[SBC금융투자정보] 베이비부머 주택연금(역모기지론)으로 몰린다

베이비부머 주택연금(역모기지론)으로 몰린다

 

 

 

◇주택연금(역모기지론)이란 무엇인가?

 

 

모기지론은 집을 살 때 담보로 해당 주택을 제공하고 주택 구입자금을 빌려주는 제도입니다. 그러나 역모기지론은 모기지론과는 목적과 개념이 반대인데, 집을 가진 사람에게 이 집을 담보로 생활자금을 빌려주는 것이 역모지기론입니다. 역모기지론은 가입자(수령자)가 사망할 때까지가 가입기간이어서 통상 20~30년 하는 모기지론처럼 만기가 길기 때문에 우리말로 역모기지론을 장기주택저당대출이라 부르기도 합니다.

 

미국, 영국, 프랑스 등 서구에서 오랜 전통을 가지고 시행중인 이 제도는 우리나라에서 1995년부터 일부 민간은행에서 역모기지 상품이 도입됐으나 그동안 실적이 미미했습니다.

2004년 3월 주택금융공사가 설립되면서 본격적으로 알려졌고 현재 주택금융공사에서 취급하는 역모기지 상품이 ‘주택연금’입니다.

 

◇주택연금 얼마나 가입했나?

 

한국주택금융공사에 따르면 2011년 상반기 주택연금 신규 가입건수는 1336건, 금액으로 1조8379억원에 달하는 것으로 나타났습니다. 지난해 같은 기간의 849건, 1조3042억원에 비해 가입건수로는 57%, 금액 기준으로는 41% 증가한 것입니다.

주택연금 가입자 수는 지난 2007년 첫 선을 보인 이후 매년 크게 늘고 있습니다. 출시 첫해 가입건수 515건, 보증공급액 6026억원을 기록한 이후 ▲2008년 695건 8633억원 ▲2009년 1091건 1조7067억원 ▲2010년 2016건 3조361억원 등 매년 가파른 증가세를 보이고 있습니다.

 

 

 

◇왜 인기를 끌고 있나?

 

 

고령화 사회가 빠르게 진행되면서 주택연금이 점차 인기를 끌고 있습니다. 보유중인 집 한 채를 맡기고 매달 일정액을 연금으로 받는 주택연금, 이른바 정부보증 역모기지론이 중장년층의 `노(老)테크`수단으로 정착돼가고 있는 모습이다.

치솟는 물가와 각종 교육비 등으로 등골이 휘어져 가고 있는 상황에서 노후 자금을 자식들에 기대지 않고 스스로 마련하겠다는 중장년층의 변화된 의식이 반영됐기 때문이라는 게 전문가들의 분석입니다.

또한 주택가격이 장기적으로 하락세에 접어들면서 주택연금 수령액이 계속 줄어들 가능성이 높아짐에 따라 하루라도 빨리 연금에 가입하고 보자는 심리도 작용하고 있는 것으로 보고 있습니다.

 

 

◇주택연금 어떻게 가입하는가?

 

 

◆주택연금(역모기지론) 누가 가입할 수 있나?

 

 

역(逆)모기지론으로 불리는 주택연금은 자신이 소유한 집을 담보로 연금을 받을 수 있는 상품이며, 가입대상은 부부 모두 만 60세 이상이어야 하고 신청일 현재 소유한 주택이 단 1채인 사람만 가입할 수 있습니다. 9억원을 초과하는 주택은 대상에서 제외되고 공무원이나 직장생활을 하지 않은 사람들도 가입이 가능합니다.

 

 

 

◆주택연금 얼마나 받을 수 있나?

 

 

가입자가 한달에 받을 수 있는 연금액은 주택가격과 가입자의 연령 등을 이용해 계산합니다. 산정기준에는 집값이 매년 3.5%씩 오른다는 전제가 깔려 있는 만큼 지금과 같은 주택가격 하락기에는 가격이 더 떨어지기 전에 신청해야 이득을 볼 수 있습니다.

 

<사례>

경기도 김포시에 사는 Y씨(76세)는 어느 날 TV광고를 보고 눈이 번쩍 뜨였습니다. 공무원이나 직장생활을 하지 않은 사람도 매달 주택연금을 받을 수 있다는 TV광고를 보고 고민 끝에 주택연금에 가입했습니다. 한국감정원이 평가한 Y씨의 주택가격은 3억8200만원. 윤 할머니는 주택연금 중 2000만원을 현금을 미리 받아 외손자의 등록금으로 딸에게 건네주었습니다. 그리고 매달 140만원을 연금으로 받게 되었습니다.

 

 

 

◆대출금이나 전·월세 보증금이 있는 주택도 가능한가?

 

 

대출금이나 전·월세 보증금이 있는 주택도 수시입출금 제도를 활용해 일부 대출금 등을 갚고 연금화할 수 있습니다. 일반 용도로는 총액의 30%까지, 주택담보대출이나 임차보증금 상환 용도로는 총액의 50%까지 설정할 수 있고, 한도는 언제든지 재설정할 수 있습니다.

 

 

◆주택가격은 어떻게 결정되나?

 

 

주택가격은 감정원의 인터넷시세로 결정합니다. 만약 시세가 정해져 있지 않는 주택이라면 국민은행의 인터넷시세를 이용하고, 이마저도 없으면 주택금융공사가 감정원에 정식으로 평가를 의뢰합니다.

 

 

 

◆주택연금 언제까지 받을 수 있나?

 

일단 가입하면 연금은 가입자나 배우자가 사망할 때까지 지급되는데, 주택이 재건축 혹은 재개발돼 소유권을 잃는 경우에는 예외적으로 주택연금이 종료됩니다.

 

 

◇주택연금의 5가지 특징

 

 

① 대상이 되는 주택에 계속 살 수 있도록 하면서 매월 약속한 연금은 가입자가 사망할 때까지 지원하기 때문에 주거와 고정소득이라는 노령층의 고민을 동시에 해결할 수 있습니다. 특히 가입 당시 집값을 기준으로 연금지급액을 결정하기 때문에 가입자가 집값하락에 따른 자산 감소의 위험에서 벗어날 수 있습니다.

 

② 주택연금은 정부보증으로 지급중단의 위험이 없습니다.

 

③ 대출금리가 일반 주택담보대출보다 낮습니다. 주택연금은 변동금리를 적용하는데 3개월 CD금리에 가산금리 1.1%를 더해서 결정합니다.

 

④ 초기 역모기지론 설정에 드는 비용이 적다는 것이 특징입니다. 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 국민주택채권 매입의무가 모두 면제돼 이용이 쉽습니다.

 

⑤ 역모기지론은 세제혜택이 있는데, 역모기지론을 설정한 집의 재산세는 25% 감면되고, 매년 내는 이자비용 중 200만원까지 소득공제혜택도 주어집니다.

 

◇주택연금의 위험요인 및 관리

 

 

우리나라의 자산관리 비중이 부동산에 편중(약80%)되어있기 때문에 향후 시장상황에 따라 주택연금의 수요는 계속 늘어날 것으로 보입니다.

 

주택연금이 계속 늘어나 가입자 수가 지금의 10배에 이르면 보증공급액은 60조원 이상으로 불어나게 된다. 만약 리스크 관리에 실패할 경우 결국

국가 전체의 위기가 될 수도 있습니다.

현재 주택가격이 떨어지고 있지만 다행히 금리도 내려 손실률을 상쇄하고 있지만 주택연금보증기금의 재원확보와 부실을 사전에 방지하기 위한 위험관리의 강화, 보증수수료의 적정성 등을 종합적으로 검토할 필요가 있습니다.