창업전략아카데미

전·월세 계약시 주의사항 및 사기사례

◆첫째 본인 확인을 반드시 해야 한다.

임대인이 해당 주택의 소유자와 일치하는지를 따져봐야 한다. 만약 주택 소유자 본인이 아니라 그 가족이 계약 대리자로 나온다면 소유자 본인과 통화해 계약 위임 사실을 확인해야 한다. 소유자 본인이 대리인에게 계약을 체결할 권한을 줬다는 내용이 담긴 위임장과 인감증명서를 받아 두는 것이 좋다.

대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에 접속하면 임대인의 소유자 여부, 선순위 저당·가압류·가처분·가등기 등의 설정 여부를 알 수 있다.

◆둘째 근저당금액을 확인해야 한다.

등기부에 등재된 저당금액이 집값의 30%이하 수준이어야 안전하다. 집값의 30%가 넘는 근저당이 전세권보다 우선순위로 설정돼 있다면 전세보증금을 보호받지 못할 수 있다. 일반적으로 집이 경매에 넘어가면 시세의 70∼80% 수준에서 낙찰된다.

◆셋째 손해배상액을 설정해 놓는 것이 좋다.

일반적으로 임차인이 먼저 계약을 해지하면 임대인으로부터 계약금을 반환 받을 수 없고 임대인이 계약을 해지하면 임차인에게 계약금의 2배를 물어 줘야 한다.

하지만 이는 법적 효력이 없는 '관행'에 불과하기 때문에 계약시 이를 규정하는 문구를 달아두는 것이 좋다. '계약금을 해약금으로 하며 계약 미이행시 계약금을 손해배상액으로 예정한다'는 내용의 조항을 달아 두면 분쟁을 막을 수 있다는 것이다.

가계약도 일종의 계약으로 인정되기 때문에 가계약을 파기해도 위약금을 물어야 한다는 점 등도 알아둘 필요가 있다.

◆넷째 즉시 동사무소에서 전입신고를 하고 '확정일자'를 받아둬야 한다.

경매 등 만약의 상황 발생 시 배당절차에 참가해 보증금을 회수할 수 있는 '우선변제권'을 가질 수 있다.

◆다섯째 임대차계약이 종료됐음에도 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령을 신청하면 된다.

임대차계약이 종료됐음에도 보증금을 받지 못했다면 어떻게 해야 할까. 이때는 임차주택을 관할하는 지방법원 혹은 시·군법원에 임차권등기명령을 신청하면 된다. 보증금은 경매 이후 배당절차를 통해 반환 받을 수 있다.

<최근 전세사기 사례>

◆대리인의 전세사기

오피스텔 등 주거용 건물의 건물관리인이 임대인으로부터 월세로 임대계약을 위임받고 임대인에게는 월세계약을, 임차인에게는 전세계약을 이중으로 체결하여 전세보증금을 가로채는 사기사건이 발생 (판례에 따르면 이 경우 임대인의 책임을 60% 이상으로 산정)

◆신분증을 위조한 전세사기

월세로 임대차 계약을 체결한 사기꾼이 임대인의 신분증을 위조, 소유자로 가장한 다음 다른 임차인에게 전세계약을 체결하여 전세보증금을 가로채는 사기사건 발생

'8·18 전·월세시장 안정방안' 발표

◇수도권 1채만 세 놓아도 세제혜택 받는다

우선 민간의 전·월세 공급 확대를 위해 임대주택사업에 대한 세제지원이 강화된다. 수도권에서 1가구 이상만 세를 놓더라도 1가구1주택처럼 양도세 비과세를 적용한다. 세제혜택 요건이 현행 3가구 이상에서 완화된 것이다.

앞서 정부는 2·11 전·월세시장 안정 보완대책에서 서울 등 수도권의 전용면적 149㎡, 취득가 6억원 이하 주택 3채 이상을 5년 이상 임대하면 양도세 중과 완화, 종합부동산세 비과세, 법인세 추가과세(30%) 면제 등의 세제혜택을 줬었다.

반면 지방의 경우 1채만 등록해도 세제혜택이 가능하다. 이에 따라 이번 조치는 상대적으로 수도권 임대사업자에 대한 세제혜택 기준이 엄격해 전·월세 공급이 원활하지 못했다는 측면을 고려했다는 것이다.

◇주거용 오피스텔도 임대주택 등록이 가능

주거용 오피스텔도 임대주택 등록이 가능하도록 해 종부세와 양도세, 법인세 추가과세를 배제하고 취득세와 등록세를 감면해 주도록 했다. 국민주택기금을 통한 건설자금 지원 기준 대상을 가구당 종전 12~30㎡에서 12~50㎡로 확대하고 한도도 ㎡당 40만원에서 ㎡당 80만원으로 늘린다.

◇전·월세 소득공제 연소득 5000만원으로 확대

전·월세 소득공제를 연소득 3000만원에서 5000만원으로 확대해 임차인의 주거비 부담을 줄였다. 원리금 상환액이나 월세 지급액의 40%, 연간 300만원 한도에서 소득공제되도록 했다. 소형주택에 대한 전세보증금은 소득세 과세 대상에서 한시적으로 배제한다.

◇공공임대주택 공급 확대

공공임대주택 공급도 확대된다. 한국토지주택공사(LH)가 민간 신축 다세대주택 2만 가구를 매입, 임대주택으로 공급할 예정이다. 2011년 9월 중 매입계획을 공고한다.

◇저소득 대학생을 위한 전세임대

기초수급자 가정의 저소득 대학생을 위한 전세임대 1000가구를 신규 공급해 2년간 임대해주고 주택기금 지원을 통해 대학부지에 '보금자리 기숙사'를 짓기로 했다. 대학가 낡은 하숙집을 수리하는 등의 개량사업에도 국민주택기금을 통해 저리 융자할 방침이다.

◇국민주택기금 자금지원 확대

국민주택기금을 통한 자금지원도 확대된다. 소득이 최저생계비의 2배 이내인 저소득가구의 보증금 지원 한도를 수도권 과밀억제권역은 종전처럼 1억원으로 유지하되, 지방을 포함한 나머지 지역은 5000만원에서 6000만원으로 확대키로 했다. 상환기간은 서민(연소득 3000만원 이하)의 경우 최장 8년으로 종전보다 2년 늘리기로 했다.

주택기금의 생애최초 주택구입자금의 금리를 연 5.2%에서 4.7%로 0.5%포인트 낮췄다. 지원대상은 생애최초 구입하는 무주택 가구로 연소득 4000만원 이하다. 85㎡ 이하, 6억원 이하(투기지역 제외)의 주택이 대상이다.

◇기타 대책

국토부는 이밖에 재개발 재건축의 사업시기를 조정해 이주 수요를 분산하고 전·월세 거래정보 데이터베이스를 구축해 전·월세시장 점검을 위한 기초자료로 활용할 예정이다. 불법중개행위 유형을 구체화해 단속의 실효성을 높이고 시·군·구에 신고센터를 설치, 운용해 불법중개와 담합행위 단속을 강화할 방침이다.

이경규 꼬꼬면, 15일 만에 350만 봉지 팔려

개그맨 이경규가 개발해 화제가 된 한국야쿠르트의 '꼬꼬면'이 라면 업계에서 '태풍의 눈'으로 떠오르고 있다. 제품을 내놓은 지 15일 만에 350만 봉지가 팔려 나갔다.

한국야쿠르트에 따르면 2011. 8. 2일 나온 꼬꼬면은 대형 할인점과 편의점, 소규모 슈퍼마켓 등 일반 소매점에서 하루 평균 45만∼50만 봉지 유통되는 것으로 나타났다.

가장 잘 팔리는 라면인 농심 '신라면'의 하루 평균 소비량이 약 220만 봉지인 것으로 미뤄볼 때 신제품인 꼬꼬면의 판매량이 심상찮다는 분석이 나온다.

지역에 따라 9∼12일 뒤늦게 판매가 시작된 이마트와 홈플러스, 롯데마트에서는 15일까지 총 9만2000봉지 가량이 팔렸다.

롯데마트에서는 2011. 8. 9일부터 팔기 시작했는데 일주일 만에 판매 수량 기준으로 신라면과 너구리, 짜파게티, 안성탕면에 이어 다섯번째로 많이 팔렸으며 홈플러스에서는 7위, 이마트에서는 8위에 올랐다.

롯데마트에서는 신라면 대비 50％ 정도가 팔렸으며 나머지 두 곳에서는 20％ 선의 실적을 내고 있다.

한국야쿠르트는 이에 따라 거의 매일 야근조를 편성해 공장을 가동하며 '즐거운 비명'을 지르는 실정이다. 이 때문에 꼬꼬면의 생산을 현재보다 2배로 늘린다는 것이 한국야쿠르트의 방침이다.

한국야쿠르트 관계자는 "봉지면이 출시 초기 이렇게 많이 팔린 건 처음"이라며 "여름철 성수기 상품인 '팔도 비빔면'의 생산설비를 꼬꼬면 쪽에 우선 배정할 것"이라고 설명했다. "당장 꼬꼬면의 일일 생산량을 20~30만개 더 늘려서 요청 수량(40만∼50만 개)에 맞추겠다"는 관계자의 설명이다.

한국야쿠르트 관계자는 "다음달께 비빔면이 비수기에 접어들면 꼬꼬면 생산이 하루에 60만 개 정도로 늘어날 것이고 그때쯤 되면 호기심에 의한 구입이 많았는지, 재구매 의사가 있는 수요자가 얼마나 되는지 판단할 수 있을 것 같다"고 말했다.

이경규는 올해 3월 KBS 2TV '해피선데이-남자의 자격' 라면요리 대결 편에서 닭 육수와 계란, 청양 고추를 넣은 라면을 선보여 라면업계 관계자들로 구성된 심사위원단으로부터 호평을 받았다. 한국야쿠르트는 이경규에게 브랜드 사용료를 내기로 하고 꼬꼬면을 내놨다.

꼬꼬면은 제품이 등장한 이후 소비자들의 "괜찮다", "맛있다" 등 '입소문'이 확산되면서 이처럼 초반 인기몰이를 하고 있다고 업계관계자들은 분석했다.