[SBC부동산정보] 부동산 증여세, 상속세, 양도세 절세전략

부동산 증여세, 상속세, 양도세 절세전략

 

 

◇10년 단위로 분할 증여하라

 

현재의 상속세 및 증여세율은 과표금액이 올라감에 따라 10%부터 50%까지 세율이 상승하는 누진세율 구조로 되어 있다.

또한 10년 이내 동일인으로부터 증여받은 재산은 합산하여 증여세를 계산하며 상속이 일어나기 전 10년 이내 증여한 재산은 상속재산에 다시 합산해 상속세가 계산되므로, 상속세와 증여세 절세를 위해서는 사전에 10년 단위로 증여하는 것이 가장 좋은 절세방법으로 손꼽힌다.

 

 

◇시가가 확인되지 않는 재산을 먼저 증여하라

 

실제 가치가 6억원으로 거의 비슷한 단독주택과 아파트 두 개의 주택이 있다. 이들 두개의 주택을 증여할 때 세법상 평가액은 다를 수 있다.

원칙적으로 증여재산의 평가는 세법 규정에 의하여 증여일 현재 시가에 의해 평가하도록 되어 있다. 여기서 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로 증여할 재산의 매매가액, 감정가액, 수용·경매가액 등이 시가에 포함되며, 증여할 부동산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 부동산에 대한 매매 가액도 시가로 볼 수 있다. 
 

즉 아파트의 경우 동일한 면적, 위치, 용도를 갖춘 동일한 단지내 동일 평형의 아파트의 거래된 가액이 국토해양부 실거래가 자료 등에 의해 확인되므로

아파트는 6억원의 시세대로 평가되지만, 단독주택의 경우에는 동일하거나 유사한 단독주택이 확인되지 않아 시가가 확인되지 않으므로 기준시가로 평가 받을 수 있다.

 

그러므로 단독주택의 기준시가가 3억원이라면, 3억원에 대한 증여세만 부담하면 되므로 아파트를 증여하는 경우 보다 증여세 부담을 크게 줄일 수 있게 된다.

[주의할 점] 이때 증여를 받는 입장에서는 낮은 가액으로 증여받게 되어 취득가액이 낮아져 향후 양도세 부담이 생길 수도 있지만, 증여받은 사람이 1세대1주택으로 비과세요건을 갖춘다면 양도세 부담도 지지 않을 수도 있다.

 

 

◇상승가치가 높은 자산을 먼저 증여하라

 

투자가치가 거의 없는 토지와 향후 개발 등으로 투자가치가 상승할 가능성이 높은 토지가 있다면, 당연히 투자가치로 인해 가치가 상승할 수 있는 토지를 증여하는 것이 유리하다. 왜냐하면, 투자가치가 높은 토지의 경우에는 현재 가치를 기준으로 증여세를 낸 이후 재산의 가치가 계속 상승하게 되므로 당연히 세법상 유리한 것이다.

 

 

◇수익성이 높은 자산을 먼저 증여하라

 

시세나 기준시가가 거의 비슷하며, 향후 투자가치 또한 유사한 토지와 상가 중에서는 월세를 받을 수 있는 상가가 유리할 수 있다. 왜냐하면, 토지의 경우 보유 중에는 보유세 부담 외에 추가적인 수익이 없지만, 상가의 경우에는 향후 투자가치 외에도 보유 중에는 월세 소득이 발생하고, 그 쌓인 월세소득은 자녀가 다른 자산을 구입할 때 자금출처로 활용할 수도 있으며, 상가를 증여할 경우 부모의 재산과 소득세도 분산돼 절세될 수 있으므로 수익성 있는 상가가 수익성 없는 토지에 비해서 유리한 것이다.

 

 

 

◇신축주택 감면대상주택은 증여하지 말자

 

신축주택 감면대상주택은 1998년 5월부터 2003년 6월까지의 기간에 일정요건을 갖춘 신축주택을 취득해 5년 이내 양도함으로써 발생하는 소득은 양도소득세를 감면해 준다. 그렇지만 이 신축주택을 증여할 경우에는 양도세 감면혜택을 받지 못하기 때문이다.

 

 

◇상속특례주택은 증여하지 말자

 

세법에서는 상속으로 인해 얻은 1주택과 일반주택 1채를 보유한 상태에서 일반주택 양도할 경우에는 1주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용하는 상속주택특례 제도를 두고 있다. 그런데, 국세청은 상속주택을 동일세대원이나 다른 세대원에게 증여하는 경우에는 위의 비과세 특례를 배제하는 것으로 해석하고 있기 때문에 상속특례주택의 증여는 바람직하지 않다.

 

◇다주택자 절세방법 알아보기

 

 

다주택 소유자의 경우 주택을 소유 목적이 아닌 투기 목적으로 보유하는 것으로 보아 부동산 안정화의 취지하에 중과세 규정을 두고 있다. 다만 현재 부동산 시장의 침체로 인해 2012년 말까지 다주택자가 양도하는 주택에 대해 기존 60%(50%)에서 기본세율(6~35%)로 완화된다.

그러나 장기보유공제가 적용되지 않아 다주택자가 주택을 양도할 경우 세부담을 줄이는 데는 한계가 있다.

 

 

▶양도차익이 적은 주택부터 양도하는 게 좋다.

 

양도세는 양도차익으로 인한 이익의 크기뿐만 아니라 보유기간, 거주기간, 보유주택수에 따라 세금이 달라진다. 예를들면 1주택자가 비과세요건을 충족시키지 못해도 보유기간 만큼 장기보유특별공제를 적용받는다면 다주택자와 똑같은 차익을 누렸을 때 세부담은 하늘과 땅차이가 될 수 있다.

 

따라서 다주택자가 불가피하게 보유주택을 처분해야 한다면 양도차익이 적은 주택을 먼저 처분해 세부담을 최소화하고 비과세 요건을 갖춘 주택 또는 양도차익이 가장 많은 주택은 나중에 파는 게 지혜로운 절세방법이다.

 

 

▶주택 양도순서를 잘 선택하면 중과세를 피할 수 있다.

 

수도권에 기준시가 3억원인 주택 1채와 기준시가 9000만원인 주택 1채 등 총 2채의 주택을 보유하고 있다. 이 경우 보유주택 처분 시 다주택자 양도세 중과대상자에 해당될까.

 

양도세 중과 적용시 수도권 소재 주택의 경우 모든 주택이 주택 수 계산에 포함되므로 위의 경우는 1세대 2주택에 해당된다. 하지만 기준시가 9000만원인 주택을 먼저 양도하는 경우 수도권에 소재한 기준시가 1억원 이하인 주택은 양도세 중과대상에서 제외되므로 중과되지 않는다.

 

반면 기준시가 3억원인 주택을 먼저 양도하는 경우 수도권 기준시가 9000만원 주택은 1세대 2주택 중과대상에는 해당되지 않지만 1세대 2주택이므로 주택수 기준에서 중과세 대상이다.

 

 

▶세대분리가 가능한 자녀가 있다면 자녀에게 증여하는 게 유리하다.

 

별도 세대를 구성할 수 있는 ▲30세 이상 ▲배우자 사망 또는 이혼 ▲거주자가 일정한 소득자 등의 조건을 갖춘 자녀가 있다면 증여해 주택수를 줄이는 것도 좋은 방법이다. 이 때 증여받은 주택을 5년간 보유할 수 있는지, 증여할 경우 증여세 문제와 수증자인 자녀가 증여세를 부담할 수 있는지 여부를 종합적으로 판단해 검토해야 한다.

 

 

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