창업전략아카데미

부동산 처분 시 사전 체크사항은?

주택 등의 양도 이후 양도소득세에 대한 상담을 받고자 할 때, 가장 궁금하게 생각하는 부분이 자신에게 적용되는 세율이다. 즉, 자산을 양도해야 할 상황이 발생 했을 때 자신의 토지가 비사업용 토지는 아닌지 또는 자신의 주택이 1세대 2주택으로 중과대상에 해당하지는 않는지 궁금해 하며 그 자산을 양도할 때 많은 양도소득세를 납부하게 될까 걱정하는 것이다.

2012년은 비사업용 토지나 다주택에 대한 중과가 이루어지지 않아 누진세율이 적용되므로 세율이 크게 영향을 미치지는 않지만 이는 한시적 규정임을 기억해야 한다.

더불어 양도소득세는 ‘양도소득 과세표준 ⅹ 양도세율’의 계산방식을 취하기 때문에 높은 양도세율을 적용 받게 되더라도 만약 양도소득 과세표준이 작다면 납부해야 할 양도소득세는 그다지 크지 않을 수 있다. 이런 양도소득세를 계산하는 과정에서 어떤 부분을 고려해야 하는지 그 내용을 하나씩 살펴보도록 하자.

◇취득가액

대부분 사람들은 양도소득세와 관련해 양도소득 세율만을 생각하고 취득가액을 고려하지 않는다. 그러나 취득가액은 양도소득세를 계산하는데 있어 가장 중요한 부분이라 할 수 있다. 예를 들어, 극단적인 경우 양도소득 세율이 50%라 할지라도 양도가액 - 취득가액 = 0 의 경우에는 양도소득세가 “0”원이 된다. 즉, 이러한 경우 취득가액이 절세에 있어 키포인트가 된다.

여기서 취득이란 매매·교환·상속·증여·기부·건축 등 유상·무상을 불문한 일체의 취득행위를 말한다. 다시 말해 상속 및 증여도 하나의 취득행위이다.

따라서 토지 등 부동산을 상속 받은 경우, 상속 받을 때 그 당시 시가로 상속세를 신고한다면 상속 시 취득가액은 상속받은 당시의 시가가 된다. 이때에 “상속세 신고”는 하나의 절세 전략이 될 수 있는 것이다.

◇양도소득 세율

양도소득 세율은 크게 누진세율과 중과세율로 나눌 수 있다. 부동산 및 부동산에 관한 권리의 세율만을 고려할 때, 우선 보유기간이 2년 이상인 경우만 누진세율을 적용 받을 수 있기 때문에 2년 미만의 단기 보유의 경우에는 중과세율을 적용 받게 된다.

2012년의 경우는 다주택자 및 비사업용 토지 보유자에 대해서도 동일하게 기본 누진세율이 적용된다. 2012년은 1세대 1주택 요건에서 거주요건이 폐지되었다. 이는 세율부분에서 큰 플러스 요인으로, 만약 거주요건을 채우지 못해 매각하지 못한 1주택이 있다면 올해 매각을 고려해 보는 것도 괜찮은 전략이다.

또한 현재 배우자 증여에 대하여는 6억까지 증여세 공제가 되고 있는바 이 또한 양도소득세 절세의 포인트가 될 수 있다. 1세대 2주택으로서 주택의 명의자가 한 명으로 되어 있는 경우 배우자 증여가 이루어지면 이는 1세대 2주택인 사실에는 변동이 없으나, 증여 당시 증여가액을 취득가액으로 하므로 과세표준이 줄어드는 효과를 볼 수가 있다.

단, 이 경우 취득행위를 하였으므로 취∙등록세는 납부하여야 하는데, 이 부분을 고려하여 증여전과 후의 세금을 비교해 무엇이 더 나을지 결정해야 한다.

◇자산 취득과 동시에 양도 생각해야 절세 가능

앞에서 말한 것과 같이 적용 세율이 높다고 무조건 양도소득세 납부세액이 커지는 것은 아니다. 발상을 조금만 전환하면 의외의 부분에서 절세 방법을 찾을 수 있을 것이다. 하지만 증여의 경우 증여 받은 후 5년 이내에 양도하면, 이는 증여행위를 배제하고 최초 증여자가 양도한 것으로 보기 때문에 절세효과를 얻을 수 없다.

이외에도 세법상 여러 제재 조항을 두고 있으므로, 이러한 사항들을 고려하여 절세 계획을 세워야 한다. 때문에 이 또한 양도직전이 아닌 취득 당시 절세 상담을 통해 여러 방법을 생각하여 두는 것이 좋다.

자산을 양도해야 할 상황에 직면해서야 납부해야 할 세금에 대해 고민하고 절세를 위해 여기 저기 알아보는 것은 바람직하지 않다. 언제나 자산의 취득과 동시에 그 자산의 양도를 생각하고 절세 계획을 세우는 것이 현명한 재테크라는 것을 항상 염두하며 행동하길 바란다. 비록 그 자산을 양도할 일이 없을 것이라고 장담하는 경우일지라도 말이다.

<자료/ 굿모닝뉴스레이다>

우리나라 직업 중 가장 만족도가 높은 직업은 무엇일까?

<직업만족도 순위>

조사결과 초등학교 교장 선생님의 직업 만족도가 가장 높은 것으로 조사됐다.

한국고용정보원이 2010년부터 2011년까지 우리나라 759개 직업 현직 종사자 2만6,181명을 대상으로 실시한 재직자 조사결과에 따른 것이다.

초등학교 교장은 사회적 평판과 정년보장, 발전가능성, 시간적 여유 등을 종합 고려할 때 만족도가 가장 높게 나타났다.

이어 성우와 상담전문가, 신부, 작곡가, 큐레이터, 대학교수, 국악인, 아나운서, 놀이치료사 등의 순으로 직업 만족도가 높았다.

일반적으로 선호되는 직업인 의사, 한의사, 판검사, 변호사 등의 직업은

만족도 10위 안에 하나도 들지 못했다.

한의사가 12위에 올랐고, 판사가 22위, 의사 44위, 변호사 57위, 검사(133위)는 100위권에도 이름을 올리지 못했다.

기업임원과 CEO도 직업만족도는 185위에 그쳤다.

조사결과를 보면, 만족도가 높은 상위 20개 직업에 초등학교 교장과 대학교수, 특수학교 교사 등이 포진해 주로 교육 분야 직업이 만족도가 높은 것으로 나타났다.

작곡가와 국악인 등 문화예술 분야도 상위 20개 직업군 안에 들어간 것도 눈에 띈다.

또, 국회의원이 직업만족도에서 73위에 올랐는데, 특히 만족도를 구성하는 세부요소 중 하나인 직무 만족도에서는 2위를 기록해 눈길을 끌었다. 직업의 만족도는 여성(14.87)이 남성(14.63)보다 다소 높았고, 근무하는 기업체가 크고, 임금수준이 높을수록 만족도가 높게 나왔다.

그러나 화가(28위)나 연극배우(31위), 소설가(35위), 시인(54위), 사회단체 활동가(48위), 전도사(64위) 등 임금과 크게 관련 없지만 만족도가 높은 직업도 상당수였다.

자료/ 한국직업정보시스템(know.work.go.kr)

오피스텔 주택임대사업자 등록 가능, 투자 포인트는?

최근 오피스텔 공급량이 늘어나고 있는 가운데 상대적으로 관리가 쉬운 오피스텔에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.

특히 2012년 4월부터 오피스텔도 주택임대사업자 등록이 가능해지면서 주택임대사업자로 등록이 유리한지 궁금해 하는 투자자들이 늘어나고 있다.

◇주거용 오피스텔 지방세 감면

2012년 4월 27일부터 임대사업자가 매입, 주거용으로 임대하는 오피스텔에 대해 지방세가 감면된다. 그동안 오피스텔은 업무용 건축물로 주거용으로 임대하더라도 임대주택에 포함되지 않아 지방세 감면 혜택을 받을 수 없었지만 지난해 말 임대주택법 개정으로 임대사업자가 매입하는 오피스텔의 경우 임대주택으로 등록이 가능해진 것이다. 이에 따라 기존 임대주택과 동일한 세제 혜택을 부여하기 위해 지방세특례제한법을 개정하게 됐다.

◇오피스텔을 업무용으로 등록하는 이유

일반적으로 오피스텔을 업무용으로 등록하는 이유는 업무용 오피스텔은 주택으로 간주되지 않아 세 부담을 피할 수 있기 때문이었다. 업무용 오피스텔은 양도세 계산 시 주택이 아니므로 다주택자 취급을 받지 않아 일반세율(6~35%)을 적용받는다.

또한 종부세가 면제되고 신규 분양 오피스텔은 건물가액의 10%를 환급받을 수 있다.

◇오피스텔을 주거용으로 임대주택으로 등록하면?

반면 이번 개정안을 통해 주거용으로 주택임대사업자로 등록하면 재산세와 취득세는 면적별로 감면되거나 면제되고 종부세 합산에서 배제된다. 임대주택 외에 자가주택(1가구 1주택 비과세 요건 충족) 매도 시 비과세가 되고 임대주택 처분 시에도 양도세가 중과되지 않고 일반세율이 적용되는 장점이 있다.

◇임대사업자 등록 전 체크사항

그러나 이번 개정안을 통해 오피스텔을 주택임대사업자로 등록할 경우 혜택이 생겼지만 업무용으로 등록할 때와 어떤 것이 더 유리한지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

오피스텔 임대사업자로 등록하기 전에 가장 먼저 점검할 것은 매도 시점이다.

세제혜택은 5년 이상 의무적으로 임대하는 것이 필수이기 때문에 매도 시점이 5년 이후가 될 때 등록하는 것이 좋다.

또 주택임대사업자는 부과세 환급이 없다는 것을 기억해야 한다. 보통 임대사업자는 건물분 부가세의 10%를 환급받는데 소형오피스텔의 경우 분양가의 5%를 웃도는 경우가 많다. 따라서 부가세와 취득세 4.6%를 비교해서 유리한 쪽을 선택해야 한다.

임대사업자 등록 시 부가세 환급 메리트는 있지만 반기별로 월세에 대한 부가세 신고와 납부를 해야 하기 때문에 월세 수익률 계산 시 참고해야 한다. 또 기존 오피스텔 보유자가 임대사업자에서 주택임대사업자로 갈아탈 경우 재산세만 감면되고 취득세는 환급받지 못한다는 것을 기억해야 한다. 또 분양된 지 10년 이내라면 부가세 환급액을 추징당할 수도 있다.

오피스텔 임대사업자로 등록한다고 무조건 혜택이 있는 것이 아니라 투자 기간과 전체적인 세금 혜택 등을 종합적으로 따져봐야 한다.

업무용 부가세 환급 메리트가 더 큰 경우도 많아 실제로 오피스텔 임대사업자 등록이 불리할 수도 있어 주택임대사업자 등록이 많지 않을 수도 있다.