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주택 양도 전, 반드시 따져보세요!

주택을 양도할 때 주택을 많이 보유한 사람에게는 적지 않은 양도소득세를 부담하도록 하고 있으므로 주택을 여러 채 보유하다 양도하는 경우에는 세법의 규정을 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 특히 일반주택과 다가구주택을 함께 보유하고 있는 경우에는 어느 주택을 먼저 양도하느냐에 따라 양도소득세의 부담에 차이가 있으므로 주의를 요한다.

◇다세대주택과 다가구주택의 구분

1. 다세대주택이란 한 건물 내에 여러 가구가 살 수 있도록 건축된 주택으로 건물의 연면적이 660㎡이하이고 주택으로 쓰이는 층수가 4개 층 이하이다. 또한 건축 당시 다세대주택으로 허가 받은 주택이며 주택 별로 구분등기가 되어 있고 매매 또는 소유의 한 단위를 이루고 있는 주택을 말한다.

2. 다가구주택이란 여러 가구가 한 건물에 거주할 수 있도록 국토해양부 장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준(층수가 3개 층 이하, 건물의 연면적이 660㎡이하, 가구 수가 2 ~ 19가구)에 의하여 건축허가를 받아 건축한 주택이다.

다가구주택은 각 가구별로 별도의 방과 부엌, 화장실, 독립된 출입구를 갖춰야 한다. 다가구주택은 건축법상 단독주택에 포함되기 때문에 각 가구별로 구분등기가 불가능하고, 각 가구를 분리해 사고 팔 수 없으며 건물전체 단위로만 매매가 가능하다.

◇다세대주택과 다가구주택의 주택수 계산

1. 다세대주택 : 구분등기 된 주택 수에 따라 보유주택 수를 계산

2. 다가구주택 : 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 하나의 주택수로 계산 (다만 다가구주택을 하나의 매매단위로 전체 양도하는 경우 그 전체를 하나의 주택으로 본다.)

◇다주택 보유자의 양도소득세

2012년부터 다주택 보유자에 대한 양도소득세가 많이 바뀌었다. 종전에는 다주택 보유자에 대한 중과세는 한시적으로 보류되었지만 장기보유특별공제는 적용을 배제하였다.

그러나 2012년부터 다주택 보유자에 대한 양도소득세 계산 시 장기보유특별공제도 적용하도록 개정되어 다주택 보유자에 대한 양도소득세 부담이 많이 완화되었다. 이러한 개정내용을 바탕으로 다가구주택 양도 시 양도소득세를 살펴보면 다음과 같다.

◇다가구주택 보유자의 양도소득세 산출 사례

일반주택과 다가구주택을 보유하고 있는 거주자의 양도소득세 산출은 다음과 같다.

1. 일반주택을 먼저 양도하는 경우

일반주택 1채와 다가구주택(4가구 거주)을 보유하다 일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 1세대 5주택을 보유하다 1주택을 양도하는 것으로 본다. 현재는 다주택자라 하더라도 중과세 및 장기보유특별공제 적용배제를 하지 않으므로 일반세율을 적용 받으며 장기보유특별공제도 적용 받게 된다.

2. 다가구주택을 먼저 양도하는 경우

일반주택 1채와 다가구주택(4가구 거주)을 보유하다 다가구주택을 먼저 양도하는 경우에는 다가구주택이 하나의 단독주택의 양도로 취급되어 1주택을 양도하는 것으로 보게 되므로 1세대 2주택의 상태에서 1주택을 양도하는 것으로 보며 일반세율을 적용 받고 장기보유특별공제도 적용 받게 된다. 다만 1세대 2주택자의 경우 비과세 특례가 있으므로 일시적 2주택자(직계존속동거봉양 일시적 2주택자, 혼인으로 인한 일시적 2주택자 등)인지 여부를 판단하여 비과세 받을 수도 있다.

3. 다가구주택만을 보유하다 양도하는 경우

다가구주택만을 보유하다 양도하는 경우에는 다가구주택의 양도를 단독주택의 양도로 보기 때문에 1세대 1주택의 비과세 규정을 적용 받을 수 있다. 비과세 요건을 갖춘 후에 양도하는 경우에도 다가구주택의 양도가액이 9억 원을 초과하는 경우에는 9억 초과분에 대해서는 양도소득세를 납부하여야 한다.

<자료/굿모닝뉴스레이다>

부동산 처분 시 사전 체크사항은?

주택 등의 양도 이후 양도소득세에 대한 상담을 받고자 할 때, 가장 궁금하게 생각하는 부분이 자신에게 적용되는 세율이다. 즉, 자산을 양도해야 할 상황이 발생 했을 때 자신의 토지가 비사업용 토지는 아닌지 또는 자신의 주택이 1세대 2주택으로 중과대상에 해당하지는 않는지 궁금해 하며 그 자산을 양도할 때 많은 양도소득세를 납부하게 될까 걱정하는 것이다.

2012년은 비사업용 토지나 다주택에 대한 중과가 이루어지지 않아 누진세율이 적용되므로 세율이 크게 영향을 미치지는 않지만 이는 한시적 규정임을 기억해야 한다.

더불어 양도소득세는 ‘양도소득 과세표준 ⅹ 양도세율’의 계산방식을 취하기 때문에 높은 양도세율을 적용 받게 되더라도 만약 양도소득 과세표준이 작다면 납부해야 할 양도소득세는 그다지 크지 않을 수 있다. 이런 양도소득세를 계산하는 과정에서 어떤 부분을 고려해야 하는지 그 내용을 하나씩 살펴보도록 하자.

◇취득가액

대부분 사람들은 양도소득세와 관련해 양도소득 세율만을 생각하고 취득가액을 고려하지 않는다. 그러나 취득가액은 양도소득세를 계산하는데 있어 가장 중요한 부분이라 할 수 있다. 예를 들어, 극단적인 경우 양도소득 세율이 50%라 할지라도 양도가액 - 취득가액 = 0 의 경우에는 양도소득세가 “0”원이 된다. 즉, 이러한 경우 취득가액이 절세에 있어 키포인트가 된다.

여기서 취득이란 매매·교환·상속·증여·기부·건축 등 유상·무상을 불문한 일체의 취득행위를 말한다. 다시 말해 상속 및 증여도 하나의 취득행위이다.

따라서 토지 등 부동산을 상속 받은 경우, 상속 받을 때 그 당시 시가로 상속세를 신고한다면 상속 시 취득가액은 상속받은 당시의 시가가 된다. 이때에 “상속세 신고”는 하나의 절세 전략이 될 수 있는 것이다.

◇양도소득 세율

양도소득 세율은 크게 누진세율과 중과세율로 나눌 수 있다. 부동산 및 부동산에 관한 권리의 세율만을 고려할 때, 우선 보유기간이 2년 이상인 경우만 누진세율을 적용 받을 수 있기 때문에 2년 미만의 단기 보유의 경우에는 중과세율을 적용 받게 된다.

2012년의 경우는 다주택자 및 비사업용 토지 보유자에 대해서도 동일하게 기본 누진세율이 적용된다. 2012년은 1세대 1주택 요건에서 거주요건이 폐지되었다. 이는 세율부분에서 큰 플러스 요인으로, 만약 거주요건을 채우지 못해 매각하지 못한 1주택이 있다면 올해 매각을 고려해 보는 것도 괜찮은 전략이다.

또한 현재 배우자 증여에 대하여는 6억까지 증여세 공제가 되고 있는바 이 또한 양도소득세 절세의 포인트가 될 수 있다. 1세대 2주택으로서 주택의 명의자가 한 명으로 되어 있는 경우 배우자 증여가 이루어지면 이는 1세대 2주택인 사실에는 변동이 없으나, 증여 당시 증여가액을 취득가액으로 하므로 과세표준이 줄어드는 효과를 볼 수가 있다.

단, 이 경우 취득행위를 하였으므로 취∙등록세는 납부하여야 하는데, 이 부분을 고려하여 증여전과 후의 세금을 비교해 무엇이 더 나을지 결정해야 한다.

◇자산 취득과 동시에 양도 생각해야 절세 가능

앞에서 말한 것과 같이 적용 세율이 높다고 무조건 양도소득세 납부세액이 커지는 것은 아니다. 발상을 조금만 전환하면 의외의 부분에서 절세 방법을 찾을 수 있을 것이다. 하지만 증여의 경우 증여 받은 후 5년 이내에 양도하면, 이는 증여행위를 배제하고 최초 증여자가 양도한 것으로 보기 때문에 절세효과를 얻을 수 없다.

이외에도 세법상 여러 제재 조항을 두고 있으므로, 이러한 사항들을 고려하여 절세 계획을 세워야 한다. 때문에 이 또한 양도직전이 아닌 취득 당시 절세 상담을 통해 여러 방법을 생각하여 두는 것이 좋다.

자산을 양도해야 할 상황에 직면해서야 납부해야 할 세금에 대해 고민하고 절세를 위해 여기 저기 알아보는 것은 바람직하지 않다. 언제나 자산의 취득과 동시에 그 자산의 양도를 생각하고 절세 계획을 세우는 것이 현명한 재테크라는 것을 항상 염두하며 행동하길 바란다. 비록 그 자산을 양도할 일이 없을 것이라고 장담하는 경우일지라도 말이다.

<자료/ 굿모닝뉴스레이다>