창업전략아카데미

부동산 처분 시 사전 체크사항은?

주택 등의 양도 이후 양도소득세에 대한 상담을 받고자 할 때, 가장 궁금하게 생각하는 부분이 자신에게 적용되는 세율이다. 즉, 자산을 양도해야 할 상황이 발생 했을 때 자신의 토지가 비사업용 토지는 아닌지 또는 자신의 주택이 1세대 2주택으로 중과대상에 해당하지는 않는지 궁금해 하며 그 자산을 양도할 때 많은 양도소득세를 납부하게 될까 걱정하는 것이다.

2012년은 비사업용 토지나 다주택에 대한 중과가 이루어지지 않아 누진세율이 적용되므로 세율이 크게 영향을 미치지는 않지만 이는 한시적 규정임을 기억해야 한다.

더불어 양도소득세는 ‘양도소득 과세표준 ⅹ 양도세율’의 계산방식을 취하기 때문에 높은 양도세율을 적용 받게 되더라도 만약 양도소득 과세표준이 작다면 납부해야 할 양도소득세는 그다지 크지 않을 수 있다. 이런 양도소득세를 계산하는 과정에서 어떤 부분을 고려해야 하는지 그 내용을 하나씩 살펴보도록 하자.

◇취득가액

대부분 사람들은 양도소득세와 관련해 양도소득 세율만을 생각하고 취득가액을 고려하지 않는다. 그러나 취득가액은 양도소득세를 계산하는데 있어 가장 중요한 부분이라 할 수 있다. 예를 들어, 극단적인 경우 양도소득 세율이 50%라 할지라도 양도가액 - 취득가액 = 0 의 경우에는 양도소득세가 “0”원이 된다. 즉, 이러한 경우 취득가액이 절세에 있어 키포인트가 된다.

여기서 취득이란 매매·교환·상속·증여·기부·건축 등 유상·무상을 불문한 일체의 취득행위를 말한다. 다시 말해 상속 및 증여도 하나의 취득행위이다.

따라서 토지 등 부동산을 상속 받은 경우, 상속 받을 때 그 당시 시가로 상속세를 신고한다면 상속 시 취득가액은 상속받은 당시의 시가가 된다. 이때에 “상속세 신고”는 하나의 절세 전략이 될 수 있는 것이다.

◇양도소득 세율

양도소득 세율은 크게 누진세율과 중과세율로 나눌 수 있다. 부동산 및 부동산에 관한 권리의 세율만을 고려할 때, 우선 보유기간이 2년 이상인 경우만 누진세율을 적용 받을 수 있기 때문에 2년 미만의 단기 보유의 경우에는 중과세율을 적용 받게 된다.

2012년의 경우는 다주택자 및 비사업용 토지 보유자에 대해서도 동일하게 기본 누진세율이 적용된다. 2012년은 1세대 1주택 요건에서 거주요건이 폐지되었다. 이는 세율부분에서 큰 플러스 요인으로, 만약 거주요건을 채우지 못해 매각하지 못한 1주택이 있다면 올해 매각을 고려해 보는 것도 괜찮은 전략이다.

또한 현재 배우자 증여에 대하여는 6억까지 증여세 공제가 되고 있는바 이 또한 양도소득세 절세의 포인트가 될 수 있다. 1세대 2주택으로서 주택의 명의자가 한 명으로 되어 있는 경우 배우자 증여가 이루어지면 이는 1세대 2주택인 사실에는 변동이 없으나, 증여 당시 증여가액을 취득가액으로 하므로 과세표준이 줄어드는 효과를 볼 수가 있다.

단, 이 경우 취득행위를 하였으므로 취∙등록세는 납부하여야 하는데, 이 부분을 고려하여 증여전과 후의 세금을 비교해 무엇이 더 나을지 결정해야 한다.

◇자산 취득과 동시에 양도 생각해야 절세 가능

앞에서 말한 것과 같이 적용 세율이 높다고 무조건 양도소득세 납부세액이 커지는 것은 아니다. 발상을 조금만 전환하면 의외의 부분에서 절세 방법을 찾을 수 있을 것이다. 하지만 증여의 경우 증여 받은 후 5년 이내에 양도하면, 이는 증여행위를 배제하고 최초 증여자가 양도한 것으로 보기 때문에 절세효과를 얻을 수 없다.

이외에도 세법상 여러 제재 조항을 두고 있으므로, 이러한 사항들을 고려하여 절세 계획을 세워야 한다. 때문에 이 또한 양도직전이 아닌 취득 당시 절세 상담을 통해 여러 방법을 생각하여 두는 것이 좋다.

자산을 양도해야 할 상황에 직면해서야 납부해야 할 세금에 대해 고민하고 절세를 위해 여기 저기 알아보는 것은 바람직하지 않다. 언제나 자산의 취득과 동시에 그 자산의 양도를 생각하고 절세 계획을 세우는 것이 현명한 재테크라는 것을 항상 염두하며 행동하길 바란다. 비록 그 자산을 양도할 일이 없을 것이라고 장담하는 경우일지라도 말이다.

<자료/ 굿모닝뉴스레이다>

오피스텔 주택임대사업자 등록 가능, 투자 포인트는?

최근 오피스텔 공급량이 늘어나고 있는 가운데 상대적으로 관리가 쉬운 오피스텔에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.

특히 2012년 4월부터 오피스텔도 주택임대사업자 등록이 가능해지면서 주택임대사업자로 등록이 유리한지 궁금해 하는 투자자들이 늘어나고 있다.

◇주거용 오피스텔 지방세 감면

2012년 4월 27일부터 임대사업자가 매입, 주거용으로 임대하는 오피스텔에 대해 지방세가 감면된다. 그동안 오피스텔은 업무용 건축물로 주거용으로 임대하더라도 임대주택에 포함되지 않아 지방세 감면 혜택을 받을 수 없었지만 지난해 말 임대주택법 개정으로 임대사업자가 매입하는 오피스텔의 경우 임대주택으로 등록이 가능해진 것이다. 이에 따라 기존 임대주택과 동일한 세제 혜택을 부여하기 위해 지방세특례제한법을 개정하게 됐다.

◇오피스텔을 업무용으로 등록하는 이유

일반적으로 오피스텔을 업무용으로 등록하는 이유는 업무용 오피스텔은 주택으로 간주되지 않아 세 부담을 피할 수 있기 때문이었다. 업무용 오피스텔은 양도세 계산 시 주택이 아니므로 다주택자 취급을 받지 않아 일반세율(6~35%)을 적용받는다.

또한 종부세가 면제되고 신규 분양 오피스텔은 건물가액의 10%를 환급받을 수 있다.

◇오피스텔을 주거용으로 임대주택으로 등록하면?

반면 이번 개정안을 통해 주거용으로 주택임대사업자로 등록하면 재산세와 취득세는 면적별로 감면되거나 면제되고 종부세 합산에서 배제된다. 임대주택 외에 자가주택(1가구 1주택 비과세 요건 충족) 매도 시 비과세가 되고 임대주택 처분 시에도 양도세가 중과되지 않고 일반세율이 적용되는 장점이 있다.

◇임대사업자 등록 전 체크사항

그러나 이번 개정안을 통해 오피스텔을 주택임대사업자로 등록할 경우 혜택이 생겼지만 업무용으로 등록할 때와 어떤 것이 더 유리한지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

오피스텔 임대사업자로 등록하기 전에 가장 먼저 점검할 것은 매도 시점이다.

세제혜택은 5년 이상 의무적으로 임대하는 것이 필수이기 때문에 매도 시점이 5년 이후가 될 때 등록하는 것이 좋다.

또 주택임대사업자는 부과세 환급이 없다는 것을 기억해야 한다. 보통 임대사업자는 건물분 부가세의 10%를 환급받는데 소형오피스텔의 경우 분양가의 5%를 웃도는 경우가 많다. 따라서 부가세와 취득세 4.6%를 비교해서 유리한 쪽을 선택해야 한다.

임대사업자 등록 시 부가세 환급 메리트는 있지만 반기별로 월세에 대한 부가세 신고와 납부를 해야 하기 때문에 월세 수익률 계산 시 참고해야 한다. 또 기존 오피스텔 보유자가 임대사업자에서 주택임대사업자로 갈아탈 경우 재산세만 감면되고 취득세는 환급받지 못한다는 것을 기억해야 한다. 또 분양된 지 10년 이내라면 부가세 환급액을 추징당할 수도 있다.

오피스텔 임대사업자로 등록한다고 무조건 혜택이 있는 것이 아니라 투자 기간과 전체적인 세금 혜택 등을 종합적으로 따져봐야 한다.

업무용 부가세 환급 메리트가 더 큰 경우도 많아 실제로 오피스텔 임대사업자 등록이 불리할 수도 있어 주택임대사업자 등록이 많지 않을 수도 있다.

부동산 중개거래 시 신분확인 방법

▶ 중개업자 신분확인

- 부동산중개업자가「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률」에 의하여 등록한 중개업자 인지 여부를 해당 시․군․구에 확인 합니다.

- 공인중개사자격증 또는 중개업등록증 위․변조 가능성에 대비하여 사진, 신분증 및 얼굴을 대조하여 진위여부를 확인 합니다.

- 중개의뢰 시에는 중개업자 및 거래상대방에게 신분증 제시를 요구하시고 진위여부를 아래 방법으로 확인할 수 있습니다.

▶ 중개업자 및 중개거래 상대방 신분증 확인방법

- 육안확인 : 제시한 신분증의 사진, 글자 등의 이상여부 확인

* 육안확인 상세내용은(www.minwon.go.kr)의 주민등록

확인방법 참조

- ARS 확인 : ARS 1382번으로 전화하여 주민등록번호와

발급일자를 입력하면 분실, 주민등록번호 오류, 말소 등을 확인

- 민원24(www.minwon.go.kr):민원24 사이트의 확인

서비스→주민등록진위확인 메뉴에서 확인

- 행정기관 단말기 : 각 읍․면․동사무소에 비치된 주민등록

진위확인시스템을 통해 확인(확인할 주민등록증 지참 필요)

부동산중개업은 '멸종 위기의 공룡'

◇부동산 중개업이 공룡처럼 멸종 위기에 처했다.

2012년 2월 24일 미국의 유력 경제전문지 월스트리트저널은 미국에서 중개업자들이 공룡처럼 멸종위기에 처했다는 보도를 내보냈다. 정보통신(IT) 발달로 부동산 정보를 얻기 쉬워졌고 중개 수수료 등 거래비용을 아끼려는 소비자들이 늘어나 직거래 열풍이 불면서 중개업자의 일거리가 계속 줄고 있다는 것이다.

인터넷 덕분에 매물을 내놓고 마케팅을 하거나 집을 보여주고 협상하는 일, 계약을 하는 것이 쉬워졌고, 관련 정보가 넘치면서 공인중개업은 위축될 수밖에 없다는 것이다.

실제로 전미부동산중개인협회에 따르면 미국의 부동산중개인 숫자는 2006년의 140만명에서 작년에는 100만명 수준으로 감소했다. 미국 내 여러 부동산거래협회가 지역 및 연방정부에게 중개인 수수료를 보호하기 위한 대책을 내놓으라고 로비를 벌이고 있지만 상황은 달라지지 않고 있다는 것이다.

이 매체는 페이스북 등 소셜네트워크서비스(SNS)나 스마트폰, 인터넷을 통해 주택이 매매된 몇 가지 사례를 보여주면서 은행수납원이나 여행사직원이 줄어든 것처럼 부동산 중개인 역시 더 이상 필수적인 존재가 아니라고 보도했다.

물론 모든 판매자가 스스로 집을 팔기 위해 직접 나서지는 않을 것이기 때문에 부동산 중개인 일부는 살아남을 것이지만 상황은 많이 달라질 것이라는 진단이다.

예컨대 고객에게 할인이나 수수료 기반 서비스를 제공하는 중개인도 나올 것이고, 매매와 마케팅 상담 뿐 아니라 이사와 보관, 인테리어와 보수 등 기타 업무 관련 편의를 제공하는 중개인도 나타날 것이라고 이 매체는 전망했다.

◇국내 공인중개업계도 위기 맞아

그런데 이런 상황이 꼭 남의 나라 일만은 아닌 것 같다. 국내 중개업 시장도 최근 인터넷이나 SNS를 통한 직거래 증가, 은행 등 다른 업종의 부동산 서비스 강화 등으로 갈수록 위축되고 있기 때문이다.

현재 웬만한 부동산 정보 사이트는 물론 대형 포털까지 자체적으로 직거래 코너를 만들어 운영하고 있다. 인터넷 직거래 사이트 ‘피터팬의 좋은방 구하기’의 경우는 회원수가 130만명을 넘는다. 거기다 각종 인터넷 블로그와 지역 커뮤니티를 통해 직거래 게시판을 운영하는 곳까지 합하면 그 수는 헤아리기 어려울 정도다.

경희대 인근에서 중개업소를 운영하는 진모씨는 “요즘 대학생이 스마트폰이나 인터넷을 통해 원룸, 오피스텔 등을 구하는 경우가 상당히 일반적인 현상이 됐다”고 말했다.

이런 인터넷 직거래 사이트에서는 직거래 상담과 계약서 작성을 싼 값에 돕는 서비스도 제공한다.

◇법률시장도 부동산 중개업에 침투

법률회사, 은행, 할인마트 등 중개업과 무관했던 영역도 부동산 중개업에 침투하고 있어 업계의 부담은 계속 커지고 있다.

이미 빌딩 등 고가 부동산은 부동산 전문법률사무소를 통해 계약서를 작성하고 중개 요청을 하는 것은 상당히 일반적이다. 최근엔 변호사법에 변호사가 공인중개사 업무를 해도 큰 문제가 아닌 것으로 알려지면서 중개업 자격증을 따는 변호사도 늘어나고 있다고 한다.

특히 올해부터 로스쿨 졸업생이 매년 1000명 이상씩 배출되면서 변호사가 급증하는 상황에서 공인중개 서비스는 새로운 사업영역으로 여겨지는 상태다. 강남의 한 법무법인 부동산본부장은 “중개업무 외에도 다양한 법률 자문과 회계 서비스 등을 종합적으로 서비스 할 수 있어 고객에게 호응이 높다”라고 말했다.

◇금융 영역도 중개업 넘봐

은행과 할인마트, 증권사 등도 중개업계를 위협하고 있다.

국민은행은 최근 스마트폰 뱅킹 서비스에 부동산 서비스를 강화하겠다고 발표했다. 개인 자산관리 서비스 애플리케이션인 ‘KB 스타플러스’에 국민은행의 부동산 관련 데이터베이스를 통해 시세와 매물 정보는 물론 부동산 담보대출 상담 서비스까지 해준다는 것이다.

특히 이 은행은 기존 PB센터와 서울 경기 300여개 지점에 부동산 중개와 대출을 알선하는 부동산 거래 창구를 만드는 방안도 검토했던 것으로 전해진다.

한국공인중개사협회가 은행에서 공인중개업을 하는 것은 불법이라고 강력 항의하는 공문을 보내자 “아직 확정되지 않은 사안”이라고 한발 빼긴 했지만, 은행들의 부동산 관련 서비스 강화는 공인중개업계에겐 상당한 부담일 수밖에 없다.

◇홈플러스도 부동산서비스 계획

얼마 전엔 대형마트인 홈플러스도 2009년 잠시 진행하다 중단한 부동산 서비스를 다시 하겠다는 계획을 밝히기도 했다. 지점마다 ‘부동산&경매센터’를 열어 마트 인근 지역의 상가나 도시형생활주택 등의 분양대행과 이에 수반된 업무, 그리고 각종 부동산 상담을 하겠다는 것이다.

◇중개업계는 갈수록 위축

인터넷 직거래 증가, 다른 업종의 중개업 겸업 시도 등에 따라 위협을 느끼는 국내 중개업계는 갈수록 위축될 가능성이 크다는 게 일반적인 전망이다. 실제로 지방에서는 중개업자수가 큰 변화는 없지만 서울이나 수도권 중개업자는 꾸준히 감소하는 추세다.

공인중개사협회에 따르면 2012년 1월 기준 중개업자수는 2만3421명이다. 2009년 1월 2만5394명, 2010년 1월 2만4899명. 2011년 1월 2만4062명으로 매년 하락세를 이어오고 있다.

공인중개사협회 관계자는 “최근 이곳저것에서 중개업에 관심을 두는 곳이 많아 중개업자들이 위기의식을 느끼고 있다”며 “이와 관련 업권 침해 사례가 있는 유사 중개 행위 등을 감시하고 있다”고 말했다.

<자료/ 조인스랜드>