주택은 기본적 권리, 주택정책 달라진다.
◇주택정책의 중요성
1. 주택은 그 사회의 생산적 자원으로서 배분적 형평성을 유지해야 한다. 시장기능에만 의존할 경우 주택이라는 희소자원이 불공평하게 배분될 수밖에 없고, 이는 지역간· 계층간· 산업부문간 갈등을 유발하는 중요한 원인이 될 수도 있다.
2. 주택의 생산과 배분이 장·단기적으로 안정되어 있지 못한 경우 국민경제에 큰 영향을 미치게 된다. 한 국가경제를 안정시키고 성장을 유지시키기 위해서는 정부개입을 통한 주택시장 및 주택관련 산업의 안정이 필수적이다.
3. 주택은 인간의 기본적 권리요, 삶의 조건이기 때문에 국가가 개입하여 최소한의 주거수준을 영위할 수 있도록 하고 이를 보장하는 정책수단을 강구해야 한다.
◇우리나라 주택정책의 변화
1. 1960년대 주택정책
1960년대 이전에는 체계적인 주택정책이 거의 존재하지 않은 시기였다. 한국전쟁 이후 소멸된 주택복구와 난민용 주택을 건설하는 정도였다. 이후 1960년대 들어서면서 주택문제는 관련산업에 대한 파급효과를 기대하는 성장위주의 경제정책에 일부분으로 당시 〈제1차 경제개발 5개년 계획〉(1962∼1966)에 포함되어 추진하게 되었다.
2. 1970년대 주택정책
1970년대의 주택정책은 정부가 본격적으로 주택문제에 관심을 갖고 당시의 〈경제개발 5개년 계획〉과는 별도로 장기적인 주택건설계획의 마련 및 「주택건설촉진법」과 같은 제도적 정비까지 강구하는 등 적극적인 정책을 추진한 시기라고 볼 수 있다. 이 같은 정책추진은 1960년 말 이후 이촌향도 현상에 따른 급속한 산업화와 도시화로 주택부족율이 심화되었기 때문이다. 특히 1978년에는 부동산 투기로 인해 주택시장이 과열되자 정부는 5월과 8월에 각각 주택가격 안정과 투기억제를 위한 주택공급에 관한 규정의 제정과 부동산 투기억제 및 공급대책(8·8조치)을 발표하였다. 이를 통하여 정부가 주택의 공급조건과 방법을 직접 통제하는 계기를 마련하게 되었다.
3. 1980년대 주택정책
1980년대의 주택정책은 조세정책의 적극적인 활용을 통하여 주택시장의 과열방지와 부양 등을 도모하고, 주택공급을 적극적으로 확대하였다. 즉 주택경기가 위축되면 부양대책을 시행하고, 다시 주택시장이 과열되면 투기억제 대책을 세우는 등의 조치가 이루어진 것이다. 1978년의 투기억제대책으로 1980년 초에 미분양이 발생하는 등 주택경기가 침체되자 1981년 1월과 1982년 5월에 양도소득세 면제기간을 연장하고 주택자금 융자조건을 완화하는 등의 조세 및 금융정책 변화를 통하여 주택경기부양대책을 시행하였다.
그러나 이러한 부양대책으로 주택경기가 과열되자 당해 12월에 다시 투기억제대책을 마련하고, 1983년 4월에 민영주택에 대한 채권매입제도를 도입하기에 이르렀다. 이러한 변화과정을 겪으면서 1980년대 후반에는 88서울올림픽과 같은 대규모 국제행사가 열리고, 이와 관련하여 경기가 호전되자 부동산 시장이 다시 과열되기 시작하였다. 이에 주택을 포함한 부동산 경기 과열을 억제하기 위한 정책이 1988년의 8·10부동산 종합대책과 1989년의 일산·분당 등 수도권내 5개 신도시를 건설하는 200만 호 주택건설 계획으로 이 기간 동안에는 주택건설 비중에 있어서 민간위주에서 공공위주로 전환되기도 하였다.
이 시기에도 정부는 8·10조치를 통하여 주택의 양도소득세 면제기간을 3년 거주에서 5년 거주로 연장시키는 조세 강화정책과 1989년의 주택공급확대정책을 통하여 수급불균형 상태의 주택가격 상승을 억제시키고자 하였다.
4. 1990년대 주택정책
1990년대의 주택시장은 1980년대 말의 주택가격급등에 따른 각종 투기억제대책 및 주택공급확대 대책의 영향으로 부동산시장이 전반적으로 안정세에 들어섰다. 즉 주택전산망 구축이나 부동산 투기 억제를 위한 토지공개념 법제의 제정 및 시행 등과 맞물려 과거의 주택가격 급등과 같은 사회경제적 폐해가 재발되지 않도록 한 것이다. 특히 지속적인 주택공급을 통하여 주택시장의 수급불균형을 해소하기 위해 가용택지의 확보차원에서 준농림지의 전용확대 등 토지이용규제 완화가 이어지고, 자율화 조치가 시행되었다. 결국 이기간 동안에 주택정책은 〈200만 호 주택건설 계획〉을 근간으로 하여 지속적인 주택공급과 주택시장 안정세를 도모한 시기라고 할 수 있다.
그러나 200만 호 주택건설과 같은 대규모 주택공급정책이 단기간내에 추진됨으로써 건축자재의 급등, 또한 분양제도를 통한 시장가격보다 싼 주택이 대량 공급되어 주택수요의 폭발적인 증가를 가져왔고 이로 인하여 부동산 투기 붐이 조성되고 단기적으로는 급격한 주택가격의 상승이 초래되었다. 그렇지만 이러한 과정을 거치면서 주택가격은 1991년부터 1997년 말 외환위기를 초래하기 전까지 하락 내지는 안정세를 유지하게 되었다.
1997년 IMF로 인하여 중도금 미납·해약 등으로 위축되고 있는 주택건설을 원활히 하여 고용을 창출하고 주택시장의 안정을 도모하기 위하여 국민주택기금 운용규모를 확대하는 등 공공부문의 역할을 강화했다. 또한 서민주거안정대책(1999.8.20)과 전세가격안정대책(1999.9), 임대주택활성화대책(2001.5.23)로 주로 주택경기의 부양정책이 주를 이루었다. 부동산경기활성화대책으로 양도소득세면제(25.7평이하) 등 세제혜택이 주어졌으며, 아파트 분양가 전면자율화로 집값상승의 요인이 되었다.
5. 2000년대의 주택정책
2003년 10·29대책 이후 안정세를 지속하던 주택 가격이 2005년 2월부터 상승세로 전환, 특히 아파트는 전체 주택보다 높은 가격상승세를 보였으며, 강남 및 분당에서 시작된 아파트 가격사승세가 강북 일부·수도권 남부지역까지 확산되었다. 이들 지역의 주택 가격 상승은 수요·공급 측면과 심리적 요인이 복합적으로 작용한 결과로, 부동산시장 안정정책을 추진하였다. <자료 : 건설교통부 주거복지본부>
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◇2020장기주택종합계획의 방향
<주택정책에 대한 변화 요인>
Ⅴ1~2인 가구 증가
Ⅴ인구 감소
Ⅴ주택에 대한 의식 변화
Ⅴ중소형 전세난 심화
Ⅴ중대형 미분양 양산
Ⅴ아파트 선호 현상 감소
국토연구원에서 주택수요(예정)자 2200명을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 과거에는 주택구입의 목적이 '자본이득(시세차익)'이 주류를 이뤘다면 현재는 '주거 안정' 목적으로 주택을 구입한다는 답변이 늘어난 것으로 알려졌다.
국토해양부는 현행 2003~2012년 장기주택종합계획이 인구, 수요 등 변화하는 트렌드에 맞지 않다고 보고, 이를 대체할 '2011~2020년 장기주택종합계획'을 수립해 7월에 발표할 예정이라고 27일 밝혔다. 새로운 종합계획에는 최근 늘어나는 1~2인 가구에 대한 심층 분석과 세대별 설문조사를 통한 주택 보유에 대한 의식변화, 아파트ㆍ단독주택 등 주거유형에 대한 선호도 변화 등의 내용이 종합적으로 반영된다. 또 핵가족화, 발코니 확장 등의 영향으로 중대형 선호도도 과거보다 낮아지고 있다.
장기주택종합계획이란?
국민의 현 주거실태를 바탕으로 10년 후의 경제상황 및 주택시장 동향을 감안해 국민의 주거생활이 나아가야 할 목표를 설정한 것으로 주택정책을 수립하는데 있어 중요한 기초 자료가 된다.
국토부는 당초 올해 업무계획에서 인구, 가구구조, 수요 등 주택시장 여건변화를 반영해 현행 장기주택종합계획을 보완한 수정계획을 발표하기로 했으나 아예 계획기간을 2년 앞당겨 새로운 장기주택종합계획을 수립하기로 했다.
이와 관련해 현재 통계청과 국토연구원, 민간 교수진 등이 연구 용역을 진행중이다. 국토부는 연구용역이 나오는대로 오는 6월중 공청회를 거쳐 종합적인 세부안을 확정할 방침이다.
국토부가 장기주택종합계획 수립을 앞당기기로 한 것은 최근 1~2인 가구 증가 등 가구구조 변화와 인구 감소, 주택에 대한 의식 변화 등이 계획에 반영되지 않아 중대형 미분양을 양산하고, 중소형 전세난이 심화되는 등 주택시장을 왜곡시킨다는 지적에 따른 것이다.
현행 장기주택종합계획상 연간 주택 수요는 44만가구, 주택공급 물량은 연평균 50만가구(2003~2007년 52만가구, 2008~2012년 48만가구)로 2003년 주택시장이 활황일 때 계획이 수립돼 2008년 금융위기 이후 달라진 여건을 반영하지 못하고 있다.
국토부 관계자는 "최근 대내외적인 시장 여건 변화로 주택수요와 공급목표 모두 재점검할 필요성이 커졌다"며 "전반적으로 주택 수요와 공급목표가 과하다는 지적이 많았던 만큼 새롭게 수립할 종합계획은 지금보다 수요, 공급 모두 줄어들지 않겠느냐"고 말했다.
◇주택정책의 방향과 과제
지난 40여 년간 주택부문의 각종 계획에서 제시한 우리나라의 주택정책의 목표는 주택공급을 확대하는데 정책의 최우선을 두었다. 특히 1970년대부터 주택가격의 안정과 주거소비 및 주거환경의 개선에 중점을 두었으며, 1980년 말부터는 소비계층간·지역간 주택서비스 소비수준의 형평성 제고가 주택정책의 새로운 목표로 추가되었다.
산업화와 도시화에 따른 주택수요의 급증과 이에 대한 주택공급의 부족으로 주택가격의 폭등으로 인한 주택시장기능의 실패는 서민의 주거불안을 초래와 주택투기수요의 증가 등 많은 문제점을 나타내고 있다. 주택시장은 도시계획·토지·주택·건축 관련제도 등을 통해 정부가 시장에 개입할 수밖에 없는 공공성이 있다. 그리고 불량주택은 개별가구의 문제가 아니라 그 지역사회의 발전에 사회비용의 증대를 가져온다. 이를 해결하기 위해 시장경제기능만으로는 어렵고 정부가 개입할 수밖에 없다. 정부는 주택시장에 개입하여 주택건설계획을 수립하여 양적인 주택공급 확충과 주거복지·환경 및 주택관리 분야를 포괄하는 주택정책을 제시하고 실천해야 한다.
1. 기존주택의 환경개선
정부가 지금까지 1가구 1주택 공급 정책을 위해 신축 주택을 늘리는 데 집중하는 정책을 펴왔다면 앞으로는 기존 주택 교체 지원 등 주택 소비를 장려하는 방향으로 정책을 전환해야 한다.
우리나라도 이제는 계층별로 자가보유율을 높이고 거주목적 주택의 주거환경 개선을 지원하는 정책이 필요하다. 주택의 유지 보수, 리모델링에 수반되는 비용 공제, 거주주택에 대한 모기지 우대 등 신축 주택 구매자가 아닌 기존 주택 보유자에 대한 다양한 지원 제도를 개발할 필요가 있다.
2. 소형주택의 공급확대
1~2인 가구의 증가, 주택에 대한 인식변화 등을 반영하여 도시형생활주택 등 소형주택 공급확대와 다양한 평면제공 등의 수요변화에 대응해야 하며, 건강·친환경·실버주택 등 전문주택 건설 등으로의 정책변화도 필요한 시점이다.
3. 민간임대주택건설의 지원
신규 분양위주 정책에서 벗어나 저소득층을 위한 임대주택 공급에 초점을 맞추지 않으면 안 되는 시대에 들어섰다. 따라서 소형 임대주택 관련규정을 바꾸는 등 정책적 지원을 마련해야 한다.
아울러 공공 임대주택을 늘리는 정책도 재정 형편상 한계가 있다. 주택관련업체와 부동산 펀드·리츠 같은 기관들이 임대사업을 할 수 있도록 길을 터줘야 한다. 또한 대기업이 월세 장사하도록 놔두느냐는 고정관념에서 벗어나 일본처럼 대형 임대주택 전문회사를 육성하는 방안도 검토해야 한다.
