[SBC부동산정보] 부동산 양도세줄이기

알아두면 유익한 양도세 줄이기

 

◇ 양도세 비과세 2년 거주요건 폐지(2011.06월)

1가구1주택을 양도하는 경우, 양도소득세가 비과세된다. 현재는 1가구1주택 양도로 비과세 받으려면 1가구가 1주택을 3년 이상 보유

(서울, 과천 및 일산ㆍ평촌ㆍ분당ㆍ산본ㆍ중동 지역 소재 주택은 3년 이상 보유에 2년 이상 거주)하고 양도가액 9억원 이하 요건을 갖춰야 한다.

그러나 2011년6월부터 1가구1주택 비과세요건 중 거주요건이 폐지된다.

   

거주요건이 적용되는 지역에 소재하는 주택으로서 보유기간 중 2년 이상 거주하지 않은 주택을 양도하는 경우 1가구1주택으로 인정받으려면 거주요건 폐지 개정 법률이 시행되는 2011.6월 이후에 잔금을 받거나

소유권이전등기 접수를 해야 함을 유의해야 한다.

   

1가구1주택자의 경우 보유요건 등 1가구1주택 요건을 갖춰 양도하고, 1가구2주택 이상자의 경우 양도차익이 작은 주택부터 먼저 양도하고 양도차익이 가장 큰 주택을 맨 나중에 양도해 1가구1주택으로 비과세 받는 등 세테크 전략이 필요하다.

 

◇ 1세대2주택 양도시 비과세 조건 알아보기

 

 

▶이사를 가기 위해 일시적으로 2주택이 된 경우

 

⇒ 비과세 1주택 소유 중 이사를 위해 새로운 주택 구입 후 1년 안에 전 주택 양도시 비과세

 

⇒ 단, 수도권 소재 기업(공공기관)의 지방이전시 종사자가 이전(연접)지역으로 이사시 2년 안에 양도할 경우 비과세

 

▶상속받아 1세대2주택이 된 경우

 

⇒ 1주택자가 1주택을 상속받아 1세대2주택이 된 경우 상속주택이 아닌 일반주택을 먼저 양도시 비과세(상속주택 먼저 양도시 과세)

 

▶결혼으로 1세대2주택이 된 경우

 

⇒ 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택 비과세 (비과세 요건을 충족 시)

 

 

▶부양으로 인한 세대 합가로 1세대2주택이 된 경우

 

⇒ 세대 합가한날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택 비과세(비과세 요건을 갖춘 경우에 한함)

 

※ 직계존속(배우자의 직계존속 포함): 남 60세, 여 55세

 

 

 

▶한 울타리 안에 두 채의 집이 있을 때

 

⇒ 1세대가 주거용으로 모두 사용시 1세대1주택으로 본다

 

▶농어촌주택 취득으로 1세대2주택이 된 경우

 

⇒ 1주택(일반주택) 소유 1세대가 농어촌주택 취득 후 일반주택 양도시 비과세(비과세 요건 충족시)

 

 

 

▶매수인이 등기이전을 해가지 않아 1세대2주택이 된 경우

 

⇒ 비과세 주택을 양도 했으나 매수인이 등기이전을 하지 않아 공부상 2주택이 된 경우 매매계약서 등에 의하여 양도 사실 확인 시

 

▶장기저당담보주택의 비과세 특례

 

⇒ 장기저당담보주택 소유 60세 이상의 직계존속과 세대 합가로 2주택이 된 경우 양도시기(2년경과시도 해당)와 상관없이 먼저 양도하는 주택 비과세(비과세 요건 갖춘 경우에 한함)

 

⇒ 장기저당담보주택은 거주기간 요건 적용하지 아니함

 

⇒ 담보대출 계약기간 만료 전 양도시 특례규정 적용하지 아니함

 

 

◇ 상속 부동산 양도세 줄이는 방법

 

 

▶시가를 상속재산가액으로 신고할 경우

 

서울에 살고 있는 직장인이 홀로 계시던 어머니가 돌아가시면서, 고향에 소재한 상가를 상속받게 됐다. 어머니는 다른 재산은 전혀 없고, 10년전에 2억원에 구입한 시가 6억원(기준시가 3억원, 전세금 1억원) 상당의 상가 하나만을 갖고 있었다.

 

이 경우라면 어머니의 사망으로 인한 상속세 부담은 걱정하지 않아도 된다. 상속세를 계산할 때는 상속재산에서 공과금과 장례비용, 채무를 공제한 후 일정한 상속공제액을 차감해 상속세를 내기 때문이다. 채무인 전세보증금 1억원과 일괄공제로 5억원을 상속재산에서 차감하면 상속세 과표가 0원이 되어 상속세는 내지 않아도 된다.

 

 

▶기준시가를 상속재산가액으로 신고할 경우 양도세 발생

 

상속세는 세법의 원칙상 시가(매매사례가액, 감정평가액, 수용가액, 유사매매사례가액)를 기준으로 계산하는 것이 원칙이지만, 상가의 경우에는 유사한 면적과 위치 등 같은 조건을 갖춘 상가가 존재하지 않는 경우가 많고, 거래 또한 잘 이뤄지지 않으므로 통상 기준시가로 평가되는 경우가 많다.

 

 

위 사례에서 상가의 경우 기준시가로 상속재산가액이 평가되면 상속재산이 3억원에 불과하므로, 차감되는 채무(전세보증금 1억원)와 상속공제항목(일괄공제 5억원 등)을 감안해 보면 상속세는 전혀 부담하지 않게 된다.

 

하지만 문제는 상속받은 상가를 팔게 될 경우 양도세 부담이 생길 수 있다는 점이다. 만약 기준시가로 상속이 이뤄지면, 3억원에 상가를 취득하게 된다.

향후 이 상가가 시가 6억원에 팔릴 경우 3억원의 양도차익이 발생하므로

양도세를 부담해야 한다.

 

이같은 상황에서 양도세를 줄일 수 있는 방법은 시가인 6억원을 상속재산가액으로 신고하게 되면, 상속세 계산시 상속재산가액이 6억원이지만, 채무(전세보증금1억원)와 일괄상속공제 5억원을 차감하면 상속세과세표준은 0원이 되어 상속세 부담은 전혀 없다.

양도세의 경우에도 김 차장은 상가를 6억원에 상속으로 취득해 6억원에 양도했기 때문에 양도차익이 없으므로 양도세 역시 물지 않아도 된다.

 

 

▶시가로 상속재산가액으로 신고하려면 어떻게 해야 할까?

 

첫째 감정가액을 이용하는 방법이 있다.

 

상속세법상 시가로 인정받는 것에는 감정평가법인에 의한 감정가액 있다. 그러므로 상속개시 후 장기간 보유할 생각이라면, 감정평가를 받아서 감정가액을 시가로 해 상속세 신고를 한다면, 상속개시 당시 감정가액을 상속부동산의 취득가액으로 인정받을 수 있다. 정확하게는 2개 이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 인정하고 있다.

 

둘째, 상속개시 후 6개월 이내에 상속부동산을 팔아버리는 방법이다.

 

상속 받은 부동산이 위와 같이 시가로 평가돼도 상속세 부담이 없다면, 차라리 상속개시 후 6개월 이내에 판다면 상속세는 물론 양도세도 전혀 부담하지 않을 수 있다.

 

상속개시일로부터 전후 6개월 내에 상속받은 부동산을 매도하는 경우에는 그 매매가액이 상속세법상 시가로 인정되므로, 상속재산을 평가할 때 그 매매된 가격으로 상속세를 계산하게 된다. 즉, 상속인 입장에서는 시가로 그 부동산을 취득하는 셈이 되어 양도세 부담을 줄일 수 있는 것이다.

 

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