[SBC비즈니스정보] 아파트 지어도 살 사람이 없다.

아파트 지어도 살 사람이 없다.

 

 

◇ 무주택자 70%, 새 아파트는 '그림의 떡'

 

무주택자가 수도권의 신규 분양 아파트를 사들이려면 소득 수준이 최소한 상위 30%에 들어야 한다는 연구결과가 나왔습니다.

 

분양가상한제 시행과 부동산 경기침체의 장기화에도 여전히 높은 땅값과 아파트 고급화 현상으로 인해 중산층조차도 수도권에서는 생애 첫 주택을 새 아파트로 장만하기 쉽지 않다는 이야기입니다.

 

이처럼 가격이 비싼 새 아파트는 현실적으로 돈이 부족한 무주택자보다 집을 바꾸려는 유주택자에게 더 적합한 상품인데도 현행 청약제도는 주택 교체 수요를 사실상 배제하고 있어 현실에 맞는 제도 개선이 시급한 실정입니다.

 

 

 

 

한국건설산업연구원과 한국주택협회에 따르면 통계청이 발표한 2010년도 도시근로자 소득분위별 평균 소득을 기준으로 자기자본 50%에 20년 분할상환 조건의 주택담보대출을 받는다는 가정에 따라 계산하면 아파트 분양가를 마련할 수 있는 최소 소득계층은 다음과 같습니다.

 

<무주택자 기준>

구분	소득계층
무주택 도시근로자 가운데 82㎡ 넓이의 수도권 아파트 분양가를 마련할 수 있는 소득 계층	소득배율 7분위 이상
수도권의 99㎡ 신규 아파트를 분양받을 수 있는 소득 계층	소득배율 8분위 이상

 

<유주택자 기준>

구분	소득계층
기존 주택을 처분해 신규 분양 자금을 마련하는 경우(자기자본 70%로 가정)	소득배율 3분위 이상

 

 

 

▶소득배율

 

10개 분위로 나누느냐, 5개 분위로 나누느냐에 따라서 10분위 소득배율, 5분위 소득배율이라 한다. 10분위 소득배율은 도시 근로자가구를 월평균소득이 작은 가구부터 큰 가구 순으로 일렬로 세운 뒤 10개 소그룹(분위)으로 나눴을 때 최상위 10%에 해당하는 가구의 소득을 최하위 10%에 해당하는 가구의 소득으로 나눠 구한 값이다. 5분위 소득배율은 같은 방식으로 소득이 작은 가구에서 소득이 높은 가구를 일렬로 배열하여 5개 그룹으로 나눈 후, 최상위 20%의 소득을 최하위 20%의 소득으로 나눈 값이다. 빈부격차가 클수록 10분위 소득배율의 값이 커진다. 소득배율은 우리 경제 전반의 소득분배 상황이 좋아졌는지 판단하는 근거로 활용하기에는 부적절하지만 대신 계층별 소득분배상황을 살펴보는 데 유용한 지표이다.

 

 

◇ 주택청약제도 개선 시급

 

현행 주택청약제도는 청약자격을 1·2·3순위로 구분하고 있어 무주택자들에게 절대적으로 유리합니다. 즉, 분양가 마련이 가능한 1주택자 교체 수요를 외면하고 비용을 구하기 어려운 무주택자에게만 우선권을 주는 셈입니다.

 

비용이 모자란 다수의 무주택자가 새 아파트를 분양받는 사례가 많다 보니 당첨자가 실제로 입주하지 못하고 분양권을 전매하는 일이 반복될 수밖에 없습니다.

 

현재 청약제도는 주택 보급률이 70~80%에 그치고 재고주택이 충분하지 않을 때 무주택자에게 내 집 마련 기회를 주기 위해 만들어진 것이며 주택보급률이 100%를 넘고 자가 거주보다 안정적인 임대 거주를 선호하는 지금 상황에는 맞지 않는 것입니다.

 

 

◇ 주택정책 이원화 필요

 

무주택자는 가격이 비교적 저렴한 기존 주택을 구입하거나 공공주택 분양을 받도록 하고, 1주택자에는 민영아파트 분양 기회를 늘려주는 방향의 제도 개선이 필요합니다.

 

민영주택 분양은 무주택자의 첫 구매보다는 기존 주택 보유자의 교체 구매시장으로 기능을 전환할 필요가 있으며, 대신 보금자리주택과 같은 공공주택에는 더욱 엄격한 청약기준을 적용해 유주택자의 진입을 차단할 필요가 있습니다.