 이르고 수요가 감소하면서 다수의 미국 레스토랑업체들은 장기 사업 확장을 위해 신흥시장으로 눈을 돌리고 있다.

도미노는 이미 중국 같은 나라에서 입지를 굳힌 염 브랜드의 피자헛과 파파존스 인터내셔널 등의 국내 경쟁업체들과 맞서고 있다. 도미노가 가장 빠르게 성장하고 있는 나라는 인도로, 작년에 매장수가 400개에 이르렀다.

◇2012년 신규 글로벌 매장 350~450개 개점 계획

도미노 피자 CEO 패트릭 도일은 분석가들과의 컨퍼런스콜에서 “해외 시장은 균형을 맞추는 데 매우 중요한 역할을 하고 있다”며 “현재 해외 시장 점유율이 11%에 불과한 것을 감안하면, (앞으로) 도미노는 (해외시장의) 크기에서 뿐만 아니라 장기 성장률 측면에서도 혜택을 본다”라고 말했다.

도미노는 2012년 해외 매장 수가 미국 매장 수를 앞지를 것으로 기대한다. 1월 1일 기준으로 도미노는 4,835개의 해외 매장과 4,907개의 국내 매장을 보유하고 있다. 이 같은 해외 시장에 대한 “확고한” 비전은 “장기 전망치”를 높이는 것으로 이어졌다. 도미노는 이전의 250~350개보다 증가한 연간 350~450개의 신규 글로벌 매장을 개점할 계획이다.

◇18년 연속 동일점포 분기 성장률 기록

2011년 4분기 동일점포 매출은 미국에서 6.8%, 해외에서 4.7% 증가했다. 가장 최근 분기 실적으로 도미노는 18년 연속, 동일점포 분기 성장률을 기록하고 있다. 동일점포 분기 성장률은 업계에서 성장을 비교할 때 일반적으로 쓰이는 표준단위이다.

도미노는 새로운 피자 요리법과 “장인” 스타일 피자, 스터프드 치즈 브레드, 파마잔 브레드 바이트 등 다른 비전통적 메뉴들의 성공에 힘입어 지난 몇 년간 미국시장 점유율을 높여왔다. 하지만 해외시장으로 눈을 돌린 다수의 미국 레스토랑업체들은 해외시장에 주력한 이유이자 결과로 국내 매출 감소를 겪고 있다.

도미노는 미국시장 판매가 호조를 보이고 있음에도 2011년에 새 매장을 많이 추가하지 않았다. 주된 이유는 프랜차이즈 운영자들이 새로 가게를 열기보다 기존 매장 중에서 매출이 부진한 곳을 인수하는 분위기였기 때문이다.

패트릭 도일은 “2011년에는 예상보다 미국 매장수가 늘지 않았다. 원자재 가격이 폭등해 여름동안 마진이 약화되었고 그 때문에 프랜차이즈 운영자들이 사업 확장을 꺼렸다”며 따라서 투자금을 최대로 회수할 수 있는 길은 기존 매장을 인수하는 것이었다고 덧붙였다. 결과적으로 2011년 도미노의 미국 매장 수는 전년에 비해 22개가 줄었다.

그러나 “시스템이 보다 원활히 작동하고 그러한 기회가 사라지기 시작하면 성장을 원하는 사람들은 새 매장 개점의 필요성을 느낄 것이다.” 또한 도미노는 2012년 원자재 가격이 다소 안정되어 마진을 높일 수 있을 것으로 기대한다. “우리 목표는 올해 다시 어느 정도의 신규매장 성장을 이룩하는 것이다.”

◇도미노 주가 15% 뛰어

도미노는 2011년 4분기 순익이 3,090만 달러 혹은 주당 52센트로 증가(전년동기 순익은 2,420만 달러 혹은 주당 39센트였다)했으며 매출은 4.5% 증가한 5억170만 달러였다고 발표했다.

이 소식에 도미노 주가는 거의 15%가 뛰어 화요일(2012년 2월 28일)오후 장에서 38.45달러에 거래되었다.

매출 강세와 온라인 주문 증가 등으로 인건비를 줄여 치즈 등 원자재 가격 상승을 상쇄한 결과 운영 마진은 28.4%에서 28.9%로 늘어났다.

또 도미노는 부채 리파이낸싱 작업도 진행하고 있는데 이로 인해 2억2,500만 달러의 여유자금이 창출될 전망이며 “이 자금은 주식을 되사는 데 사용될 수 있을 것”이라고 오펜하이머 분석가 브라이언 비트너는 말한다.

최근 분기 동안 도미노는 자사 주식 가운데 115만 주를 3,580만 달러에 재매입해, 공개시장 주식재매입 프로그램에 기반 할 때 주식을 8,230만 달러어치 되살 수 있는 권한을 가지게 되었다.