창업전략아카데미

부동산 처분 시 사전 체크사항은?

주택 등의 양도 이후 양도소득세에 대한 상담을 받고자 할 때, 가장 궁금하게 생각하는 부분이 자신에게 적용되는 세율이다. 즉, 자산을 양도해야 할 상황이 발생 했을 때 자신의 토지가 비사업용 토지는 아닌지 또는 자신의 주택이 1세대 2주택으로 중과대상에 해당하지는 않는지 궁금해 하며 그 자산을 양도할 때 많은 양도소득세를 납부하게 될까 걱정하는 것이다.

2012년은 비사업용 토지나 다주택에 대한 중과가 이루어지지 않아 누진세율이 적용되므로 세율이 크게 영향을 미치지는 않지만 이는 한시적 규정임을 기억해야 한다.

더불어 양도소득세는 ‘양도소득 과세표준 ⅹ 양도세율’의 계산방식을 취하기 때문에 높은 양도세율을 적용 받게 되더라도 만약 양도소득 과세표준이 작다면 납부해야 할 양도소득세는 그다지 크지 않을 수 있다. 이런 양도소득세를 계산하는 과정에서 어떤 부분을 고려해야 하는지 그 내용을 하나씩 살펴보도록 하자.

◇취득가액

대부분 사람들은 양도소득세와 관련해 양도소득 세율만을 생각하고 취득가액을 고려하지 않는다. 그러나 취득가액은 양도소득세를 계산하는데 있어 가장 중요한 부분이라 할 수 있다. 예를 들어, 극단적인 경우 양도소득 세율이 50%라 할지라도 양도가액 - 취득가액 = 0 의 경우에는 양도소득세가 “0”원이 된다. 즉, 이러한 경우 취득가액이 절세에 있어 키포인트가 된다.

여기서 취득이란 매매·교환·상속·증여·기부·건축 등 유상·무상을 불문한 일체의 취득행위를 말한다. 다시 말해 상속 및 증여도 하나의 취득행위이다.

따라서 토지 등 부동산을 상속 받은 경우, 상속 받을 때 그 당시 시가로 상속세를 신고한다면 상속 시 취득가액은 상속받은 당시의 시가가 된다. 이때에 “상속세 신고”는 하나의 절세 전략이 될 수 있는 것이다.

◇양도소득 세율

양도소득 세율은 크게 누진세율과 중과세율로 나눌 수 있다. 부동산 및 부동산에 관한 권리의 세율만을 고려할 때, 우선 보유기간이 2년 이상인 경우만 누진세율을 적용 받을 수 있기 때문에 2년 미만의 단기 보유의 경우에는 중과세율을 적용 받게 된다.

2012년의 경우는 다주택자 및 비사업용 토지 보유자에 대해서도 동일하게 기본 누진세율이 적용된다. 2012년은 1세대 1주택 요건에서 거주요건이 폐지되었다. 이는 세율부분에서 큰 플러스 요인으로, 만약 거주요건을 채우지 못해 매각하지 못한 1주택이 있다면 올해 매각을 고려해 보는 것도 괜찮은 전략이다.

또한 현재 배우자 증여에 대하여는 6억까지 증여세 공제가 되고 있는바 이 또한 양도소득세 절세의 포인트가 될 수 있다. 1세대 2주택으로서 주택의 명의자가 한 명으로 되어 있는 경우 배우자 증여가 이루어지면 이는 1세대 2주택인 사실에는 변동이 없으나, 증여 당시 증여가액을 취득가액으로 하므로 과세표준이 줄어드는 효과를 볼 수가 있다.

단, 이 경우 취득행위를 하였으므로 취∙등록세는 납부하여야 하는데, 이 부분을 고려하여 증여전과 후의 세금을 비교해 무엇이 더 나을지 결정해야 한다.

◇자산 취득과 동시에 양도 생각해야 절세 가능

앞에서 말한 것과 같이 적용 세율이 높다고 무조건 양도소득세 납부세액이 커지는 것은 아니다. 발상을 조금만 전환하면 의외의 부분에서 절세 방법을 찾을 수 있을 것이다. 하지만 증여의 경우 증여 받은 후 5년 이내에 양도하면, 이는 증여행위를 배제하고 최초 증여자가 양도한 것으로 보기 때문에 절세효과를 얻을 수 없다.

이외에도 세법상 여러 제재 조항을 두고 있으므로, 이러한 사항들을 고려하여 절세 계획을 세워야 한다. 때문에 이 또한 양도직전이 아닌 취득 당시 절세 상담을 통해 여러 방법을 생각하여 두는 것이 좋다.

자산을 양도해야 할 상황에 직면해서야 납부해야 할 세금에 대해 고민하고 절세를 위해 여기 저기 알아보는 것은 바람직하지 않다. 언제나 자산의 취득과 동시에 그 자산의 양도를 생각하고 절세 계획을 세우는 것이 현명한 재테크라는 것을 항상 염두하며 행동하길 바란다. 비록 그 자산을 양도할 일이 없을 것이라고 장담하는 경우일지라도 말이다.

<자료/ 굿모닝뉴스레이다>

건물 임대차 계약 시 [전세․월세] 꼭 확인해 보세요!

- 건물관리인(임대인의 대리인)의 전세사기

- 소유자 신분증을 위조한 전세사기

전세수요 증가와 함께 전세사기 사건이 빈번히 발생하고 있어 각별한 주의가 요망됩니다. 특히, 건물관리를 위임받은 건물관리인이 전세보증금을 빼돌리는 사기 사건의 경우 임대인에게 책임이 전가 되므로 임대차 계약사항을 꼭 확인하시기 바랍니다.

<전세사기 주요 유형>

◇ 건물관리인(임대인의 대리인)의 전세사기

오피스텔 등 주거용 건물의 건물관리인이 임대인으로부터 월세로 임대계약을 위임받고 임대인에게는 월세계약을, 임차인에게는 전세계약을 이중으로 체결하여 전세보증금을 가로채는 사기사건 발생

* 판례에 따르면 이 경우 임대인의 책임을 60% 이상으로 산정

◇ 소유자 신분증을 위조한 전세사기

월세로 임대차 계약을 체결한 사기꾼이 임대인의 신분증을 위조, 소유자로 가장한 다음 다른 임차인에게 전세계약을 체결하여 전세보증금을 가로채는 사기사건 발생

<임대인의 주의사항>

위임장에 「전․월세 계약에 대한 모든 권한 및 보증금․월세징수 위임」한다는 포괄적 위임은 자제하고, 위임장과 인감증명서는 주기적으로 변경 관리

건물관리인이 임대인 의사와 다르게 계약을 하지 못하도록 위임사항을 명확히 하고, 건물관리인이 보증금을 수령하지 못하도록 조치(임대차 계약 시 임차인이 임대인과 통화한 후 계약하도록하고, 월세 및 보증금은 임대인 계좌로 직접 입금 등)

임대차 계약이 월세계약인지 전세계약인지 주기적으로 확인(전화, 현장 방문 등)

건물관리인을 통하지 않고 하는 일반 임대차 계약 체결 시 임대인의 신분증을 위조한 전세사기가 발생되지 않도록 각별 주의

건물관리인에게 임대인의 인감증명서, 도장, 통장을 맡기고 임대차 관리 및 전․월세 보증금관리를 포괄적으로 위임한 경우 전세사기 사건을 유발할 가능성이 매우 높고, 임대인에게 가장 큰 책임 전가

[전세사기, 절대로 당하지 마세요.]

전세수요 증가 등을 틈타 전셋집을 구하는 서민들을 대상으로 전세계약 사기사건이 많이 발생

하고 있습니다. 전세사기 피해를 예방하기 위하여 전세사기 유형과 주의사항을 알려드리니 꼼꼼히

확인하여 피해를 입지 않도록 주의하시기 바랍니다.

□ 전세사기 주요 유형

(건물관리인의 이중 계약)

오피스텔, 원룸 등의 임대인으로부터 부동산 관리 및 임대차 계약을

위임받은 중개업자 또는 건물관리인이 임대인에게는 월세계약을 했다고 하고, 실제 임차인과는 전세계약을 하여 전세보증금을 가로챔

* 임대인은 월세계약을 위임 했으나 부동산관리인 등이 전세계약으로 변경 계약

(중개업등록증, 신분증 위조)

무자격자가 중개업등록증 또는 자격증을 대여 받아 부동산중개

사무소를 차리고, 다른 사람과 공모하여 월세로 여러 채의 주택을 임차한 뒤, 중개업자와 집주인으로 신분을 위장하고 여러 전세 구입자와 중복계약을 체결하여 전세보증금을 가로챔

(거짓정보 제공)

중개업자가 임대차 중개 시 중개대상물의 하자를 정확하게 설명하지 않고 중

개하여 임차인에게 피해(소음, 누수 등) 유발

□ 전세사기 주의사항

중개업자와 거래 상대방의 신분을 확인하시고 거래하셔야 안전 합니다.

- 등록된 중개업자 인지 여부는 해당 시․군․구청 중개업무 담당부서에서 확인

(신분증, 등록증 위조여부 및 중개업 등록번호, 공인중개사 자격증, 중개업자의 성명․주소․주민등록번호, 전화번호 등)

- 임차건물 소유자가 맞는지 반드시 확인한 후에 계약금, 중도금, 잔금을 거래상대방에게 지급

(신분증, 임대차 건물 공과금 영수증, 등기권리증 등을 서로 대조 확인)

* 신분증을 위조한 경우에는 진위여부 확인이 곤란하므로 다양한 방법으로 상호 대조하며, 소유자 등이 신분확인에 미온적인 경우라도 조급하게 서둘지 말고 확인하는 것이 중요

- 건물 소유자로부터 위임 받은 자와 계약을 체결할 경우 위임여부 확인(위임장 및 위․변조 여부, 소유자에게 위임사실․계약조건 등 직접 확인)

시세보다 거래조건이 좋을 경우 일단 조심하여야 합니다.

- 주변시세 보다 크게 싸거나 조건이 좋을 경우, 해당건물의 권리관계, 위치, 환경, 소유자 등을 직접 확인함과 동시에 주변사람들의 의견을 들어보고 결정

- 계약하기 전에 임차하는 건물의 상태, 구조, 환경 및 누수 등 하자 여부를 낮 또는 조명이 밝은 상태에서 꼼꼼히 확인

부동산 중개거래 시 신분확인 방법

▶ 중개업자 신분확인

- 부동산중개업자가「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률」에 의하여 등록한 중개업자 인지 여부를 해당 시․군․구에 확인 합니다.

- 공인중개사자격증 또는 중개업등록증 위․변조 가능성에 대비하여 사진, 신분증 및 얼굴을 대조하여 진위여부를 확인 합니다.

- 중개의뢰 시에는 중개업자 및 거래상대방에게 신분증 제시를 요구하시고 진위여부를 아래 방법으로 확인할 수 있습니다.

▶ 중개업자 및 중개거래 상대방 신분증 확인방법

- 육안확인 : 제시한 신분증의 사진, 글자 등의 이상여부 확인

* 육안확인 상세내용은(www.minwon.go.kr)의 주민등록

확인방법 참조

- ARS 확인 : ARS 1382번으로 전화하여 주민등록번호와

발급일자를 입력하면 분실, 주민등록번호 오류, 말소 등을 확인

- 민원24(www.minwon.go.kr):민원24 사이트의 확인

서비스→주민등록진위확인 메뉴에서 확인

- 행정기관 단말기 : 각 읍․면․동사무소에 비치된 주민등록

진위확인시스템을 통해 확인(확인할 주민등록증 지참 필요)