[SBC 부동산정보] 전세지고 월세시대 오고 있다

전세지고 월세시대 오고 있다

 

◉ 전 세계에서 유례를 찾아 볼 수 없는 전세제도가 점차 사라지고

월세가 차지하는 비중이 점차 높아지고 있습니다.

구분	2005년	2010년	비고
총 가구 수	1598만 8000 가구	1757만 4000 가구	158만 6000 가구(9.9%) 증가
전세	22.4% (358만1000 가구)	21.7% (376만 가구)	0.7%p 감소 (17만9000 가구)
월세	19.0% (272만 가구)	21.4% (349만 가구)	2.4% 증가 (77만 가구)
자기집에 거주하는 가구	52.8%	54.2%	1.4%p 감소
아파트에서 거주하는 가구	41.7% 666만7000 가구	47.1% 816만 9000 가구	5.4%p 증가 150만2000 가구
주택보급률	98.3%	101.9%	3.6% 증가
평균 가구원 수	2.88명	2.69명	0.19명 감소
배우자 있는 가구주의 비율	70.0%	66.6%	3.4%p 감소 <미혼(1.6%p), 사별(0.2%p), 이혼(1.6%p) 증가>
2세대 가구 (부모와 함께 사는 세대)	55.4%	51.3%	4.1%p 감소
1세대 가구	16.2%	17.5%	1.3%p 증가
1인 가구 비율	20.0% (319만7000 가구)	23.9% (414만2000가구)	3.9%p 증가 <19.2%는 70세 이상 고령자>
가구주의 중위연령	46.7세	49.0세	2.3세 높아짐
여성 가구주	21.9%	25.9%	4.0%p 증가
주택(빈집 포함)	1322만2000 호	1467만 7000호	145만 5000 호 증가 (11.0%)

<자료: 통계청 2010 인구주택총조사 전수집계>

◇주택시장의 패러다임이 변하고 있다.

 

집값 상승 신화가 멈췄다. 매매 값과 전세 값의 동조현상도 사라졌다. 전세 대신 월세가 임대시장의 주류로 떠오르고 있다. 재건축·재개발 시장도 시무룩하다.

 

투자자들은 임대상품에 몰린다. 이런 공식 파괴는 특히 서울 등 수도권에서 두드러진다. 시기적으론 2008년 금융위기 이후 3년째 집값이 장기 침체되면서 나타나는 현상들이다.

 

이제는 2000년대 초중반과 달리 집값이 많이 오르기 어렵다는 인식이 확산되면서 주택시장이 구조변화를 겪고 있다.

 

 

◇전세 값은 뛰는데 매매 값은 하락

 

 

수원시 영통동 일대 아파트들 가운데 전세비율이 70%가 넘는 단지가 적지 않다. 전세 값은 계속 오르고 있지만 30%만 더 주면 구입할 수 있지만 집을 사려는 수요는 별로 없다.

 

2~3년 전까지 부동산 시장의 공식은 “전세 값이 뛰면 집값이 따라 오른다.”는 것이었다. 1997년 외환위기 이후 경기가 회복되면서 전세 값이 먼저 오르자 곧바로 매매 값이 뒤따랐다. 오른 전세금에 조금만 보태 아예 집을 사자는 사람들이 많았기 때문이다.

 

하지만 지금은 다르다. 수도권 전세 값이 본격적으로 오르기 시작한 2009년 3월 이후 지난달 말까지 전세 값은 24.7% 상승했다. 반면 집값 상승률은 0%로 제자리걸음이다.

집을 사서 큰돈을 벌기가 어려워지자 요즘 세입자들은 전세로 살면서 여윳돈으로 다른 데 투자하는 게 낫다고 생각한다.

 

 

◇세든 집 두 채 중 한 채가 월세

 

집값 상승에 대한 기대감이 줄면서 임대차 시장도 월세 중심으로 바꾸고 있다. 집값이 많이 오를 땐 전세를 끼고 모자라는 금액만 대출을 받아 집을 산 뒤 팔아 시세차익을 챙겼다.

 

그러나 집값이 정체되면서 이런 투자수요가 줄었다. 집주인들도 전세금을 받아 다른 데 투자하는 것보다 월세로 돌려 임대수입을 얻는 게 더 유리해졌다.

 

월세 가구가 전체의 21.4%인 349만 가구다. 여기에 1년치 또는 2년 치의 약정기간의 총 월세를 계약시 선불로 지불하고 매달 차감해 나가는 방식인 사글세 가구(23만 가구)를 포함할 경우 전체 월세 가구는 372만가구로 늘어난다. 전세(376만6000가구)에 육박하는 수치다.

 

이번 조사에서 눈여겨 볼 대목은 우리나라의 독특한 전세 관행이 뚜렷하게 쇠퇴하고 있다는 점이다. 전세 거주 비율은 2005년 22.4%에서 지난해 21.7%로 0.7% 포인트 감소한 반면, 같은 기간 월세 거주비율은 17.2%에서 20.1%로 2.9%포인트 늘어났다.

 

수도권에서 더욱 두드려져, 지난 5년간 수도권에선 월세 비중이 3.6%포인트 늘어난 반면 전세는 0.4%포인트 증가하는 데 그쳤다.

서울시정개발연구원은 지난해 42.8%였던 월세비율이 2020년이면 63.3%로 급등할 것으로 내다봤다. 반면 지난해 57.2%를 차지했던 전세 비중은 2020년엔 36.7%로 줄어들 것으로 전망했다.

 

 

◇수익형 임대상품 투자 전성시대

 

아파트 시장에서 빠져 나온 투자자들이 임대수익형 상품으로 몰리고 있다.

최근(2011.06월) 분양한 대형 건설사의 유명 브랜드 아파트도 청약 순위 내에 모집가구수를 채운 곳은 한 곳도 없었다.

 

하지만 오피스텔과 도시형생활주택은 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 2011.06월 대우건설이 송파구 문정동에 공급한 송파 푸르지오시티(1009실)는 8000여명이 몰려 평균 8.1의 경쟁률을 기록했다. 앞서 서울 성동구 서울숲더샵과 서초구 강남역2차아이파크 오피스텔도 모두 50대 1이 넘는 경쟁률을 나타냈다.

 

또2011년 5월 분양한 도시형생활주택 신원아침도시 마인(89가구)의 경쟁률도 10.5대 1이었다. 1~2인 소규모 가구의 급증 등으로 소형 주택 수요가 크게 늘면서 틈새시장으로 오피스텔과 도시형생활주택이 주목 받고 있다.

 

아파트 단지 내 상가도 인기다. 2011.06월 수원시 호매실지구 단지 내 상가 분양에선 입찰경쟁률이 평균 13대1이었고 낙찰가율(예정가 대비 낙찰가 비율)이 300%를 넘긴 점포도 있었다. 오피스텔과 도시형생활주택, 단지 내 상가는 아파트에 비해 투자비용이 적게 들어 투자부담이 적기 때문이다.

 

 

◇약발 안 듣는 재건축·재개발 규제 완화

 

과거 주택시장은 재건축·재개발 등 도심 재생사업이 주도해왔다. 집값이 오르면 재건축·재개발의 개발이익도 커지므로 투자 수요가 몰리고 이게 다시 집값을 더 끌어올리는 구조였다.

 

그런데 요즘은 상황이 바뀌었다. 정부가 재건축·재개발 활성화를 위해 각종 규제를 대폭 풀었지만 관련 시장은 약세를 면치 못하고 있다. 2011년 6월말까지 서울 아파트 값은 평균 0.1% 올랐는데 재건축 아파트는 1.8% 내렸다.

 

재건축·재개발 시장은 기본적으로 집값이 올라야 개발 기대감으로 활기를 띠는데 집값이 오를 것 같지 않으니 투자자들이 외면하고 있다.

 

 

◇시장변화에 따른 정책 변경 필요

 

전문가들은 대체로 앞으로도 집값이 크게 오르기는 어렵다는 데 의견이 일치한다. 주택 수요는 줄어들지만 공급량은 늘기 때문이다. 정부의 주택공급계획 대로라면 2010년 말 99%인 수도권 주택보급률은 2018년 103.3%로 올라가게 된다.

 

정부의 정책 방향은 거래 활성화에 초점을 맞추고 있다. 2010년 하반기 이후 여러 차례 나온 대책이 모두 이러한 전제로 발표했다. 전세값 폭등도 매매만 활성화되면 해결된다고 본 것이다. 하지만 뚜렷한 효과를 내지 못하고 있다. 값이 오를 것이란 기대가 없이는 매매시장을 살리는 게 쉽지 않기 때문이다.

정책 방향에 대한 재검토가 필요하다.

 

① 임대차시장이 월세 중심이 되면 주거비 부담이 커지기 때문에 중장기적으로 주택 공급을 꾸준히 늘려 전·월세 시장이 안정을 찾도록 해야 한다.

 

② 미국과 영국 등에서 실시하고 있는 임대료 지원 정책이나 월세 보증 상품 등을 고려할 필요가 있다.

 

③ 월세이율의 안정을 유도하면서 월세 저항을 줄여나가는 방안, 저소득층에 대한 주택바우처 제도의 도입 등도 검토해야 할 것이다.

 

④ 전세금 보호에 치중돼 있는 현행 임대차보호법도 변화하는 시장 상황에 맞게 개정할 필요성도 제기되고 있다.