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주택의 용도변경, 주의해야 한다.

 

 

도시 근교에 단독주택 한 채를 소유한 박 씨는 이곳에서 10년째 거주하고 있다.

 

지하철이 들어서고, 상권이 형성되어 박 씨는 1층에 음식점을 내기로 했다. 주택을 음식점으로 용도 변경하여 장사를 시작하였으나 당초 기대했던 만큼 장사는 잘 되지 않고 부채만 자꾸 늘어나 1년 만에 폐업하고 다른 곳에서 사업을 시작하기 위해 집을 팔았다.

 

박 씨는 1세대 1주택으로 10년 이상을 거주했기 때문에 당연히 비과세라고 생각하고 양도소득세 신고를 하지 않았다. 그러나 한참 후에 세무서에서 양도소득세 5천만 원을 내라고 고지서가 왔다. 대체 어떻게 된 것일까?

 

 

 

 

 

◇보유기간에 따른 비과세 혜택은 ‘주택’의 경우에 해당

 

세법에서는 1세대 1주택 비과세를 1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택을 보유하고 있는 경우, 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것과 그에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배 이내의 토지를 양도하는 것에 대하여는 양도소득세를 비과세 한다고 명시하고 있다.

 

여기서 양도하는 건물이 ‘주택인지’, ‘3년 이상 보유하였는지’ 등의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하며, ‘3년 이상 보유’라 함은 보유기간 중에 주택으로 사용한 기간이 통상하여 3년 이상인 경우로 한정하고 있다.

 

 

◇비과세 혜택의 판정은 양도일을 기준

 

결과적으로 박 씨가 낸 양도소득세는 용도 변경한 음식점을 양도한 결과인 것이다. 따라서 그전에 10년을 소유하고 거주한 사실은 양도 당시 공부상 판단할 사항이 아닌 것이 되어버린 셈이다. 그래서 1년을 영업한 음식점은 비과세 요건을 충족할 수 없으므로 양도소득세 과세는 당연한 결과이다.

 

그렇다면 과세 이전으로 돌아가서 어떻게 해야만 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있을까? 박 씨의 경우는 음식점으로 용도변경하기 전에 주택으로 3년 이상 보유 및 거주하였으므로 다시 주택으로 용도변경만 하게 된다면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

 

◇양도 시에는 반드시 주택으로 용도변경을 다시 할 것

 

문제는 양도 당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것인데 가장 확실한 방법은 건물을 양도하기 전에 음식점 폐업신고를 하고 용도를 다시 주택으로 변경하여 실제로 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 정리해 놓는 것이다.

 

물론 용도변경을 하기 위해서는 주택으로 사용이 적합하도록 의무사항 이행이 따라야 하며 매수자의 음식점 개업 여부 등 여러 가지 제약이 따를 수 있다.

 

만일 공부상 정리가 어렵다면 양도 당시 사실상 거주목적의 주택으로 사용하였음을 입증할 수 있는 증빙서류를 갖추어야 매수 당시 용도가 ‘주택’인 매매계약서와 가정용 전기요금납부영수증, 그리고 날짜가 찍힌 주택사진으로 내부 및 외부를 주택으로 판단할 수 있는 것이어야 한다.

 

또한 임대한 사실이 있다면 주택임이 명시된 임대차계약서와 임차인의 주민등록등본을 증빙서류로 제출하면 더욱 신빙성을 갖출 수 있다.

 

이와 같이 3년 이상 거주하던 주택을 용도 변경하여 단기간 사업을 하였다면 양도 시에는 꼭 용도를 주거용 주택으로 변경하고 공부상 정리를 해야만 비과세혜택을 받을 수 있는 점을 명심해야 한다.

<자료/ 굿모닝뉴스레이다>

 

개발제한구역 농지로 형질변경 절차 간소화

(2012.03.13. 한국경제)

 

 

개발제한구역(그린벨트) 내 나대지를 농지로 만들 때 토지 형질변경 절차가 간소화되고 재해 복구를 위한 나무 베기는 신고 없이도 가능해진다.

 

국토해양부는 이 같은 내용의 개발제한구역법 시행령 및 시행규칙 개정안을 14일부터 3주간 입법예고한다고 13일 밝혔다.

 

개정안은 개발제한구역에서 건축물이나 공작물이 설치되지 않은 토지를 논 밭 과수원 등으로 변경할 때 시장·군수·구청장 허가 없이 신고로만 가능하게 했다.

 

개발제한구역 내 벌채 요건도 완화했다. 그동안 개발제한구역에서 벌채하려면 시장 등에게 허가(벌채면적 500㎡ 이상 또는 벌채수량 5㎥ 이상) 받거나 신고(벌채면적 500㎡ 미만 또는 벌채수량 5㎥ 미만)를 해야 가능했다. 하지만 앞으로 재해 긴급복구 땐 벌채면적 500㎡ 미만이거나 벌채수량 5㎥ 미만이면 신고 없이도 가능하다. 다만 무분별한 벌채를 막기 위해 연간 벌채 규모는 1000㎡ 또는 10㎥ 이내로 제한했다.

 

국토부는 입법예고 후 법제처 심사 등을 거쳐 다음달 말 시행령 개정을 완료할 예정이다.

 

 

 

토지주들이 땅 묶어 공동 개발…건축협정제 도입된다

(2012-03-14 한국경제)

 

 

 

 

 

 

 

◇준주거지역 일조권 규제 제외…건축법 개정안 9월 국회상정

여러 필지를 묶어 건물을 정비할 수 있는 건축협정제가 도입된다. 이 제도가 적용되는 지역에서는 서로 접한 두 건물의 외벽을 합쳐 짓는 맞벽건축이 허용된다. 또 준주거지에 들어서는 주상복합아파트 등은 일조권 규제 대상에서 제외된다.

 

국토해양부는 이 같은 내용을 담은 ‘건축법 및 시행령·시행규칙 개정안’을 14일 입법예고한다고 13일 밝혔다. 건축법 개정안은 의견수렴 절차를 거쳐 오는 9월 정기국회에 제출된다.

 

개정안은 블록 단위의 건축물 정비를 활성화하기 위해 건축협정제를 도입했다. 건축협정제는 지구단위계획구역과 주거환경개선 사업구역, 도시재정비촉진구역 등에서 다수의 토지와 건물 소유자들이 협정을 맺어 건축계획을 수립하고 인가받는 제도다. 대규모 철거로 인한 지역 커뮤니티 붕괴 등을 줄이면서 여러 필지를 묶어 건축물을 정비할 수 있어 사업성이 개선될 것으로 국토부는 설명했다.

 

협정구역에서는 건물 외벽을 합치거나 옆동과의 벽간 거리를 50㎝ 미만으로 하는 맞벽건축도 허용함으로써 구역 단위 타운하우스 조성도 가능해졌다. 지금까지는 상업지역과 도시미관 향상구역에서만 맞벽건축이 가능했다.

 

개정안은 맞벽건축을 원할 경우 대상 건축물 여럿을 하나로 간주, 일괄 허가를 받을 수 있도록 하고 감리와 사용승인 등 행정절차도 간소화했다. 건축협정 대지에 대해서는 분할제한, 높이제한, 일조기준 등 건축기준도 완화했다.

 

최근 논란을 빚은 준주거지 공동주택에 대한 일조권 적용과 관련, 기준을 바꿔 전용·일반주거지역에서만 적용하도록 했다. 정태화 국토부 건축기획과장은 “법제처와 협의해 법 개정 전까지 준주거지역의 일조권 적용 시기를 늦추는 방안도 추진할 계획”이라고 말했다.

 

건축허가 절차도 간소화했다. 현재 건축허가일로부터 1년 이내에 착공하지 않으면 건축허가가 취소되지만 공장에 대해선 착공 기한을 3년으로 늘렸다. 건축심의위원 명단을 사전 공개하고 심의 시기를 명문화하는 등 건축심의 제도도 개선했다.

 

안전기준은 강화했다. 재해 취약지역 내 신축을 신고제에서 허가제로 바꾸고 구조안전 확인 대상도 연면적 1000㎡에서 500㎡ 이상으로 강화했다. 3층 이상 건축물의 증개축도 허가제로 바꾼다.

 

 

오피스빌딩 수익률 상승..임대료↑, 공실률↓

(2012.03.14 이데일리)

 

 

◇오피스 6.97%, 매장용 6.66

 

작년 오피스빌딩 수익률이 전반적인 임대료 상승, 공실률 하락 추세 영향으로 소폭 상승한 것으로 조사됐다.

 

국토해양부와 한국부동산연구원은 14일 서울과 6개 광역시, 수도권에 소재한 오피스빌딩 1000동과 매장용 빌딩(일반 상가) 2000동의 2011년 수익률, 공실률, 임대료 등 투자 정보를 발표했다.

 

 

 

▲연간 투자수익률 (자료=국토부)

 

 

이 자료에 따르면 작년 오피스빌딩 연간 수익률은 6.97%로 전년대비 0.11%포인트 상승한 것으로 나타났다. 매장용 빌딩은 6.66%로 0.19%포인트 하락했다.

 

오피스빌딩과 매장용 빌딩 연간 수익률은 2009년 금융위기 당시 각각 4.77%와 5.19%를 기록하며 사상 최저치를 기록한 이후 평균 6~7% 수준을 유지하고 있다.

 

공실률도 꾸준히 낮아지는 추세다. 작년 4분기 기준 오피스빌딩 평균 공실률은 7.6%로 2010년 4분기 이후 공실률 하락 추세가 이어지고 있다. 매장용 빌딩 역시 7.8%를 기록, 2009년 1분기 이후 가장 낮은 공실률을 유지하고 있다.

 

임대료 역시 올랐다. 월 임대료의 경우 오피스빌딩은 ㎡당 1만5200원으로 전 분기대비 100원 상승했고, 매장용은 ㎡당 4만3200원으로 300원 오른 것으로 조사됐다.

오피스빌딩은 중소형 오피스빌딩의 투자수요 증가, 리츠 등 부동산 간접상품 활성화 등의 영향으로 작년 수익률이 소폭 올랐고, 매장용 빌딩은 자산가치보다 임대료가 더 높은 수준으로 올라 수익률이 소폭 내렸다고 국토부는 설명했다.

 

지역별로 보면 오피스빌딩은 서울, 부산, 성남이 7% 이상의 수치를 보인 반면 광주는 2% 수준으로 수익성이 상대적으로 크게 떨어졌다. 매장용빌딩은 부산이 7.44%로 가장 높았고, 광주가 5.27%로 가장 낮았다.

 

이영호 한국부동산연구원 연구원은 “오피스빌딩은 공급과잉 얘기도 나오고 있지만 전반적으로 공실률은 하락, 임대료는 상승 추세여서 올해 역시 보합 내지는 상승세를 이어갈 것”이라고 말했다.XML

 

 

지하철 5호선 군자역 일대 100m 초고층 관광호텔 건축 허용

(2012.03.15 한국경제)

 

 

 

 

 

 

◇서울시, 중곡지구 재정비안 가결

쇼핑몰 등 상업시설 확충 가능

 

서울시 광진구 5호선 군자역 주변에 최고 100m 높이의 호텔ㆍ쇼핑몰 건축이 허용된다.

 

서울시는 군자역 주변 11만4,030㎡ 일대에 근린 상업시설과 업무시설을 확충하는 '중곡지구 제1종 지구단위계획 재정비안'이 도시·건축공동위원회에서 수정 가결됐다고 15일 밝혔다.

 

이번 재정비 안에는 관광 경쟁력을 높이기 위해 관광호텔 건립을 허용하고 권장용도를 문화 및 집회ㆍ판매ㆍ의료ㆍ교육연구시설 등으로 계획하는 내용이 담겼다.

 

자율적인 개발을 유도하기 위해 군자역 사거리 일대 특별계획구역 지정이 해제되며 건축물 높이제한도 완화돼 최고 100m까지 개발이 가능해졌다. 또 보도 위에 설치된 지하철 5ㆍ7호선 출입구와 환기구를 건물 신축시 지하로 이전하도록 했다.

 

시는 건물 신축시 시민들에게 지하철 이용의 편익과 쉼터 제공 등을 보장할 경우 이에 상응하는 용적률 인센티브를 제공할 방침이다.

 

시의 한 관계자는 "이번 재정비 계획으로 근린 생활시설과 업무시설이 늘어나고 관광호텔 입지가 가능해져 지역경제 활성화에 기여할 수 있을 것"이라고 말했다.

 

한편 같은 날 상정된 강서구 가양동 일대 5만9,968㎡의 '화이트코리아부지 제1종 지구단위계획구역 및 계획 변경안'은 미관지구로 도시경관을 훼손할 우려가 있다는 이유로 보류 판정을 받았다.

 

 

사업자에게 있어 영수증은 돈이다.

 

 

 

3만원까지는 간이영수증이 가능하지만 3만원을 초과하는 비용에 대해서는 세금계산서, 법인카드 사용 등 꼼꼼하게 적격 지출증빙을 받아야 한다.

 

 

◇3만원 초과분부터 챙겨야

 

문구점에서 5만원 상당의 사무용품을 사고 현금영수증이 아닌 일반 영수증(간이 영수증)을 받았다면 이를 경비로 처리하는 대신 1,000원(지급액의 2%)의 가산세를 추가로 부담해야 한다. 이는 바로 ‘영수증’을 받았기 때문이다. 영수증은 세법에서 인정하는 적격증빙서류가 아니기 때문에 이를 수취하면 여러 불이익을 당할 수 있다.

 

적격증빙서류에는 세금계산서, 계산서 그리고 신용카드매출전표(선불카드, 직불카드 포함), 현금영수증 등이 있다. 따라서 2009년 1월 1일 이후 건당 3만원을 초과하는 경비를 지출한 경우에는 반드시 정규증빙서류를 받아야 가산세를 피할 수 있다. 접대비의 경우에는 1만원을 초과하는 경우 경비로 인정을 받을 수가 없는 점도 유념해야 할 내용이다.

 

 

 

 

 

 

◇적격 지출증빙의 수취·보관 의무

세법에서는 기업경영의 투명성 확보 및 거래 상대방 사업자의 과세표준 양성화를 위해 기업에서 지출하는 각종 경비들에 대해 일정한 지출 증빙서류를 수취하여 5년 동안 보관하도록 의무화하고 있다. 이러한 지출 증빙서류수취 보관의무를 지키지 않는 경우에는 거래 내용 자체를 인정받지 못 할 수 있으며 증빙불비가산세를 부과 받을 수도 있으니 사업자는 주의해야 한다.

 

 

1. 일반경비인 경우의 지출증빙서류 수취·보관

 

각 사업연도에 그 사업과 관련된 모든 거래에 관한 증빙서류를 작성 또는 수취하여 법인세 과세표준 신고기한이 경과한 날부터 5년간 보관하여야 한다. 이 경우에 법인이 다른 사업자로부터 건당 거래금액이 3만원을 초과하는 재화 또는 용역을 공급받고 대가를 지급하는 경우에는 적격 지출증빙을 수취하여 보관해야 한다.

 

 

2. 접대비인 경우의 지출증빙서류 수취·보관

 

1회의 접대에 지출한 접대비 중 1만원을 초과(경조금의 경우는 20만원 초과)하는 적격 지출 증빙을 받지 않은 경우에는 접대비 한도초과 여부에 관계없이 손금에 산입하지 아니한다.

 

 

3. 증빙불비가산세

 

사업과 관련해 다른 사업자로부터 재화 또는 용역을 공급받고 적격 지출증빙을 받지 않은 경우에는 받지 않은 금액(부가세 포함)의 2%에 상당하는 금액을 종합소득세 또는 법인세에 가산해 납부해야 한다. 이 경우 산출세액이 없는 경우에도 가산세를 징수한다. 그러나 영수증 수취 금액이 1만원을 초과하여 손금에 산입하지 않은 접대비에 대해서는 증빙불비가산세를 적용하지는 않는다.

 

<자료/ 굿모닝뉴스레이다>