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2020주택시장 전망

앞으로 10년 후, 국민소득이 3만달러를 넘어설 것으로 예상되는 2020년 경에는 주택시장에 어떠한 변화가 찾아올까.

2020년에는 국민소득이 증가함에 따라 주택에 대한 수요가 다양해지고, 1~2인 가구수가 증가해 1인 가구원수가 가장 많아질 것이라는 전망이 나왔다.

한국토지주택공사(LH) 산하 연구기관인 토지주택연구원이 펴낸 '소득 3만~4만 달러 시대의 주택수요특성과 주택공급방식' 보고서에 따르면 2020년에는 소득수준에 어울리는 삶의 질을 누릴 수 있는 땅콩주택, 타운하우스, 세컨드하우스, 전원주택 등 주택에 대한 선호도도 차별화 될 것이라고 예상했다.

LH공사 토지주택연구원이 만든 보고서에는 소득이 매년 늘었지만 내집에 살고 있는 비율, 이른바 자가거주지율은 별로 늘어나지 않는다고 분석됐다.

◇1인당 소득은 늘어나는데 왜 자가 비율은 증가하지 않는가?

첫째는 전체 소득이 높아져 1인당 평균 소득은 늘어나지만 소득이 일부 계층에 집중되고 나머지는 이것저것 떼고 나면 실제 손에 쥐는 돈은 얼마 안 되기 때문이다. 일부 사람들이 소득이 워낙 많아 평균적으로 계산할 때 1인당 국민소득이 높아진 것으로 보이지만 실제는 그렇지 않다는 얘기다.

저축하는 돈이 그만그만하니 언제 목돈을 모아 집을 사겠는가. 게다가 집값은 엄청 비싸 아예 집사기를 포기하는 계층이 전체 가구의 절반 수준에 이른다는 분석이다. 봉급생활자도 연봉 높은 대기업이나 일부 중견기업 종사자 및 알뜰한 저축자 등이 주택구매수요로 이어질 수 있다는 것이다.

둘째 이유는 연소득 대비 집값 비율(PIR)이 너무 높다는 것이다. 그만큼 우리 집값이 비싸다는 얘기다.

집값이 천정부지로 치솟던 1990년 PIR은 9배였다. 이 수치가 수도권 5개 신도시 건설 등으로 주택을 왕창 공급하는 바람에 1990년대 말에 4배 수준으로 낮아졌다.

그러나 2000년대 들어 집값 폭등으로 2009년 다시 7.8배로 수준으로 높아졌다. 웬만한 사람은 집을 살 수 없게 됐다.

이런 이유 등으로 자가 보유비율은 국민소득이 높아진다고 해서 올라가는 것은 아니다. 일본도 그랬고 미국도 큰 변화가 없었다. 선진국이 될 수록 소득양극화 현상이 심화된다는 것을 의미한다.

우리의 자가 거주비율은 1인 소득 1만 달러 시대였던 1995년 53.3%였으나 소득이 두배 오른 2만 달러 시대인 2010년에 54.2%로 찔끔 상승했다. 2020년이 된다고 해서 자가 보유 비율이 크게 높아 질 것이란 보장은 없다. 선진국들의 예를 봐서도 그렇다.

◇매매수요보다 임대수요가 더 많아져

앞으로 총가구수는 자꾸 늘어나 주택이 필요한 것은 사실이다. 그러나 자가 보유비율을 감안하면 매매수요는 비례하지 않는다는 의미다. 다시 말해 매매수요보다 임대수요가 더 많아질 것이라는 해석이다.

그렇다면 매매수요는 얼마나 되고 임대수요는 어떻게 될까. 또 어떤 형태의 주택이 잘 팔릴까. 통계적으로 1~2인가구가 계속 불어나는 추세를 고려할 때 소형주택 수요는 많고 이에 반해 대형주택 수요는 감소할 것으로 분석할 수 있다.

◇2020년 1인가구가 4인 가구 앞질러

전체 가구 수가 2034만 가구에 이를 것으로 예상되는 2020년 경에는 1인가구의 증가가 단연 돋보인다.

2인가구와 1인 가구 숫자가 거의 비슷한데다가 2015년부터 5년 동안 연간 15만 가구씩 빠른 속도로 증가할 것으로 전망되고 있다.

향후 1인가구가 가장 많은 비율을 차지할 것으로 예상돼 2015년에는 가구원별 가구구성이 1인→2인→3인→4인→5인 가구 등의 순서로 1인가구가 4인 가구 숫자를 앞지를 것으로 보인다.

평균 가구원수는 2015년 2.52인, 2020년 2.38인으로 예상됐다. 우리나라 소득수준 3만 달러를 상회하는 2020년경에는 선진국의 평균 가구원수와 비슷해지는 셈.

가구가 분화되고 가구유형이 다양해지면서 1세대 가구가 과반수를 넘어서게 되고, 상대적으로 2세대 가구는 지속적으로 감소할 것으로 예상됐다.

◇2020년 고령인구비율 22.3%

가구주 연령도 높아지고 있다. 65세 이상 고령자가 세대주인 고령세대주의 비율이 점차 높아져 지난 15년간 전체인구는 7.6% 증가하는데 그쳤지만 65세 이상 고령인구가 1995년에 비해 105.% 증가했다.

통계청 자료에 의하면 향후 65세 이상 고령인구의 비율은 지속적으로 증가해 2020년 15.6%, 2030년 28.4%, 2050년 38.2%에 달할 것으로 예상되며, 2020년에는 전체가구의 22.3%가 고령세대주일 것으로 전망된다.

특히 일반가구에 비해 고령세대주에서는 여성가구주의 비율이 높게 나타났다. 2010년 일반가구주에서 여성가구주의 비율은 23.9%에 불과하지만 고령세대주에서는 여성가구주의 비율이 38.9%를 차지했다.

따라서 2020년에는 가족과 자녀로 구성된 가구보다는 1인 또는 2인으로 이루어진 가구의 비율이 더 많아질 것으로 예상되며, 고령가구도 20%를 상회할 전망이다. 게다가 여성 가구주도 20% 가깝게 증가할 전망이다.

토지주택연구원은 1~2인 가구, 고령자 가구, 여성 등이 가구의 중심이 되는 만큼 이들이 선호하는 주거입지, 주거공간유형 등을 고려한 주택공급이 필요하다고 주장했다.